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    新干線訊 東方網(wǎng)10月25日消息：本文根據(jù)今年4－8月成交均價的下降幅度，對部分房價下降明顯的樓盤在這段時期內(nèi)的價格變化進行分析。分析發(fā)現(xiàn)，超過一半的樓盤降幅在20％左右，價格下降約2000元／平方米，部分高檔樓盤甚至下降了5000元／平方米，而原本價位就不高的一些樓盤的價格下降僅為1000元／平方米左右。
　　從環(huán)線分布看，50％的降價樓盤集中在內(nèi)中環(huán)線之間，這些樓盤很多位于規(guī)劃中大規(guī)模社區(qū)（萬里、大華、聯(lián)洋等），在售樓盤供應量相應充足，社區(qū)前景看好但是尚未發(fā)展成熟；1／4的降價樓盤集中在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域，在宏觀調(diào)控前，該區(qū)域投資客較為集中，而今也成為降價的“先鋒”。事實上，這些地區(qū)的樓盤在未來的配套設施建成之后，非常適合自住，目前價格的下降說明這些樓盤的市場定位正逐漸回歸理性。
　　降價樓盤特征分析從降價樓盤的價格段分布來看，原價在10000元／平方米－15000元／平方米之間的占據(jù)了一半以上的比例，而降價后成交均價集中在5000元／平方米－10000元／平方米。從這些樓盤所在的位置來看，中環(huán)線附近的房源基本都降至10000元／平方米以下，這個價位也是人們心理上的一個價格臨界點。
  　從降價樓盤的地域分布來看，浦東新區(qū)以及普陀區(qū)是價格下降樓盤較為集中的區(qū)域，主要原因在于，浦東與普陀區(qū)域在宏觀調(diào)控之前的房價上漲風潮中，過多的投資客使得這兩個區(qū)房價透支相當嚴重。如普陀區(qū)萬里居住區(qū)建成后將擁有兩萬多戶居民，規(guī)劃中的軌道交通M7與R3線對社區(qū)的未來交通狀況將有大幅改善。由于上述概念的過度炒作也導致了2005年3月之前該地區(qū)房價上升過快。寶山區(qū)的水岸藍橋毗鄰普陀區(qū)的萬里板塊，區(qū)位的因素使得價格下降幅度最大。另外，具有類似情況的還有閘北的彭浦板塊。浦東新區(qū)的降價樓盤地域分布較廣，以陸家嘴為起點向東、南兩個方向散開。陸家嘴以東的東方明珠國際公寓、聯(lián)洋社區(qū)的仁恒河濱城以及楊高南路上的錦繡華城所面臨的問題則是投資客撤走之后留下的需求空白，前一段時間的投機實際上將這些樓盤的未來優(yōu)勢轉(zhuǎn)移到當前階段，導致房價虛高。
　　降價后效果調(diào)查從降價前后的成交量來看，超過80％的樓盤的成交量顯著上升，與幾個月前每月成交套數(shù)維持在個位數(shù)的局面形成了鮮明對比。在當前的價格水平上，房地產(chǎn)商品的剛性自住需求在短期內(nèi)卻存在著極大的彈性。
　　降價幅度較大的樓盤，絕大部分在近期的樓市銷量排行榜（不包括配套商品房）中位居前列。如普陀區(qū)，目前在售樓盤成交量幾乎都集中在內(nèi)普陀和萬里板塊等，尤其是早期降價的萬里·雅筑以及最新開盤的達安·春之聲花園，日平均成交量至少在3套以上，達安·春之聲花園8月開盤以來去化率已經(jīng)超過60％。
　　閘北區(qū)彭浦板塊的樓盤也是本次降價的主力，上海臨汾名城潤華·公園城市在5月底還維持著10000元／平方米的價格，附近的康悅亞洲花園也死守9700元／平方米的高價。當區(qū)位條件類似的萬里·雅筑率先降價之后，這兩個樓盤的成交均價悄然下落，成交量也攀升至閘北區(qū)在售樓盤銷售排行榜的前列。浦東新區(qū)的東方明珠國際公寓區(qū)位條件較好，位于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，靠近陸家嘴，屬于主動降價以爭取市場的樓盤，并取得了不俗的銷售成績。該盤8月銷量位居浦東新區(qū)第一位，每日成交在4套以上。另外還有一點值得關(guān)注的是，本次降價熱銷的樓盤中，約有40％屬于大華集團開發(fā)的物業(yè)。在品牌開發(fā)商中，大華集團利用17周年慶的機會，在樓市低迷的情況下主動采取了降價促銷的手段，并收到了良好的效果。
　　在大部分降價樓盤熱銷的同時，仁恒河濱城與淡水灣花園在降價之后卻沒有取得預期效果。主要原因在于此前這些樓盤較高的房價主要來自投資需求的支撐，隨著投資客的大批撤離，這些樓盤的成交量大幅下滑，盡管采取了降價措施，但是微小的價格降幅與自住購房者的心理預期相差甚遠，因此無法吸引自住購房者。