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    10月20日，北京市消協(xié)在“商品房預(yù)售模式研討會(huì)”上公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2001年至今，北京市消協(xié)已接到商品房投訴2358件，其中絕大部分是因期房預(yù)售引發(fā)的。該數(shù)據(jù)支持了中消協(xié)提出的“取消期房預(yù)售制度”觀點(diǎn)，期房預(yù)售是去是留再次成為大家關(guān)注的話題。
　　561件糾紛90%與期房預(yù)售有關(guān)
  　今年8月，中國(guó)人民銀行發(fā)布金融報(bào)告，首次提出取消期房預(yù)售制度，被業(yè)界稱為銀行業(yè)為了規(guī)避其金融風(fēng)險(xiǎn)而和房地產(chǎn)業(yè)之間的一次博弈；10月20日，在中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)舉辦的商品房預(yù)售模式研討會(huì)上，各方人士對(duì)商品房預(yù)售制度再次提出質(zhì)疑。顯然，從央行的報(bào)告建議，到中消協(xié)的研討會(huì)，期房預(yù)售制度引發(fā)的諸多問(wèn)題逐漸開(kāi)始顯山露水。
　　據(jù)了解，從2001年至今，北京市消協(xié)已接到商品房投訴2358件，其中2004年就達(dá)到561件，主要涉及開(kāi)發(fā)商違約、擅自更改規(guī)劃等6個(gè)方面。“期房預(yù)售制度是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中引發(fā)各種糾紛的根源，而北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的糾紛90%與期房預(yù)售有關(guān)。”房地產(chǎn)研究專家、北京國(guó)際投資發(fā)展有限公司總裁杜猛表示。
　　市消協(xié)稱期房預(yù)售五大弊端已顯現(xiàn)
　　北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)張明接受記者采訪時(shí)也表示，期房銷售的種種弊端已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。張明提出，在現(xiàn)有法律制度以及監(jiān)管制度不是很健全的情況下，預(yù)售制度使業(yè)主與開(kāi)發(fā)商很有可能在交房后圍繞五方面爭(zhēng)執(zhí)不下。
　　首先，商品房虛假?gòu)V告現(xiàn)象有可能侵犯購(gòu)房者的知情權(quán)；第二，地產(chǎn)商將房屋產(chǎn)權(quán)違法進(jìn)行抵押可能侵犯購(gòu)房者財(cái)產(chǎn)安全權(quán)；第三，將來(lái)的房屋面積、共攤面積可能侵犯購(gòu)房者公平交易權(quán)；第四，涉及房貸的各種金融服務(wù)被指定為某單位所提供侵犯購(gòu)房者選擇權(quán)；第五，開(kāi)發(fā)商利用霸王條款等優(yōu)勢(shì)地位不予賠償侵犯購(gòu)房者的賠償權(quán)。
　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理系教授張躍慶認(rèn)為，在房地產(chǎn)起步階段，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)基本屬于供小于求的情況下，商品房期房銷售制度則有助于行業(yè)的發(fā)展。
　　名詞解讀期房預(yù)售俗稱“炒樓花”
　　期房預(yù)售更通俗的說(shuō)法叫做賣樓花，就是消費(fèi)者所購(gòu)買的只是圖紙上的房屋。1953年，香港住房嚴(yán)重不足，需求龐大。時(shí)年30歲的霍英東成立立信置業(yè)有限公司，一改當(dāng)時(shí)的現(xiàn)樓銷售政策，提出“預(yù)售樓花”，并提倡分期付款。隨后其他地產(chǎn)商紛紛效仿，成為香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大經(jīng)營(yíng)特色。從1955年到1965年10年間，香港地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。炒樓花也因此被老外戲稱為“中國(guó)人的第五大發(fā)明”，之后傳入中國(guó)內(nèi)地。但內(nèi)地在引進(jìn)期房銷售制度時(shí)，卻沒(méi)有借鑒相關(guān)的保障制度，買賣雙方信息不對(duì)稱、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)缺失，維權(quán)事件層出不窮。
　　激辯
　　兩大會(huì)議建設(shè)部說(shuō)暫留中消協(xié)稱應(yīng)廢
　　關(guān)于是否取消商品房期房預(yù)售制度有過(guò)兩次重要的研討會(huì)議，一次是公開(kāi)的由中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)主辦的“商品房預(yù)售模式研討會(huì)”。而另一個(gè)則是由建設(shè)部?jī)?nèi)部主辦的“關(guān)于商品房預(yù)售制度與管理座談會(huì)”。兩次會(huì)議由于主辦方不同，得出的結(jié)論也截然不同。
