下游數(shù)據

上海房價預期下探 滬上開發(fā)商遭遇定價難

2005年11月01日07:43   來源：西本資訊
摘要：
    新干線訊 東方網11月1日消息：繼萬科藍山小城、中邦風雅頌等樓盤之后，位于浦東上南地區(qū)的“翡翠上南”最近也惹上了麻煩事。
　　開發(fā)商在二期開盤時采取的價格促銷引起前期業(yè)主不滿，昨日在翡翠上南售樓處，業(yè)主為討說法與銷售代理商互相對峙，場面一度劍拔弩張。
　　在房價預期下探的情況下，如何定價對開發(fā)商是一個尷尬：定低了，先期購房的業(yè)主“有意見”；定高了，市場不能啟動。 
　　于是，有業(yè)界人士指出：擺在開發(fā)商面前的問題，已不是該不該降的問題，而是敢不敢降的問題。
　　二期降價刺痛老業(yè)主
　　10月15日，翡翠上南二期開盤，為刺激銷售，承銷商———上海同策房地產咨詢有限公司推出每平方米優(yōu)惠200元的措施。
　　這一舉措立即引起一期業(yè)主的不滿。“如果開發(fā)商及承銷商不正視這個問題的嚴重性并立即采取措施加以補償，最后受傷害的恐怕不僅僅是業(yè)主！”在上海某地產網絡論壇上，一個主題為“業(yè)主很生氣，后果很嚴重！”的貼子拉開了一期業(yè)主向開發(fā)商索賠的序幕。
　　10月16日，翡翠上南一期業(yè)主向開發(fā)商上海源眾房地產有限公司遞交了交涉信。針對開發(fā)商的促銷行為，一期業(yè)主在信中要求：1.開發(fā)商退還200元－500元/平方米的購房價；2.開發(fā)商承諾如果在交房前有降價行為，補差價損失；3.如果第2款不能承諾，可以協(xié)商一次性補償，購房業(yè)主可以不再要求再次補償。
　　“開發(fā)商及承銷商必須給我們一個滿意的補償。”昨日，翡翠上南一期業(yè)主代表湯國平向《每日經濟新聞》強調。
　　湯國平提供的資料顯示，翡翠上南二期多層52號502室的單價為8700元/平方米，而一期業(yè)主購買的58號502室成交價為9075元/平方米。湯國平由此認為，翡翠上南降價已是不爭的事實。
　　但翡翠上南銷售副經理陸冬明表示，“公司決定不補償一期業(yè)主差價。”
　　此前，上海曾出現(xiàn)了一些開發(fā)商為老業(yè)主補差價的先例。但在法律上，開發(fā)商也是沒有這種責任的。
　　上海市中遠藍天律師事務所副主任張傳琦表示，如果開發(fā)商與購房者在合同上沒有保價的約定，則開發(fā)商沒有為購房者補差價的義務。
　　所以，業(yè)主與開發(fā)商之間的對峙，純屬市場上買賣雙方的博弈。
　　業(yè)主、開發(fā)商都憂心后市
　　對于上海樓市的后期走勢，翡翠上南一期業(yè)主憂心忡忡，“我們明年10月份才交房，誰能保證開發(fā)商在這段時間里不降價？”
　　而信心不足的還不只是業(yè)主。
　　盡管陸冬明一再強調，可以保證翡翠上南將來不會降價，但也表示，開發(fā)商及銷售商肯定不會給業(yè)主不降價的書面承諾。
　　另一個細節(jié)同樣引起了《每日經濟新聞》的注意，在一期購房合同附則上的退房條款中，事先設定的無理由退房所需的違約金是：總房款的15%。
　　“目前上海各個樓盤的違約金基本范圍是1%－5%，15%非常少見。”對此，一熟悉樓盤銷售流程的業(yè)內人士坦言，設立違約金主要是為了避免高退房率，在樓市形勢好的時候，違約金往往只是一種象征性的條款，一般都很低。現(xiàn)在將違約金提高到總房款的15%，說明開發(fā)商或銷售商對后市同樣缺乏信心，怕在形勢不好的時候出現(xiàn)退房潮。
　　統(tǒng)計數(shù)據也證明了這一點。上海市統(tǒng)計局《三季度本市企業(yè)景氣調查分析》顯示，上海市房地產企業(yè)家信心指數(shù)跌至不到90點，與1999年的水平相當。
　　開發(fā)商難題演變：從“該不該降”到“敢不敢降”
　　由于對后市信心缺失，如今越來越多業(yè)主開始將“被動維權”演變?yōu)椤爸鲃颖O(jiān)控”。
　　據了解，在上海一些專業(yè)房地產網的業(yè)主論壇里，不少業(yè)主在監(jiān)控并貼出自己所購樓盤的近期成交信息，包括成交價格、房型、成交日期甚至具體樓層等。“一旦出現(xiàn)降價行為，我們便會組織業(yè)主向開發(fā)商尋求索賠或直接退房。”一業(yè)主指出。
　　“事實上，現(xiàn)在擺在開發(fā)商面前的問題不再是該不該降的問題，而是敢不敢降的問題。”上海一知名咨詢機構的市場分析師感慨道，開發(fā)商現(xiàn)在處境尷尬：積累半年之后，新房上市洪峰已到來；年關“還錢”的財務壓力也與日俱增；而每年第一季度的銷售淡季又轉眼將至。在多方擠壓下，開發(fā)商降價促銷的壓力已空前加大。但是，一旦降價，給前期業(yè)主的補償也是一筆不小的費用。“如果降價能起到效果還好說，如果無法有效刺激銷售，還可能得不償失。”
 
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