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    “你以為深圳真有那么多富翁啊，動不動就是百萬元的房子銷售一空，笑話，這是策劃的力量，是媒體、開發(fā)商一起將深圳的房價抬起來的。”
　　就在全國房地產(chǎn)企業(yè)和樓市都處于“過冬期”的時候，深圳的房地產(chǎn)和樓市卻迎來一片火爆，“深圳的房價還會繼續(xù)以每年15%或以上漲幅上升。”一家房企的老總信心十足地表示。
　　居易(中國)房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海在9月份樓市價格下跌17%，而在南方的深圳，官方統(tǒng)計的數(shù)據(jù)則是在前三季度漲了12.8%，南山部分熱點區(qū)域的同比漲幅更達30%。而與此對應的是，深圳每一個新盤出來，都被搶奪一空，動輒開盤排隊到公路，這樣的奇觀不斷在深圳樓市上演，國慶期間甚至爆出購房者為搶不到房子而砸了售樓處的新聞。
　　在國家對房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，深圳的房價卻一路狂飆反常暴漲，這到底是為什么？深圳樓市真是一個富豪遍地的賣方市場嗎？個別樓盤單價動輒在一兩個月內(nèi)價格上漲一兩千元，究竟是怎樣漲上去的呢？
　　《第一財經(jīng)日報》花了大量的工夫進行暗訪，逐漸摸清了深圳房價是怎樣被一步步人為操控，又是怎樣屢次創(chuàng)造出暴漲奇跡的。
　　炒家近三成
　　“紅樹西岸——復式10—11，原價720萬元，現(xiàn)售580萬元，直接更名。”這樣的信息便出現(xiàn)在深圳的幾個房地產(chǎn)交易網(wǎng)上，類似的出售信息數(shù)不勝數(shù)，而在這里兜售的大多是目前正在市場上熱炒的新盤，有的剛開盤，有的正在預售。
　　記者以“職業(yè)炒家”的身份在深圳的幾個大中介門店內(nèi)轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)只要能找到的新盤，沒有不在二手市場轉(zhuǎn)手的，比如在深圳大名鼎鼎的中信紅樹灣、萬科城、水榭花都。新房出現(xiàn)在二手市場上，無疑是典型的職業(yè)炒房。
　　10月21日，星期六，本報記者在南山一個叫鳴溪谷的樓盤現(xiàn)場踩盤，鳴溪谷占地大概有200多戶、主力戶型130~180平方米，均價為8000元/平方米左右，售樓員告訴記者，由于該項目山居環(huán)境的良好，前不久認籌時比例高達1：5，一個房號有5個人競爭，215套房子的認籌已經(jīng)超過了1200個。記者以投資者的身份認識了在售樓處看房的李先生，他家住蛇口。
　　李先生對記者表示，他手頭上有鳴溪谷的好幾個籌碼，并探詢記者是否有意購買他手中的籌碼號。開發(fā)商認籌的號可以買賣賺錢，記者以前對炒號早有所聞，但具體怎樣操作則不得而知。他告訴記者：“我是做媒體廣告的，和開發(fā)商關系很熟，所以才拿到號，現(xiàn)在鳴溪谷已經(jīng)停止認籌，有錢也未必買得到啊，你要的話我給你7.5折。”他開玩笑地對記者表示。
　　而記者在現(xiàn)場還巧遇另外一個過去的業(yè)內(nèi)同行，現(xiàn)在是深圳某知名地產(chǎn)公司的副總經(jīng)理，他對記者說：“鳴溪谷可能因害怕遭遇哄搶局面，所以宣布停止認籌，你如果想要的話，我可以幫你給講講，只要你有個十萬元，通過炒房，我可以讓你一單賺個七八萬元。”
　　“現(xiàn)在炒房比炒股賺錢，深圳的買房者當中，起碼有30%是炒家，有人說15%，那是低估了深圳炒家群體的比例。這些炒房者一部分是香港和外地的投資者，主要是炒深圳的中高檔住宅；一部分是深圳本地的職業(yè)炒家，偏重于別墅市場；還有一部分是整個房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員，包括地產(chǎn)公司的、媒體的、部分機關人員。”他這樣劃分深圳樓市的炒家。
　　驚爆行業(yè)自炒
　　而讓記者震撼的是，他給記者出示的一本厚厚的深圳某知名地產(chǎn)項目全程策劃書，“有了這本書，你就知道深圳的房價是怎樣漲起來的，你也就懂房地產(chǎn)了。”他高深莫測地對記者表示。
　　記者從書中看到了一個個陌生的術語，比如：“自主定價，分期銷售，認籌銷控……”后面的幾張赫然印著：“項目炒作價格走勢流程圖”。
