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    新干線訊 杭州日報 “現(xiàn)在收上來的租金僅夠交管理費，更別談當初承諾的8%回報率了。”正在銀行交納商鋪按揭款的吳小姐顯得頗為無奈，投資產(chǎn)權(quán)式商鋪的教訓(xùn)讓她心痛不已。
　　一年前，吳小姐在開發(fā)商鋪天蓋地的廣告攻勢下，開始投資產(chǎn)權(quán)式商鋪，并且享受了一年的高額租金返還。但之后，情況出現(xiàn)了變化，由于吳小姐的商鋪所在商場倒閉，開發(fā)商此前承諾的高額租金回報從第13個月開始中斷，吳小姐也只好將自己的8平方米商鋪出租給小販經(jīng)營，每月收取的租金僅夠交納管理費、水電費。吳小姐表示“當時一時腦熱，現(xiàn)在才落到這個地步，現(xiàn)在只希望那個地區(qū)能再旺起來。”
　　據(jù)了解，一般產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的操作方式是，開發(fā)商承建一個大型的商業(yè)項目，然后按照一定的布局和設(shè)計，分割成面積較小的若干單位，將此出售給投資者。投資者擁有該部分面積的產(chǎn)權(quán)，但是不具有獨立經(jīng)營的權(quán)力，而由開發(fā)商或者第三方成立的經(jīng)營公司經(jīng)營。租金由經(jīng)營公司統(tǒng)一收取，然后按照約定返還給投資者。
　　“一開始，我認為這種操作方式可靠”，吳小姐表示，在簽約購買商鋪的時候，一家當?shù)刂陌儇浌疽呀?jīng)進駐該商場，“但我們沒有想到的是，開發(fā)商是先拿自己的錢補貼給了那家百貨公司，也就是說一年中我所收到的租金中，有一部分是開發(fā)商自己的錢。”
　　據(jù)吳小姐介紹，開發(fā)商與商場約定的租金要遠低于市場價格，不足部分則由開發(fā)商墊付。那家商場就是沖著低租金來的。后來，由于商場經(jīng)營不善，撤出了該商業(yè)項目，相關(guān)投資者去找他們核對賬目，才發(fā)現(xiàn)了個中蹊蹺。
　　針對投資產(chǎn)權(quán)式商鋪的風(fēng)險，中信實業(yè)銀行理財專家提醒投資者，產(chǎn)權(quán)式商鋪項目大都打出“高額返租、到期回購”的誘人口號，但對于產(chǎn)權(quán)投資者而言，經(jīng)營公司屆時是否如約返還穩(wěn)定回報以及到期回購等約定義務(wù)，是投資者面臨的首要風(fēng)險。
　　由于產(chǎn)權(quán)商鋪投資涉及開發(fā)商、客戶、經(jīng)營公司等多方主體、買賣合同、租賃合同等多層法律關(guān)系，因此產(chǎn)權(quán)式的投資行為遠比單純的房屋買賣行為復(fù)雜。另外，產(chǎn)權(quán)類投資的年限動輒達10年、20年，因此也存在著很大的不確定性。
　　另外，有些產(chǎn)權(quán)式商鋪的開發(fā)商只建不管，商鋪售完后抽身而退。這樣造成一些急功近利的開發(fā)商從銷售難易的角度去設(shè)計房產(chǎn)項目。還有些開發(fā)商為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，盡快套現(xiàn)，根本不重視商鋪的后續(xù)經(jīng)營。而一旦日后的經(jīng)營真出現(xiàn)問題，開發(fā)商早已套現(xiàn)并獲取了豐厚的利潤，運營商也可以臨時退租，拍屁股走人，留下的“苦果”只有業(yè)主慢慢品嘗。即使有相應(yīng)的擔(dān)保，但由于缺乏有效的監(jiān)管手段和變現(xiàn)能力，擔(dān)保也很難成為投資者利益的根本保證。
　　業(yè)內(nèi)人士建議，選擇產(chǎn)權(quán)式商鋪，投資者除了關(guān)心地段與價格，還應(yīng)該格外關(guān)注開發(fā)商的背景和經(jīng)營管理公司的實力。產(chǎn)權(quán)式商鋪的價值有兩部分，一是房地產(chǎn)本身的價值，二是商業(yè)價值。房地產(chǎn)的價值浮動不大，但商業(yè)價值卻因項目的風(fēng)格、經(jīng)營者的能力不同而有所不同。這就要求投資者必須客觀分析交通、區(qū)位、人流量等外部環(huán)境因素，還要考慮商鋪的開發(fā)商、經(jīng)營商等各方面的資質(zhì)和水平，盡量選擇成熟的經(jīng)營團隊。