　　建設(shè)部討論結(jié)果：不能取消成一邊倒
　　8月19日，建設(shè)部組織全國(guó)知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、金融部門和中國(guó)社會(huì)科學(xué)院召開(kāi)會(huì)議，討論“取消房屋預(yù)售制度”的建議。據(jù)參加會(huì)議的有關(guān)人士透露，大部分與會(huì)人員認(rèn)為在目前房地產(chǎn)政策、市場(chǎng)環(huán)境下取消房屋預(yù)售制不現(xiàn)實(shí)。
　　“關(guān)于商品房預(yù)售制度與管理座談會(huì)”是建設(shè)部臨時(shí)組織的，到會(huì)人員達(dá)20多人，其中包括深圳萬(wàn)科、天津泰達(dá)、中原地產(chǎn)、戴德梁行、深圳世聯(lián)、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院、清華大學(xué)、中國(guó)人民銀行、建設(shè)銀行等相關(guān)單位的負(fù)責(zé)人以及任志強(qiáng)、潘石屹等房地產(chǎn)知名開(kāi)發(fā)商。
　　“由于參加會(huì)議的多為房地產(chǎn)企業(yè)，最后還是出現(xiàn)了一邊倒的情況，大多數(shù)與會(huì)人員認(rèn)為取消期房預(yù)售是不現(xiàn)實(shí)的。”一位參加會(huì)議的人員這樣告訴記者。
　　中消協(xié)討論結(jié)果：再次呼吁取消預(yù)售制度
　　10月20日，中消協(xié)舉辦的商品房銷售模式研討會(huì)上，來(lái)自中央政策研究室、全國(guó)人大法工委、國(guó)務(wù)院法制辦、中國(guó)人民銀行、消協(xié)、律師事務(wù)所等機(jī)構(gòu)的多方專家表示，消費(fèi)者購(gòu)買期房存在質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)、欺詐等9大風(fēng)險(xiǎn)，建議取消商品房預(yù)售制度。
　　“期房預(yù)售已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商失信、違約、欺詐行為的萬(wàn)惡之源”，北京市消協(xié)副秘書長(zhǎng)張明一針見(jiàn)血地指出。據(jù)介紹，連續(xù)幾年來(lái)，商品房投訴都是消協(xié)最難解決的糾紛，而其中絕大部分又都是因期房預(yù)售引發(fā)的。據(jù)浙江省消費(fèi)者協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，70%的商品房糾紛由預(yù)售制度導(dǎo)致。而同時(shí)有專家指出，商品房預(yù)售制度并非國(guó)際慣例。同時(shí)期房預(yù)售既不規(guī)范，也不透明，更不誠(chéng)信，引發(fā)的潛在問(wèn)題不容忽視。
　　兩大陣營(yíng)順應(yīng)市場(chǎng)還是預(yù)先防范？
　　由8月份開(kāi)始的關(guān)于是否取消商品房期房預(yù)售制度，出現(xiàn)了兩個(gè)不同的陣營(yíng)。開(kāi)發(fā)商緊密團(tuán)結(jié)在一塊，共同表示目前不能取消該項(xiàng)制度，專家則認(rèn)為該項(xiàng)制度應(yīng)該馬上取消。應(yīng)該順應(yīng)市場(chǎng)情況還是防范于未然，成為兩大陣營(yíng)激辯的焦點(diǎn)所在。
　　開(kāi)發(fā)商：“一手交錢一手交貨”是倒退
　　今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全：商品房期房預(yù)售制度是有其存在的市場(chǎng)因素的。而從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的融資能力受市場(chǎng)成熟程度等方面的制約，取消該制度顯然是不能適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展。當(dāng)市場(chǎng)發(fā)展成熟、供需持平時(shí)，市場(chǎng)自然會(huì)有所選擇，試圖用政府強(qiáng)制的辦法取消預(yù)售，是典型的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的頭腦。
　　華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)：“一手交錢一手交貨”是最原始的買賣方式。在我們的生活中，有很多都是預(yù)付費(fèi)的交易行為。現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)現(xiàn)房銷售，其實(shí)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的倒退。目前波音飛機(jī)也是采用的提前定貨的方式，也就是如同商品房期房預(yù)售制度，不是所有的商品都會(huì)像彩電一樣擺在商場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)貨交易，住房也同樣適用預(yù)售制，預(yù)期交易能實(shí)現(xiàn)小投入大產(chǎn)出。
　　專家：期房預(yù)售就是“空手套白狼”