　　“你以為深圳真有那么多富翁啊，動不動就是百萬元的房子銷售一空，笑話，這是策劃的力量，是媒體、開發(fā)商一起將深圳的房價抬起來的，同屬一個利益集團，大家都有錢賺，你不賺你傻。”
　　“比如關外有些地方，荒郊野外的，什么17英里啊，日輝臺啊，配套沒有多少，交通又不便，但照樣輕松賣完，誰那么傻去那里住啊，大部分都空著呢，但房子在炒家手中流轉(zhuǎn)，它升值了，這就行了，至于誰住，那就不管了。”
　　“說白了很多房子是業(yè)內(nèi)人士自己人先炒一圈，知道信息的，有熟人的，炒熱后交給第二撥人，輪著來，這叫利益共沾。別以為那就是真實的房價，這其實是叫偽市場偽房價。”
　　談到深圳房價飆升之謎，這位資深地產(chǎn)人士真是誨人不倦，“核心是行業(yè)自炒，但這個行業(yè)是個寬泛的行業(yè)，地方政府算不算，地方媒體從業(yè)人員算不算，深圳還專門出現(xiàn)了一群負責網(wǎng)絡炒作的劍客，很多都是間接給開發(fā)商打工的。集體發(fā)力，托一托，房價不就起來了嗎？等到項目出來了，開發(fā)商再‘內(nèi)部認購’一把，大家都賺錢了，誰不開心啊！”
　　神秘流程圖
　　記者向他請教房價操控之道，他告訴記者認真讀銷售流程圖就可以了，具體情況他不愿多說。隨后，記者從深圳知名地產(chǎn)策劃人異形工作室那里，得到了一些具體的解釋——拿地后，到項目認籌前，先預熱，集中于媒體炒作、包裝項目概念和片區(qū)前景，以及關于如何實現(xiàn)“炒熱片區(qū)”。
　　異形工作室一位工作人員以寶安“深圳西岸”的炒作案例向記者介紹，首先，在經(jīng)過充分醞釀、造勢并進行片區(qū)全方位解讀和產(chǎn)品包裝后集中“軟文轟炸”；其次，揭示片區(qū)未來規(guī)劃利好，或擁有獨特的人文環(huán)境等“含金”要素；最后，同時啟動的片區(qū)諸項目產(chǎn)品，都能走在產(chǎn)品創(chuàng)新的前列。此外，發(fā)展商口碑、物管選擇、現(xiàn)場服務和片區(qū)定價的“默契”程度，都是必不可少的。
　　“認籌、選房、開盤、加推、入伙、尾盤等節(jié)點，是營銷過程中最重要的幾個環(huán)節(jié)。”這位工作人員繼續(xù)說道。認籌是樓盤最早的準亮相，在今年3月底新政出臺之前，無論是否取得預售證，幾乎所有樓盤都采取了以認籌積累客戶的方式。
　　比如萬科，萬科17英里二期本身只有300套左右，但在整個推廣的過程中交納了5萬元誠意金的客戶有400多人，另外進行登記的有1000多人。為了制造轟動的效應，萬科在8月份國土局已經(jīng)批準銷售的情況下，將售樓時間定在了“十一”。在“十一”前，不透露銷售價格和銷售的數(shù)量，只是不斷地發(fā)信息要求大家到場參加抽簽，這樣制造出來的氣氛，大家能不排隊去搶嗎？
　　認籌后，就等著坐地起價吧。重要的是要采取分期推盤的形式，這樣，把多次積累的客戶放到一起，深圳很多項目認籌人數(shù)是套數(shù)的5倍之多，坐地抬價就成功了。
　　對于房地產(chǎn)市場，除了認籌、選房、開盤、加推、入伙、尾盤等節(jié)點之外，早期還有二次開盤、加推之說，這些都在深圳樓市使用并成為一種常見營銷形式。開盤銷售快的樓盤，甚至會在當天或第二天加推單位，或全部推出剩余已取證單位。
　　深圳市房地產(chǎn)研究所所長王鋒博士表示：“一個1000套房子的樓盤，開發(fā)商先推出一期100套上市，制造‘搶購’局面，給消費者造成房子緊缺的心理暗示，接著推出二期100套，再次出現(xiàn)‘搶購’局面，房價‘理所當然’地上漲一截，然后三期、四期依此類推，房價被人為操控猛漲。”
　　“房地產(chǎn)炒作首先是從房地產(chǎn)開發(fā)商開始。甚至還有人小心翼翼地稱，某些地方政府工作人員也在有意無意地支持著種種炒房行為，因為以上各方都是房價上漲的既得利益者。”綜合開發(fā)研究院地產(chǎn)研究所宋丁博士對記者這樣總結(jié)道。
　　至此，記者調(diào)查深圳房價瘋漲的深層原因似乎浮出了水面。但業(yè)界還認為，除了房地產(chǎn)開發(fā)商外，不少房地產(chǎn)中介商在炒房中亦起到很重要的作用。有一種躲在暗處的炒客，他們以A、B、C等“化名”出現(xiàn)在開發(fā)商的銷售記錄里，這算不算是樓市“黑客”呢？他們背后又是什么？（來源：第一財經(jīng)日報）