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國內住房政策出發(fā)點:民眾可以承受的房價

2005年10月31日10:49   來源：西本資訊
摘要：

　　一般來說，在發(fā)展中國家，房地產市場的發(fā)展就是解決廣大民眾居住權的問題，就是解決民眾最基本住房的問題。無論是政府在土地的供應上，還是房地產開發(fā)商在房地產的開發(fā)上都得以此為宗旨，如果離開了這一宗旨，政府就應用政策來加以規(guī)范。

　　但是，目前不少人一直在主張，住房應該具有三重功能，即消費功能、投資功能、經營功能等。既然住房有三種功能，而且這三種功能是并存的話，那么，對于發(fā)展中的中國來說，住房的投資與炒作也就合法了。最近，就有人在大張旗鼓地主張，中國的房地產要回歸到金融支點上去，要讓房地產市場更大地發(fā)揮投資的功能。

　　不僅有人這樣主張，而且國內不少銀行為了能夠獲得一些小利，達到其任務指標，在上半年就呼吁中央應當在政策上放松，即從金融上來支持房地產的投資與經營功能。比如，在一些城市，緊繃在6.12%(5年期以上商貸)的第二套房貸款利率開始松動。根據國內一些銀行已下發(fā)的通知，個人在貸款購買第二套自用(而非投資所用)住房時，可獲得5.508%(5年期以上商貸)的優(yōu)惠貸款利率。

　　如果房地產更注重投資與經營，那么早幾年國內銀行為了追求規(guī)模擴張而導致銀行信貸失控又會重演。前幾年，政府對四大國有銀行下達每年下降3%~5%不良貸款率的指標，看上去計劃指標是完成了，但是卻造成了2002~2004年銀行業(yè)的信貸嚴重失控。各大銀行為了完成這些指標，拼命力爭在短期內不會發(fā)生個人住房信貸的不良貸款。在這個期間，任何人只要去購房，沒有不能從銀行貸到款的，甚至于有些銀行為了讓個人做成這筆住房信貸業(yè)務而幫助個人造假證明。這樣做是讓銀行的貸款規(guī)模上去了，銀行的不良貸款率也迅速下降了，但銀行的信貸卻失控性地迅速擴張，有些地方的房價通過這種銀行的金融杠桿而快速飆升，房地產泡沫出現。

　　目前，國內一些銀行看到今年以來的個人住房消費信貸急速的下降，已準備如何來改變目前這種狀況，否則就無法完成上面所下達的計劃指標。其實，在這里有幾個問題對這些銀行來說沒有弄明白：一是該銀行要完成的計劃是在以往信貸失控基礎上形成的，而以這種計劃為銀行的經營目標，只能導致進一步信貸失控；二是以信貸失控為基數的計劃，是在嚴重違規(guī)操作情況下達成了，這也是房地產炒作根源；三是數量性的銀行信貸盲目擴張，在房地產周期性上升時期，其風險可能不大，但這種貸款一般都是在十年、二十年甚至三十年以上，那么從長期來看，房地產周期性下降同樣必然。一旦房地產周期性下降，那么個人住房消費信貸的質量就得嚴重質疑了。

　　也就是說，如果房地產以投資為目標，并以銀行的金融杠桿為工具，那么不僅會完全脫離房地產發(fā)展方向，而且一定會炒高房價，誘發(fā)房地產市場的泡沫，導致銀行的金融風險。因此，在中國經濟發(fā)展的初級階段，房地產投資與經營不僅不值得提倡，而且政府還應通過各種政策，如利率、稅收等工具進行限制，只有這樣，中國的房地產政策才能回歸到其基本的層面上。

　　同時，中國的房地產政策不僅要迫使房地產開發(fā)商建造城市民眾能夠有支付能力的住房，而且也得造出城市化進程中大量的進城農民能夠有能力購買的住房。如果政府沒有好的房地產政策，這些轉換人口有能力支付所需要的住房購買嗎？如果這些轉換人口沒有能力承擔所需要的住房購買，那么它不僅會嚴重阻礙中國城市化的進程，也會嚴重阻礙中國“三農”問題的解決。

　　住房價格作為城市財富分配的一種尺度，如果這個尺度掌握得不好，那么城市社會財富就容易向少數人聚集，形成社會財富嚴重的兩極分化。如果這種情況出現，那就不僅僅是住房的價格高低問題了，而且是會轉為嚴重的社會問題。

　　總之，在發(fā)展中的中國，政府房地產政策的宗旨就是讓房地產商為廣大民眾開發(fā)有購買支付能力的住房，“商品房是造給富人”完全是一種謬論，那種強化房地產投資與經營功能也是與中國科學發(fā)展觀與國策不符合的。而且只有這樣的住房政策才能夠保證中國城市化進程得以完成，才能保證中國的“三農”問題得以解決。 [第一財經日報]

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