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    新干線訊 中國(guó)證券報(bào) 盡管“金九銀十”的到來(lái)讓上海樓市成交量稍見(jiàn)起色，但盤(pán)桓在不少業(yè)內(nèi)人士心中的，卻仍是濃濃的悲觀。
　　上海市統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，上海市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)比一季度回落76.5點(diǎn)，跌到了1999年左右水平，進(jìn)入相對(duì)不景氣區(qū)間，在各行業(yè)中居于跌幅榜首位。
　　一位業(yè)內(nèi)人士指出，雖然目前上海樓市并沒(méi)有出現(xiàn)崩盤(pán)跡象，但是潛在的三大隱患仍令人不敢掉以輕心，上海樓市的下降通道已然形成。
　　隱患一:上市量持續(xù)攀升隨著近幾個(gè)月來(lái)上市量的不斷攀升，上海樓市的供求關(guān)系正悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。
　　中國(guó)指數(shù)研究院(華東分院)提供的數(shù)據(jù)顯示，7月份上海新增供應(yīng)面積為124.81萬(wàn)平方米，8月份上海新增供應(yīng)面積為142.38萬(wàn)平方米，到了9月份，新增面積一下子猛增到319.14萬(wàn)平方米，十月“黃金周”后的第一周，上市量就達(dá)到120萬(wàn)平方米。而與之相比，7月份上海的銷售率(當(dāng)月銷售面積/當(dāng)月新增面積)為19.8％，8月份上海銷售率則跌到18.98％，9月份上海銷售率進(jìn)一步降到15％。
　　“上海潛在的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。”上海方方房產(chǎn)工作室分析師包靈芝表示。
　　上海統(tǒng)計(jì)局公布的2004年統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2004年，上海商品房施工面積達(dá)到9481.61萬(wàn)平方米，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，按照目前商品房的建造速度，這些施工面積將會(huì)在明后兩年陸續(xù)可用，這必然會(huì)給上海樓市造成巨大供給壓力。
　　值得注意的是，上海市有關(guān)部門(mén)日前進(jìn)行了一個(gè)奇怪的舉動(dòng):上海房地產(chǎn)官方網(wǎng)站——網(wǎng)上房地產(chǎn)不再公布全市住宅均價(jià)、可售面積等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，有關(guān)部門(mén)將這種行為的原因解釋為防止有人利用這些數(shù)據(jù)非法牟利。但一位業(yè)內(nèi)人士指出，網(wǎng)上房地產(chǎn)是業(yè)內(nèi)分析上海樓市的主要數(shù)據(jù)來(lái)源，屏蔽了這些數(shù)據(jù)就等于讓大家做了“睜眼瞎”，讓大家更加無(wú)法了解上海樓市的真實(shí)供求狀況。
　　隱患二:觀望氣氛濃厚在上市量不斷攀升的同時(shí)，上海樓市的觀望氣氛愈加濃厚。中國(guó)指數(shù)研究院華東分院日前在上海秋季房展會(huì)上進(jìn)行的調(diào)查報(bào)告顯示，有高達(dá)71％的被調(diào)查者對(duì)上海樓市看空，并且只有5％的被調(diào)查者表示愿意在3個(gè)月內(nèi)購(gòu)房；59％的被調(diào)查者認(rèn)為上海房市將保持房?jī)r(jià)繼續(xù)小幅下跌的走勢(shì)，12％的被調(diào)查者認(rèn)為上海房?jī)r(jià)將出現(xiàn)大跌，只有10％的被調(diào)查者認(rèn)為上海房?jī)r(jià)接下來(lái)將會(huì)回漲。
　　調(diào)查問(wèn)卷還顯示，對(duì)于上海樓市此輪下跌持續(xù)時(shí)間的問(wèn)題，44％的被調(diào)查者認(rèn)為將持續(xù)到明年年中，28％的被調(diào)查者認(rèn)為將持續(xù)到明年年底，7％的被調(diào)查者認(rèn)為下跌會(huì)持續(xù)比明年年底更長(zhǎng)的時(shí)間，只有21％的被調(diào)查者認(rèn)為到今年年底就會(huì)結(jié)束。在購(gòu)房時(shí)間上，43％的被調(diào)查者計(jì)劃在半年到一年之間購(gòu)房，26％的購(gòu)房者選擇在3－6個(gè)月內(nèi)購(gòu)房。
　　在觀望氣氛的壓力下，上海樓市的部分開(kāi)發(fā)商祭出了降價(jià)“法寶”。但在7月份開(kāi)始出現(xiàn)降價(jià)潮后，降價(jià)對(duì)購(gòu)房者的誘惑力正在逐漸減弱，觀望氣氛反而越來(lái)越強(qiáng)。
　　隱患三:開(kāi)發(fā)商資金緊繃一篇題為《地產(chǎn)商滬上求借“高利貸”開(kāi)出30％利率仍無(wú)人敢借》的文章近來(lái)在網(wǎng)上引人注目。該文稱，6月份以后，對(duì)房地產(chǎn)商的委托貸款利率已經(jīng)達(dá)到15％，現(xiàn)在則摸高到18％，與地下錢(qián)莊的借貸利率相差無(wú)幾。一些小的開(kāi)發(fā)商開(kāi)出30％的利率仍然無(wú)人敢借，即使是對(duì)那些大的開(kāi)發(fā)商也要求用充足的抵押，并且往往通過(guò)綜合利率的方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
　　長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將財(cái)務(wù)杠桿的功能發(fā)揮的淋漓盡致。央行在《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中指出，通過(guò)銀行貸款，住房按揭等方式，房地產(chǎn)行業(yè)55％的資金都來(lái)自于銀行，這不僅為銀行業(yè)累積了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，也給房地產(chǎn)行業(yè)埋下了一顆隨時(shí)可能爆炸的炸彈。隨著銀行開(kāi)始對(duì)開(kāi)發(fā)商們收縮信貸，許多開(kāi)發(fā)商很快就出現(xiàn)了資金鏈緊繃甚至斷裂的現(xiàn)象，高利率求借款自然不稀奇。
　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前上海有大大小小四千多家開(kāi)發(fā)商，其中有相當(dāng)一部分都是小項(xiàng)目公司，融資渠道窄，融資能力也很差，在銀行收緊信貸后很容易就成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的犧牲品。而一旦上海出現(xiàn)這樣一批公司，形成一批爛尾樓，很容易就會(huì)觸發(fā)大規(guī)模的降價(jià)風(fēng)潮，從這個(gè)角度來(lái)講，真正考驗(yàn)上海樓市的時(shí)間還沒(méi)有到。
　　“目前開(kāi)發(fā)商們都普遍存在資金壓力，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。而判斷上海樓市的后市走勢(shì)，很關(guān)鍵的一個(gè)依據(jù)就是開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題。”包靈芝說(shuō)，“不過(guò)，也要看到，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的資金狀況和企業(yè)運(yùn)作能力，比以前已經(jīng)有了很大程度的提高，操作手法上也比以前靈活多了，應(yīng)付資金風(fēng)險(xiǎn)的能力也更強(qiáng)。”