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    新干線訊 北京晨報(bào) 國(guó)家在3月啟動(dòng)的房地產(chǎn)調(diào)控新政確已見(jiàn)效，以上海為代表的沿海房?jī)r(jià)自8月份以來(lái)全線下降，跌幅連續(xù)兩個(gè)月居全國(guó)之首。尤其進(jìn)入9月這一每年最旺的銷(xiāo)售月份里，上海的樓市在3個(gè)星期內(nèi)下跌17%，上海的很多新盤(pán)開(kāi)始降價(jià)銷(xiāo)售。而北京樓市卻依舊處于觀望狀態(tài)，臨近年關(guān)，房?jī)r(jià)漲跌逼近臨界點(diǎn)的氣氛越來(lái)越濃烈——
　　上海房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌通道
  　上海樓市成交量急劇縮水是今年夏天開(kāi)始的，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商死撐著高房?jī)r(jià)，隨后幾個(gè)月市場(chǎng)在濃郁的觀望氣氛中僵持了一段后，由于房子大量積壓，8月份后，開(kāi)發(fā)商們終于支撐不下去了，開(kāi)始大幅度降價(jià)。
　　記者獲知，光9月份前三周，上海房?jī)r(jià)下跌幅度就高達(dá)17%，第四周商品房成交均價(jià)環(huán)比再次下跌3.73%，正是降價(jià)才促成了成交量的穩(wěn)步上升，降價(jià)風(fēng)迅速吹遍了上海及長(zhǎng)三角地區(qū)。
　　開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人之間的博弈將是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。在興業(yè)證券的房地產(chǎn)行業(yè)分析師任壯看來(lái)，上海房?jī)r(jià)剛進(jìn)入下跌通道，下跌周期不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)結(jié)束。有20多年內(nèi)地與香港房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)的鄧智仁說(shuō)，“上海房?jī)r(jià)下跌幅度不到位，繼續(xù)下跌10%的可能性很高。”
　　北京開(kāi)發(fā)商捂住新盤(pán)觀望
　　2005年北京計(jì)劃供應(yīng)土地6500公頃，其中新增經(jīng)濟(jì)適用房用地200公頃，住宅商品房用地1750公頃。加上2004后“8·３1”提前釋放的1290公頃土地，北京的土地供應(yīng)非常充足。但這些土地并沒(méi)有變成上市交易的樓盤(pán)。
　　據(jù)鏈家市場(chǎng)部介紹，北京去年“8·３1”過(guò)關(guān)的項(xiàng)目達(dá)288個(gè)，折合房屋面積超過(guò)8000萬(wàn)平方米。但截至9月底，商品房竣工面積1786.3萬(wàn)平方米，批準(zhǔn)預(yù)售的期房2153.6萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，剩余的4000多萬(wàn)平方米未建房屋面積，除因資金不足而開(kāi)發(fā)緩慢的地塊之外，有相當(dāng)部分已開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，被捂在開(kāi)發(fā)商手中“待價(jià)而沽”。
　　房展會(huì)少見(jiàn)城區(qū)主力新盤(pán)
　　在日前結(jié)束的“第19屆北京個(gè)人購(gòu)房房地產(chǎn)展示交易會(huì)”上，樓盤(pán)“新面孔”倒是不少，但大多是順義、通州、甚至河北等地的“邊緣房”，老百姓預(yù)期中的市區(qū)“主力盤(pán)”基本上沒(méi)有露面。
　　和全國(guó)許多大城市一樣，去年“8·３1”之后，北京樓市也蓄積了一大批尚未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)建設(shè)用地。但去年底至今年初狂飆突進(jìn)的房?jī)r(jià)，使許多被市場(chǎng)利好沖昏頭腦的開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”、“惜售”。接著在隨后到來(lái)的房地產(chǎn)新政策的影響下，這些樓盤(pán)又難以出手。因此，業(yè)界一致認(rèn)定，這些被囤積起來(lái)的樓盤(pán)，將會(huì)在“金九銀十”集中上市，屆時(shí)北京樓市將出現(xiàn)“新盤(pán)洪峰”。
　　但人們低估了北京開(kāi)發(fā)商的“蓄洪能力”。網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，9月份北京共有56個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)上市，但全新項(xiàng)目只有17個(gè)，只有預(yù)計(jì)的一半多點(diǎn)兒，且大多數(shù)位于偏遠(yuǎn)的郊區(qū)。記者在第19屆北京個(gè)人購(gòu)房房地產(chǎn)展示交易會(huì)上了解到，參展項(xiàng)目中郊區(qū)房占到了一半左右，百姓翹首企盼的“主力新盤(pán)”很少露面。
　　北京樓價(jià)接近漲跌臨界線
　　中央七部門(mén)聯(lián)手打出房地產(chǎn)市場(chǎng)“組合拳”后，北京期房?jī)r(jià)格于8月份首次出現(xiàn)下降，環(huán)比降幅為3.4%。雖然是小幅下降，但仍讓消費(fèi)者增添了幾分期待。可9月，這個(gè)價(jià)格又環(huán)比上升了78元／平方米，漲幅達(dá)到1.1%。
