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    新干線訊 財經(jīng)時報　逼近年關(guān)，上海銀監(jiān)局放開個人房貸，不僅可以解決囤積上千萬平米房源的問題，還可以讓開發(fā)商套現(xiàn)償還銀行貸款，一石二鳥。
　　“金九銀十”的上海樓市成交量依然沒多大變化。這令上海房企最傷腦筋，銀行貸款怎么還。
　　近日，上海銀監(jiān)局給他們帶來了福音，宣布無意對銀行房貸政策的“松緊”進(jìn)行干預(yù)，上海各銀行在風(fēng)險可控的情況下，個人房貸的貸款成數(shù)和利率(在央行規(guī)定的范圍內(nèi))均可自行決定。
　　這項規(guī)定不僅讓上海囤積的房源加速流動，亦可幫助開發(fā)商渡過難關(guān)。
　　房貸松綁
　　《財經(jīng)時報》獲悉，在銀監(jiān)局宣布該項規(guī)定的同時，滬上建行、中行、工行等將在近期放寬個人房貸。
　　建行方面表示，建行上海分行部分支行客戶購買二手房，可以獲得七成、9折基準(zhǔn)利率5.022%的貸款，而在3月央行加息后，該行確定執(zhí)行6.12%利率。中行上海分行也有支行規(guī)定，通過相關(guān)評估后，第二套房可以最高貸款至八成。甚至有銀行明言，第二、三套房同樣可給客戶9折基準(zhǔn)利率的貸款優(yōu)惠。
　　盡管個人房貸在松綁，但銀行對開發(fā)商的房貸業(yè)務(wù)卻沒有公開表態(tài)。
　　“商業(yè)銀行控制著房地產(chǎn)的供給和需求，銀行希望兩方面都平衡發(fā)展，現(xiàn)在商業(yè)銀行放開需求，來刺激個人房貸業(yè)務(wù)的增長，激發(fā)人們購房的欲望，而商業(yè)銀行對開發(fā)貸款可能會緊跟放開。”個人理財CEO洪曦向《財經(jīng)時報》表示。
　　先前對于超過一定數(shù)額的貸款基本不審批，而上海只有部分商業(yè)銀行為資信較好的房企貸款亮綠燈，如中國農(nóng)業(yè)銀行為綠地提供30億元的銀行授信額度，中國建設(shè)銀行上海市分行給予大華集團(tuán)超過人民幣10億元的貸款綜合授信額度。但大多數(shù)銀行對于開發(fā)貸款仍是控制較嚴(yán)的。
　　有業(yè)內(nèi)人士分析，一方面開發(fā)貸款存在風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的不良率較高，另一方面，目前又是遇到宏觀調(diào)控，此時銀行放開對房企的貸款是有危險的，目前一些房企銷售普遍不佳，資金鏈存在相當(dāng)大的問題。
　　解決存量房
　　放寬個人房貸意在解決上海的存量房問題。
　　房產(chǎn)之窗網(wǎng)樓市監(jiān)測系統(tǒng)顯示，自9月第二周起，上海住宅新增供應(yīng)持續(xù)放量，從28萬平方米一路狂飆，第三周達(dá)40萬平方米，第四周突破100萬平方米；10月第一周的上市量升至120萬平方米。
　　“上海新樓市場并沒有出現(xiàn)‘銀十’的跡象，日成交量在600套左右徘徊，目前新房上市激增、新房市場在售數(shù)量巨大，成交量停滯，價格普跌。
　　而如今的成交量確有一定幅度的回升，但與新盤上市量的成倍增長相比，差距越拉越大，新盤的上市量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售量。“房產(chǎn)之窗資深分析師尹喻向《財經(jīng)時報》表示。
　　政策面“警報聲”沒有消除，目前的供求比例失衡，9月成交量雖有回升，但力度不大，且受外力的影響較大，大勢向下尋找新的制衡價位的可能頗大。
　　據(jù)統(tǒng)計，上半年上海商品房銷售面積為1008.7萬平方米，增幅比一季度回落41.2%。而7月，上海商品住房的成交量為77.8萬平方米，僅為今年最大單月成交量的1/3。
　　“今年上海的投資和投機(jī)需求幾乎被全然遏制，由此可能導(dǎo)致近600萬平方米的空置面積，加上去年年底的395萬平方米，總空置量近1000萬平方米，接近1996、1997年空置房頂峰時期的數(shù)量。”上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心主任張泓銘向《財經(jīng)時報》表示。
　　“目前，銀行為房貸”松綁“，一方面是為了自身的考慮，因為目前銀行的存款太多，需要合理地流出，另一方面，目前市場存量房較多，需要迅速消化，讓開發(fā)商回籠資金，到年底開發(fā)商也需要還貸，銀行這時候放開個人房貸，也是從刺激市場方面考慮的，更是幫助開發(fā)商渡難關(guān)。”漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿說。
　　化解風(fēng)險
　　銀根緊縮導(dǎo)致各商業(yè)銀行的個人房貸直線下降，從7月開始一些商業(yè)銀行悄悄放開個人房貸。
　　先是對原來的老公房的貸款放松，取消了一刀切的上限利率，采取了優(yōu)惠利率，并且在考察一定房齡和地段的情況下，開始放寬貸款成數(shù)。
　　然而這一系列“松綁”動作，標(biāo)志著先前“君子協(xié)定”的解除。在3月央行宣布房貸新政之后，上海銀行業(yè)在銀行同業(yè)公會正式協(xié)議之余，還一致達(dá)成“君子協(xié)定”：第一套房最高貸7成，可實行5.508%的利率下限；第二套房要在第一套房的基礎(chǔ)上提高首付比例，實行6.12%的基準(zhǔn)利率。
　　在這個所謂的“君子協(xié)定”下，滬上銀行的個人房貸直線下降，有人戲言，“君子協(xié)定”變?yōu)殂y行自我封殺的“牢籠”。
　　據(jù)統(tǒng)計，9月上海的房貸余額負(fù)增長20億元左右，8月的上海房貸余額增長額度為負(fù)18億元。
　　就在銀行房貸量下降，將會影響到銀行的上市步伐，一些銀行暗地放開個人房貸的同時，上海銀監(jiān)局宣布：無意對銀行的房貸政策的“松緊”進(jìn)行干預(yù)。
　　有業(yè)內(nèi)人士分析，上海銀監(jiān)局的態(tài)度是明智的。它實際是看到了積壓樓盤過多會給金融機(jī)構(gòu)帶來巨大的風(fēng)險。及時、適度松綁，從市場需求方面促動，消化存量房，也是化解金融風(fēng)險的利器。