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    2%商業(yè)利潤難撐8%至12%高回報
　　記者日前隨商務部商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查組赴全國部分城市采訪時了解到，因超市經(jīng)營不善而導致供貨商被“套牢”的“普爾斯馬特”現(xiàn)象并非僅僅存在于零售行業(yè)。近年來，在商業(yè)地產(chǎn)領域，也屢屢出現(xiàn)了中小投資者因不能得到開發(fā)商承諾的投資回報而被“套牢”、并與開發(fā)商發(fā)生糾紛的“普馬”現(xiàn)象。
　　據(jù)調(diào)查組人士介紹，在北京、長春、沈陽、武漢、南京等城市，投資者或租戶退租、退房等群體事件層出不窮，有的甚至引發(fā)了業(yè)主圍攻開發(fā)商、罷市、集體上訪的社會事件。
　　據(jù)介紹，今年5月份，武漢市上萬平方米的大型商場———萬達廣場開業(yè)，開發(fā)商以每平方米均價3.5萬元的價格把商場分售給400多位業(yè)主，業(yè)主轉(zhuǎn)手將商鋪租給幾百位租戶。但在最初一段時間內(nèi)，由于缺乏商業(yè)氛圍，許多商鋪生意冷清，業(yè)主和租戶無法承擔高額租金，開業(yè)不久即與開發(fā)商“上演”了租戶退租、鬧事的惡劣事件。
　　位于西三環(huán)的北京碧溪家居廣場宣傳“每個攤位(13.3平方米，售價16萬)一年可收入租金1.9萬元(年收益12%)，并在3年內(nèi)可原價回購商鋪，超過3年每年遞增原價的5%”。至2004年10月，共有2000多人購買了5000個攤位。但因開發(fā)商無法履行承諾，已有200多個業(yè)主將其告上法庭。
　　為什么商業(yè)地產(chǎn)領域也會引發(fā)“普馬”危機？調(diào)查組人士分析認為，“產(chǎn)權(quán)式商鋪”開發(fā)模式難逃其責。
　　據(jù)調(diào)查組分析認為，目前我國一些實力不濟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為了盡快收回開發(fā)資金，以償還從銀行、其他企業(yè)、以及施工隊那里借貸和拖欠的資金，采用把地產(chǎn)分割成小塊出售、實施“產(chǎn)權(quán)式商鋪”開發(fā)模式，并向中小投資者承諾將售出的商鋪由開發(fā)商返租，許以8%到12%的高額投資回報，有的開發(fā)商甚至承諾在一定期限內(nèi)回購投資者購買的商鋪。
　　“這些只是開發(fā)商為了吸引中小投資者投資而打出的廣告。”一位開發(fā)商向記者自曝開發(fā)內(nèi)幕：一般來講，為吸引人氣，一些資金緊張的開發(fā)商為會以極低的租金把10%到20%的商業(yè)面積租給有聲望的大超市、大賣場，開發(fā)商在這一項目上并不賺錢。但通過廣告吸引投資者，用售后返租的方式把剩余面積分塊高價賣出，這才是開發(fā)商利潤的主要部分。
　　“目前全國商業(yè)平均利潤僅為2%左右，根本不能支撐8%至12%的回報。”調(diào)查組人士告訴記者，一旦出現(xiàn)商鋪經(jīng)營困難、開發(fā)商不能實現(xiàn)承諾時，就很可能對中小投資者造成致命打擊。
　　“產(chǎn)權(quán)式商鋪”開發(fā)模式正是引起經(jīng)營混亂，進而帶來商業(yè)地產(chǎn)“普馬”危機的首要因素。據(jù)介紹，從發(fā)達國家的經(jīng)驗看，幾乎沒有將商業(yè)地產(chǎn)分割銷售的做法，都是只租不售，這樣有利于商業(yè)的整體經(jīng)營和管理，而國內(nèi)則恰恰相反。一些開發(fā)商因資金實力較弱，迫于資金回籠的壓力，為了償還銀行和施工隊的資金，不得不通過“售出返租”的形式把一塊塊地產(chǎn)分售給中小投資者，賣完后一走了之，絲毫不管商業(yè)氛圍的培育。在分塊售出之后，由于不再是所有者，面對幾百家商鋪，開發(fā)商無權(quán)進行統(tǒng)一經(jīng)營，在缺乏一定商業(yè)氛圍的情況下，很有可能導致許多賣場經(jīng)營混亂、經(jīng)營惡化的后果，并會引發(fā)開發(fā)商和租戶、業(yè)主間的沖突，演變成商業(yè)地產(chǎn)領域的“普爾斯馬特”。
　　有專家表示，我國商業(yè)地產(chǎn)中普遍存在的追求短期利潤的非理性心理、以及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中缺乏一定的融資渠道，也是造成目前商業(yè)地產(chǎn)領域“普爾斯馬特現(xiàn)象出現(xiàn)的重要原因。來源：新華網(wǎng)