　　鏈家市場(chǎng)部總監(jiān)金育松說(shuō)，這種小降小升帶有一定的“迷惑性”。北京8月份期房?jī)r(jià)格下降的因素：一是城區(qū)高價(jià)“主力房”沒(méi)上市，大量成交的郊區(qū)低價(jià)房拉動(dòng)了期房?jī)r(jià)格下降；二是抬升房?jī)r(jià)上升的新盤(pán)上市減少，而成交的多是低價(jià)的后期尾盤(pán)房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著“主力房”的逐漸上市，北京樓價(jià)將平穩(wěn)上升。而北京市的統(tǒng)計(jì)表明，今年1月至9月，商品住宅期房?jī)r(jià)格為每平方米6758元，同比上漲了1177元，漲幅為21.1%。
　　雖然部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為北京房?jī)r(jià)下跌的可能性很小，但也有不少人堅(jiān)持認(rèn)為沿海樓市下跌之風(fēng)會(huì)波及到北京。有20多年內(nèi)地與香港房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)的鄧智仁認(rèn)為，接下來(lái)幾個(gè)月將是各地樓市淡季，下跌趨勢(shì)何時(shí)出現(xiàn)拐點(diǎn)，還要看明年3、4月份京滬兩地的樓市表現(xiàn)。
　　●新聞鏈接
　　支持樓價(jià)要降的四大原因
　　第一，鄧智仁說(shuō)，其實(shí)，與上海開(kāi)發(fā)商相比，北京開(kāi)發(fā)商的借貸率更高，資金壓力更大。專(zhuān)家們認(rèn)為，現(xiàn)在上海、北京樓市都還沒(méi)有回暖的跡象，開(kāi)發(fā)商資金鏈都繃得很緊，銀行年末又要紛紛催開(kāi)發(fā)商還款，這正是讓房?jī)r(jià)加速下跌的重要因素。社科院房地產(chǎn)金融專(zhuān)家尹中立說(shuō)，當(dāng)市場(chǎng)都喊有問(wèn)題的時(shí)候，銀行會(huì)收緊口袋，放貸時(shí)更加小心謹(jǐn)慎，這肯定要影響到北京樓市。
　　第二，從今年11月到明年3月份之前都是樓市的淡季，開(kāi)發(fā)商面臨的資金壓力和銷(xiāo)售壓力將會(huì)越來(lái)越大。此前，記者采訪的大部分專(zhuān)家都認(rèn)為，北京樓市年內(nèi)仍然走不出觀望期。開(kāi)發(fā)商多挨一天就多一天的成本，只能用讓利來(lái)?yè)Q取購(gòu)房人觀望的時(shí)間籌碼，如果開(kāi)發(fā)商不愿意做出讓步就要付出代價(jià)。
　　第三，這股房?jī)r(jià)下跌之風(fēng)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方心理預(yù)期的影響，遠(yuǎn)比實(shí)際供需還要重要。這意味著，很多買(mǎi)房者預(yù)期，北京房?jī)r(jià)一定會(huì)跌從而持幣不購(gòu)。
　　第四，“各城市樓市的景氣狀況會(huì)有聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。當(dāng)上海樓市房?jī)r(jià)走下坡路線后，會(huì)通過(guò)萬(wàn)科之類(lèi)的全國(guó)開(kāi)發(fā)商傳導(dǎo)到其他地區(qū)。因?yàn)橐坏┰谏虾５匿N(xiāo)售蕭條，開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)促進(jìn)在其他地區(qū)的銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的回籠。”業(yè)興證券的房地產(chǎn)行業(yè)分析師任壯說(shuō)。
　　支持樓價(jià)將漲的四大原因
　　第一，北京樓市的“底子”較為堅(jiān)實(shí)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年北京市的平均房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，增幅從未進(jìn)入全國(guó)前10名，也沒(méi)有超過(guò)10%的漲幅。這使得北京房?jī)r(jià)在面對(duì)七部門(mén)“組合拳”時(shí)，依然能保持平穩(wěn)運(yùn)行。
　　第二，投機(jī)性購(gòu)房比例不高。北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，除了自住房之外，北京的投資性購(gòu)房以長(zhǎng)期出租為主，不像長(zhǎng)三角地區(qū)是以短期內(nèi)快速炒作為主，因此新政策的影響會(huì)較小。
　　第三，土地尤其是城區(qū)土地的稀缺性日益明顯。雖然北京的土地供應(yīng)充足，不會(huì)出現(xiàn)土地緊張局面。但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，真正能供應(yīng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地塊并不多。部分地塊因拆遷困難，而無(wú)法轉(zhuǎn)化成市場(chǎng)的有效供應(yīng)。
　　第四，“北京不是北京人的北京”，這也是北京房?jī)r(jià)難以下降的重要原因。有專(zhuān)家認(rèn)為，北京有數(shù)以萬(wàn)計(jì)的“北漂”一族；有全國(guó)最大的公務(wù)員群體；有規(guī)模最為龐大的涉外機(jī)構(gòu)；有數(shù)量最多的外省市駐京辦事機(jī)構(gòu)；有全國(guó)人數(shù)最多的白領(lǐng)階層；有全國(guó)規(guī)模最大的科教隊(duì)伍，還有數(shù)量最多的文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員。這些人員的存在，使北京商品房的“硬缺口”進(jìn)一步擴(kuò)大。