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    新干線訊 新華社 上海樓市新盤井噴，價(jià)格應(yīng)聲下跌。但在北京，“8.31”之后聚積的樓盤，并未在預(yù)期內(nèi)出現(xiàn)“供應(yīng)洪峰”，價(jià)格基本平穩(wěn)，買賣雙方深厚的博弈底氣絲毫未減。
　　購房者的“耐心極限”能否戰(zhàn)勝開發(fā)商的“蓄洪能力”，將直接決定未來北京房?jī)r(jià)的走勢(shì)。觀望還在持續(xù)，新盤依舊在建。誰會(huì)笑到最后，誰將推倒第一塊“骨牌”，恐怕誰的心里都沒有底。
    開發(fā)商：成功“截流”新盤
　　在日前結(jié)束的“第19屆北京個(gè)人購房房地產(chǎn)展示交易會(huì)”上，樓盤“新面孔”倒是不少，但大多是順義、通州、甚至河北等地的“邊緣房”，老百姓預(yù)期中的市區(qū)“主力盤”基本上沒有露面。
　　和全國許多大城市一樣，去年“8·31”之后，北京樓市也蓄積了一大批尚未開發(fā)的房地產(chǎn)建設(shè)用地。但去年底至今年初狂飆突進(jìn)的房?jī)r(jià)，使許多被市場(chǎng)利好沖昏頭腦的開發(fā)商“捂盤”“惜售”。接著在隨后到來的房地產(chǎn)新政策的影響下，這些樓盤又難以出手。因此，業(yè)界一致認(rèn)定，這些被囤積起來的樓盤，將會(huì)在“金九銀十”集中上市，屆時(shí)北京樓市將出現(xiàn)“新盤洪峰”。
　　但人們低估了北京開發(fā)商的“蓄洪能力”,這些土地并沒有變成上市交易的樓盤。以住宅銷售中占重頭的期房銷售為例，2004年北京批準(zhǔn)預(yù)售期房住宅面積2862.85萬平方米，同比增長(zhǎng)5%。而今年1至9月，批準(zhǔn)預(yù)售面積1716萬平方米，同比下降了23.1%；在預(yù)售成交方面，去年共成交2642.1萬平方米，同比增長(zhǎng)56.5%。而今年1至9月，成交量1519.5萬平方米，同比下降了22.8%。
　　據(jù)鏈家市場(chǎng)部介紹，除去正常的土地供應(yīng)，北京市僅去年“8·31”過關(guān)的項(xiàng)目就達(dá)288個(gè)，折合房屋面積超過8000萬平方米。但截至9月底，北京商品房的竣工面積1786.3萬平方米，批準(zhǔn)預(yù)售的期房2153.6萬平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，剩余的4000多萬平方米未建房屋面積，除了躺在原地曬太陽、因資金不足而開發(fā)緩慢的地塊之外，有相當(dāng)部分已開發(fā)的樓盤，被捂在開發(fā)商手中“待價(jià)而沽”。
    購房者：“軟心理”博弈“硬需求”
　　與往年人滿為患、摩肩接踵的情形相比，今年北京的房展會(huì)，不論是客流量，還是成交額，都顯得量少而冷清。有的房展會(huì)甚至“樓盤不夠車來湊”，上演了樓車聯(lián)展的尷尬一幕。
　　雖然近期一些房展商、開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)不斷強(qiáng)調(diào)，北京樓市逐漸回溫，開始進(jìn)入“緩沖期”，但大部分消費(fèi)者表示“還要等一等”。
　　據(jù)第19屆北京個(gè)人購房房地產(chǎn)展示交易會(huì)的主辦方———鏈家展覽展示中心介紹，本次房展會(huì)登記的全部客戶中，只有26%的人會(huì)考慮在3個(gè)月之內(nèi)實(shí)施買房計(jì)劃。而專家預(yù)計(jì)，受近期上海、杭州等地樓價(jià)的下跌刺激，北京消費(fèi)者的觀望心理將得到加強(qiáng)，降價(jià)預(yù)期也更為強(qiáng)烈。
　　但消費(fèi)者的“觀望心理”正經(jīng)受著“剛性需求”的考驗(yàn)。北京鏈家房產(chǎn)中介市場(chǎng)總監(jiān)金育松認(rèn)為，北京的房?jī)r(jià)基本上屬“需求拉動(dòng)型”，是市場(chǎng)供需之間的真實(shí)狀況的反應(yīng)，投機(jī)的泡沫較少。而開發(fā)商近一年的“蓄洪”“捂盤”，使北京商品房的“硬需求”進(jìn)一步擴(kuò)大。
　　更為重要的是，部分專家、個(gè)別媒體和一些政府官員多次強(qiáng)調(diào)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)基本沒有泡沫，北京房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升等觀點(diǎn)。這些言論，在一定程度上動(dòng)搖了那些“等米下鍋”的消費(fèi)者的觀望信心。
    整體上揚(yáng)會(huì)否成為北京樓市“永恒主題”？
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京樓市的“春天”還遠(yuǎn)未到來，買賣雙方的較量和相持還將持續(xù)一段時(shí)間。但隨著“主力房”的逐漸上市，平穩(wěn)上升將是北京樓價(jià)的“主題曲”。而北京市的統(tǒng)計(jì)表明，今年1月至9月，商品住宅期房?jī)r(jià)格為每平方米6758元，同比上漲了1177元，漲幅為21.1%；存量住房均價(jià)為4277元/平方米，同比增長(zhǎng)8.3%。
　　首先，北京樓市的“底子”較為堅(jiān)實(shí)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年北京市的平均房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，增幅從未進(jìn)入全國前10名，也沒有超過10%的漲幅。這使得北京房?jī)r(jià)在面對(duì)七部門“組合拳”時(shí)，依然能保持平穩(wěn)運(yùn)行。
　　其次，投機(jī)性購房比例不高。北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，除了自住房之外，北京的投資性購房以長(zhǎng)期出租為主，不像長(zhǎng)三角地區(qū)是以短期內(nèi)快速炒作為主，因此新政策的影響會(huì)較小。
　　第三，土地尤其是城區(qū)土地的稀缺性日益明顯。
　　第四，“北京不是北京人的北京”，這也是北京房?jī)r(jià)難以下降的重要原因。有專家認(rèn)為，北京有數(shù)以萬計(jì)的“北漂”一族；有全國最大的公務(wù)員群體；有規(guī)模最為龐大的涉外機(jī)構(gòu)；有數(shù)量最多的外省市駐京辦事機(jī)構(gòu)；有全國人數(shù)最多的白領(lǐng)階層；有全國規(guī)模最大的科教隊(duì)伍，還有數(shù)量最多的文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員。這些人員的存在，使北京商品房的“硬缺口”進(jìn)一步擴(kuò)大。
　　業(yè)內(nèi)比較一致的看法是，目前北京房?jī)r(jià)下跌的可能性很小，除非開發(fā)商因資金鏈斷裂而出現(xiàn)“拋盤”現(xiàn)象。從成本的角度看：土地出讓金不能少，少了基礎(chǔ)設(shè)施配套做不了；拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也不能降；建筑材料價(jià)格成本也居高不下。
　　供給和需求的博弈最終決定商品的價(jià)格，這是傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)上的經(jīng)典理論。如果事實(shí)真像政府和開發(fā)商分析的那樣，北京樓市的需求是建立在真實(shí)的基礎(chǔ)之上的話，整體上揚(yáng)將是北京樓市的“永恒主題”，而漲幅下降則是“最新旋律”。