　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所研究員、所長(zhǎng)助理劉俊海教授：現(xiàn)在的商品房預(yù)售不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)健康發(fā)展，我堅(jiān)決贊成廢除商品房預(yù)售制度，推行現(xiàn)房制度改革，預(yù)售制度還助長(zhǎng)了消費(fèi)者在信息極不對(duì)稱的情況下追漲不追跌的非理性消費(fèi)，人為地制造了消費(fèi)者的博彩游戲和商業(yè)銀行之間的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。
　　中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容教授：商品房期房預(yù)售制度成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商‘空手套白狼’式獲取暴利的主要途徑，同時(shí)也是開(kāi)發(fā)商從中獲得巨大利益的同時(shí)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的最佳制度工具。開(kāi)發(fā)商時(shí)常通過(guò)“炒樓花”來(lái)制造出樓市的虛假緊缺，借機(jī)囤積居奇、抬高價(jià)格，可是在這種制度下，一旦開(kāi)發(fā)商出了問(wèn)題，抵押給銀行的卻是消費(fèi)者的房子。
　　逾萬(wàn)名網(wǎng)友贊成取消期房預(yù)售取消預(yù)售會(huì)不會(huì)推高房?jī)r(jià)成為關(guān)注焦點(diǎn)，“推高派”和“平穩(wěn)派”人數(shù)基本持平。
　　期房預(yù)售制度專題調(diào)查，截至昨日上午9時(shí)，共有17388人回答了“你是否贊成取消期房預(yù)售制度”等問(wèn)題，其中有10829位網(wǎng)友表示贊成取消期房預(yù)售制度，占投票人數(shù)的62.28%。
　　62.28%網(wǎng)友贊成取消期房預(yù)售
　　“買房就像找對(duì)象，還沒(méi)見(jiàn)人，你光給我張照片，說(shuō)看這姑娘多漂亮，趕緊娶了她吧，結(jié)果結(jié)婚不到1年，就發(fā)現(xiàn)好多問(wèn)題，合不來(lái)，你說(shuō)離婚率能不高嗎？”陳女士的話代表了不少業(yè)主的心聲。調(diào)查結(jié)果顯示，共有10829位網(wǎng)友表示贊成取消期房預(yù)售制度，占投票人數(shù)的62.28%；不贊成的僅占35.47%，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)成為取消期房預(yù)售制度的最主要理由。
　　近四成網(wǎng)友擔(dān)心取消期房，房?jī)r(jià)會(huì)上漲
　　雖然期房預(yù)售存在很大風(fēng)險(xiǎn)，但其低廉的價(jià)格對(duì)購(gòu)房者仍然是一個(gè)巨大的誘惑。據(jù)調(diào)查，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的期房?jī)r(jià)格比現(xiàn)房?jī)r(jià)格大概低10%至15%.也就是說(shuō)，如果一個(gè)樓盤現(xiàn)房階段的價(jià)格是1萬(wàn)元/平方米的話，那么期房?jī)r(jià)格一般在每平方米8500元-9000元之間。如果購(gòu)買的是100平方米的房子，購(gòu)買期房比購(gòu)買現(xiàn)房可以省下10萬(wàn)-15萬(wàn)元。因此，取消期房會(huì)不會(huì)推高房?jī)r(jià)就成為購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。
　　調(diào)查結(jié)果也顯示了購(gòu)房者的擔(dān)心，認(rèn)為取消房屋預(yù)售會(huì)造成房?jī)r(jià)上漲和認(rèn)為不會(huì)造成房?jī)r(jià)上漲的網(wǎng)友人數(shù)基本持平，認(rèn)為會(huì)上漲的網(wǎng)友共有6888人，認(rèn)為不會(huì)上漲的有7063人，分別占總投票人數(shù)(17297人)的39.82%和40.83%，價(jià)格仍然是購(gòu)房者擔(dān)心的主要因素。
　　易憲容觀點(diǎn)獲得過(guò)半數(shù)網(wǎng)友支持
　　在10月20日中消協(xié)舉辦的研討會(huì)上，中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容教授提出，在現(xiàn)有的制度下，開(kāi)發(fā)商將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行和購(gòu)房者，給銀行埋下了巨大隱患，建議取消期房預(yù)售制度以防范金融風(fēng)險(xiǎn)。而在此次“你認(rèn)為取消期房預(yù)售能夠防范金融風(fēng)險(xiǎn)”的調(diào)查中，共有10381位網(wǎng)友選擇了“能”，占投票總?cè)藬?shù)(17241人)的60.21%；認(rèn)為“不能”的僅占33.05%.調(diào)查結(jié)果顯示，大部分網(wǎng)友接受了易憲容教授的觀點(diǎn)。
                  來(lái)源：新京報(bào)