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    新干線訊 東方網(wǎng)10月28日消息：一直以來，房產(chǎn)市場都有“金九銀十”的說法，但是，今年的情況似乎出現(xiàn)了意外，5、6月份時，國家宏觀調(diào)控措施嚴厲，樓市全面進入急凍期，而在接下來的7、8月里，滬上開發(fā)商并沒有大舉采取促銷手段，部分商家甚至結(jié)成了“價格聯(lián)盟”，拒絕降低房價，以至于錯過了“金九”時節(jié)。
　　不過，在國慶黃金周舉辦的“假日樓市”房展會上，多達數(shù)十家大大小小的樓盤不約而同打起了價格戰(zhàn)，并取得不菲業(yè)績。業(yè)內(nèi)因而希望能出現(xiàn)“銀十”。但是，9、10兩月的成交量數(shù)據(jù)統(tǒng)計看來這一目的似乎并未達成。 　　
　　純商品房成交不如人意
　　“假日樓市”連續(xù)４天的交易十分火爆，參展人數(shù)和現(xiàn)場預售數(shù)量更是創(chuàng)下了近年來的最高紀錄。在為期４天的展會中，共有１６萬人次進場，預售房產(chǎn)２８６３套，面積為２５萬平方米，金額達到了１２億元。從當時“假日樓市”現(xiàn)場透出的市場信息表明，之前的房價堅冰已經(jīng)被大面積打破，“銀十”似乎有望到來。
　　但差強人意的是，長假過后，網(wǎng)上房地產(chǎn)上每天顯示的成交量數(shù)目雖依舊龐大，但是純商品房的日成交套數(shù)往往徘徊于４００套～５００套之間，１０月２４日的成交量雖沖破６００套，達到６３３套，但是與去年同期每日成交千套的盛景已經(jīng)不可同日而語。
　　據(jù)統(tǒng)計，９月全市住宅成交量為１６４．７萬平方米，較８月的１１９．５萬平方米上漲了３７．８％，而這也是自宏觀調(diào)控以來，上海住宅成交量最大的一個月。而網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至１０月２５日中午１２點，當月本市住宅成交量共為９７．９萬平方米，看來很難趕上９月１６４．７萬平方米的成交量。種種跡象表明，“銀十”大勢已去，難成氣候。
　　記者連日跟蹤網(wǎng)上數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前住宅市場的成交仍然集中于邊郊低價房供應集中的浦東、閔行、南匯、松江、寶山等５個區(qū)，這５個區(qū)１０月的成交量已經(jīng)達到６６．７萬平方米，占全市成交總量的６８％以上。而且其中又有相當大一部分的成交都集中在房價為４０００元／平方米以下的動遷配套房。 　　
　　１０月供應量增加２倍
　　與成交量相對應的便是全市住宅供應量的驟增，９月全市供應量達到了４７０萬平方米，較８月上漲９４％。而進入１０月以來，隨著滬上新盤不斷上市推出，目前１０月的供應量已經(jīng)較９月一舉上升了２倍有余，如果加上１０月最后一周將要新增的供應量，那么很有可能達到３倍以上。由此可見，全市成交量的增長遠遠沒有跟上供應量的增長步伐，兩者之間已經(jīng)嚴重失去了平衡。 　　
　　降價才是熱銷關鍵
　　銀行貸款、工程款等帶來巨大壓力，在１０月３日開幕的“假日樓市”上，滬上眾多開發(fā)商趕著年前最后一個大型房展會的機會，無論是在售樓盤，還是即將預售的新盤，紛紛在幕前亮相。而眾多開發(fā)商為了盡快售盤套現(xiàn)，紛紛使出各式各樣的促銷手段，可以說，整個房展會根本就是促銷手段的大集合。
　　而最亮眼、也是最受公眾關注的，永遠都是那些價格下降的樓盤。據(jù)了解，展會中價格下降幅度超過１５％的樓盤超過了３０個，其中個別樓盤的降價幅度甚至接近３０％，著實令自住購房者心動不已。而這些打出降價標語的樓盤在展會過后，也持續(xù)受到了市民的關注。位于普陀區(qū)長征板塊的金沙雅苑是該區(qū)較具代表性樓盤，品質(zhì)較高，４月開盤時的均價為１１５００元～１２０００元／平方米，而在“假日樓市”房展會中，其價格最低可至７５００元／平方米，一舉下滑３０００元／平方米左右，怎能不令人心動？
