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    新干線訊 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 “未來12個月內(nèi)，我們將有6億美元用于北京、上海兩地的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。” 10月17日，麥格理全球物業(yè)顧問公司首席執(zhí)行官吉姆.奎利(James Quille)在上海興國賓館接受記者采訪時透露。
　　事實(shí)表明，麥格理在中國地產(chǎn)的投資正在不斷提速。
　　今年1月份，麥格理拆資9800萬美元收購了上海新天地附近的在建甲級辦公樓“新茂大廈”；7月，麥格理協(xié)同其他海外基金以38億元收購了杭州等9個城市的幾處購物中心；9月8日，麥格理宣布出資4億元收購位于上海陜西南路的“城市酒店公寓”。
　　但麥格理對中國地產(chǎn)項(xiàng)目的空前熱情，在一些市場分析人士看來，卻蘊(yùn)含著極大的政策風(fēng)險。
　　10月12日，瑞士信貸第一波士頓亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬在一本新書發(fā)布會上稱，2年之內(nèi)政府將有相關(guān)政策出臺，對海外地產(chǎn)基金購買國內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行限制。
　　“就目前的情況來說，人民幣資本項(xiàng)目管制，對于地產(chǎn)投資基金已經(jīng)形同虛設(shè)。”陶冬說。
　　地產(chǎn)基金加快投資
　　10月17日，麥格理房地產(chǎn)集團(tuán)董事長比爾.摩斯(Bill Moss)表示：“我們20年投資中國的計劃，現(xiàn)在已經(jīng)過了一半，我們對于中國的投資非常滿意，在未來的十年中，我們會加大投資。”
　　同一天，這家被澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行控股的公司，在上海慶祝在中國成功投資10周年。
　　“我們應(yīng)該是在中國從事房地產(chǎn)最長的外資地產(chǎn)企業(yè)了。”摩斯說，“我第一次來上海是1992年。”如今，這已經(jīng)是摩斯先生第15次來到上海。
　　1995年，麥格理開始在中國天津投資建造住宅項(xiàng)目；隨后，麥格理和施羅德亞洲物業(yè)集團(tuán)合資成立第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)。2003年，第一中國在上海浦東開發(fā)了“澳麗花苑”住宅項(xiàng)目；2004年下半年，第一中國和浦東發(fā)展集團(tuán)簽署合作協(xié)議，合作開發(fā)位于三林地區(qū)的一個項(xiàng)目。2004年，位于上海安亭國際汽車城內(nèi)的“澳麗映象”住宅項(xiàng)目開始動工。
　　同時，第一中國還以開發(fā)顧問名義，參與上海11.7平方公里的“東外灘改造”，其中包括3.5平方公里的濱江區(qū)域。
　　除了直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，麥格理還動用最嫻熟的收購技巧，叱咤中國房地產(chǎn)市場。
　　2005年，是中國房地產(chǎn)調(diào)控年，但這并沒有影響麥格理的大手投入。從今年1月份收購再建辦公樓，到7月收購大量商業(yè)地產(chǎn)，9月收購酒店公寓，其總收購金額已經(jīng)超過50億元。
　　據(jù)了解，今年麥格理在中國準(zhǔn)備投資的5億美元已經(jīng)基本投資完畢，由于麥格理在中國投資的優(yōu)良表現(xiàn)，使得麥格理在海外的基金募集獲得追捧，成功募集。
　　今年3月，麥格理全球顧問基金融資3.2億美元，并宣布其中70%投向亞洲，相當(dāng)一部分會投向中國。
　　9月29日，麥格理宣布第二只私募房地產(chǎn)基金“麥格理全球物業(yè)基金II”成立，融資額超過13億美元。麥格理同時再次宣布，該基金的70%將投資在亞洲。由于基金可以進(jìn)行杠桿收購，因此業(yè)內(nèi)人士估計此基金具有超過50億美元的購買力。
　　“未來12個月投資中國的資金主要來自這個新募集的基金。” 吉姆.奎利說。
　　他表示，麥格理目前沒有計劃將持有的物業(yè)再次出售，原因之一是，“我們投資物業(yè)的資金，來自我們的基金，而基金的資金基本上來自于海外投資人。”吉姆·奎利說，“這次在上海的慶祝活動，我們也邀請了全球20位養(yǎng)老金的管理人來上海，讓他們感受基金投資的實(shí)際情況。”
　　有了海外資金的推動，麥格理在國內(nèi)房地產(chǎn)市場上更為活躍。“在北京、上海，我們已經(jīng)有很多項(xiàng)目在進(jìn)行談判，” 麥格理物業(yè)中國區(qū)總裁理查.戴維(Richard David)說，“有幾個項(xiàng)目我們已經(jīng)在做盡職調(diào)查。”
　　據(jù)戴維透露，目前麥格理在中國主要是考慮收購的方向依然是住宅、商場、辦公樓等項(xiàng)目。
　　今年7月份收購的“新茂大廈”將于今年12月竣工，并且具有良好的出租預(yù)期，戴維興沖沖地表示：“我們又相中了上海的另一處商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。”
　　資本項(xiàng)目管理虛設(shè)
　　但市場總是充滿了變數(shù)。
　　與地產(chǎn)基金的熱情不同，陶冬認(rèn)為，海外地產(chǎn)基金投資國內(nèi)房產(chǎn)項(xiàng)目的政策限制可能會出臺。
　　“雖然目前個別地區(qū)存在房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，但是我并不同意全國房地產(chǎn)泡沫一說。”陶冬說，“要注意的是，從去年開始有大量的海外資金進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，主要集中購買辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。”
　　陶冬表示，很多此類基金在收購項(xiàng)目后，會對項(xiàng)目打包，半年或者一年以后，在海外市場再次出售給保險公司和銀行等機(jī)構(gòu)，屬于短線投機(jī)的行為。
　　但麥格理中國區(qū)總裁戴維否認(rèn)了短線炒作的說法。“我們在中國已經(jīng)10年，未來我們?nèi)砸?0年作為一個投資階段。”戴維說，“而且，我們的投資看中長遠(yuǎn)的回報率，關(guān)注物業(yè)的品質(zhì)和開發(fā)商的情況，并不是做短線的投機(jī)。”
　　陶冬認(rèn)為，目前一些海外資金熱衷于投資中國地產(chǎn)，主要原因在于匯率。他說：“用美元收購，換來長期的人民幣現(xiàn)金流入，這種情況和炒人民幣升值并無太大區(qū)別。”
　　麥格理的吉姆解釋說：“我們并不能操控匯率變化，對于匯率的變化，只能對這一風(fēng)險進(jìn)行一定的管理。”同時，他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“關(guān)鍵是在目前這一階段，世界上沒有更好的地方進(jìn)行投資。”
　　實(shí)際上，目前海外基金投資國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有政策上的限制。投資收購的資金在結(jié)匯、所收租金和出售以后的換匯方面，一般都比較順暢。特別是對于開發(fā)型的項(xiàng)目，各地對于外資基金的到來，都報以招商引資的歡迎態(tài)度。