　　據(jù)了解，金沙雅苑一期開盤價僅為５０００元／平方米左右，其后便節(jié)節(jié)攀高，很多看房者都因１００００元／平方米以上的房價而猶豫不決，其此次降價正好符合購房者的期望。房展會過后，因為該盤價格跌幅加大，一手成交量處于持續(xù)上升中。 　　
　　不“跌到位”難有成交
　　黃金周過后的成交數(shù)據(jù)顯示，滬上樓市的成交普遍集中于近郊房產(chǎn)市場，而隨著上海中低價配套房的相繼推出和交付，它的成交量也在銷售面積中占據(jù)了很大的比例。市中心盧灣、黃浦、靜安等區(qū)雖然也各有成交，但是數(shù)量都不大，且成交均價出現(xiàn)了下降的跡象。
　　黃浦區(qū)本月住宅成交量僅為５７０９平方米，共４５套，其中２７套住宅的均價都集中在１３０００元～１７０００元／平方米的水平上，已２００００元／平方米以上單價成交的住宅只有１套，由此可見，雖然受到宏觀調(diào)控影響，開發(fā)商在推出新盤時已經(jīng)在定價上作出了較大調(diào)整，但是目前的樓市顯然已由賣方市場進入買方市場，有自住需求的購房者有了足夠廣闊的選擇空間，而他們在買房時也更為謹慎，往往“價比三家”后才出手。這些購房者的普遍心態(tài)是：在今年年底前，上海房產(chǎn)市場必定還會出現(xiàn)新一輪的降價高潮，因而目前并不急于出手，因此目前市中心高價住宅市場的成交情況仍然很不理想。
　　再以長寧區(qū)的天山河畔花園為例，該盤５月推出了２００多套精裝修房源，價格為２２０００元／平方米，當月售出３套后，便再無成交。記者６、７月份打電話詢問時，售樓處宣稱不會降價。而在此“假日樓市”上，其單價已調(diào)整至２００００元／平方米，而記隨后者查閱網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)得知，截至目前，其已售房源數(shù)量仍僅為３套，６月以來的成交量依舊掛零。據(jù)住商不動產(chǎn)天山店的經(jīng)紀人介紹，目前天山河畔花園一、二期毛坯二手房的掛牌價已跌至１３０００元～１４０００元／平方米，與新房差距較大。而同樣是精裝修房源，緊挨天山河畔花園的仁恒河濱花園的二手房價格為２００００元／平方米左右，目前其在售的二期房源價格為１８０００元～１９０００元／平方米。購房者兩相權(quán)衡，當然沒有必要非要買天山河畔花園的房子了。住商不動產(chǎn)方面認為，天山河畔花園裝修房的價格尚未“跌到位”，如果能夠降至１８０００元／平方米左右，應該能吸引不少需求者。 　　
　　供求失衡難以避免
　　雖然目前房產(chǎn)市場中的購房者仍以自住為主，但是近來記者在古北、金匯、中山公園等區(qū)域發(fā)現(xiàn)了少數(shù)投資客重出市場，他們往往都是選擇那些二手市場中急拋的掛牌房源，因為這些房源與當前的市場價格相去甚遠，存在可觀的“增值”空間。這一部分投資者普遍認為，將來房產(chǎn)市場會逐步回暖，上述幾處租售兩旺的區(qū)域行情有望看漲，值得進行中長期的投資。
　　而自住購房方面，雖然目前房價已較前兩個月有所下降，二手房成交量也已經(jīng)有所上升，但是成交進度仍普遍較緩慢，買家始終希望房價一降再降，房東則是能挺則挺，不到萬不得已，輕易不肯降價。而以目前的市場情況來看，距離房東“返價”仍然有很長一段時間，短期內(nèi)不太可能出現(xiàn)此種局面。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，目前的供應量和交易量已經(jīng)失去了平衡，市場回暖的時機仍未到來，而隨著本月底及未來兩月大批新盤的上市，即使成交量在目前的銷售進度上有成倍的增長，仍然很難趕上供應量增加的速度。大量新盤的入市，以及上季度供應存量堆積，很有可能導致第四季度的上海樓市形成可售住宅的積壓。
　　易居（中國）研發(fā)中心的分析師認為，明年上半年，滬上樓市可能會出現(xiàn)房價全面跳水、成交再度萎縮的局面，而在部分供應過度集中的區(qū)域里，這一節(jié)點還將提前到來。