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  　 預(yù)售制利于“空手套白狼”
　　“商品房預(yù)售是萬(wàn)惡之源！”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所所長(zhǎng)助理劉俊海語(yǔ)驚四座。
　　劉俊海認(rèn)為，商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)市場(chǎng)中各種失信、違約、侵權(quán)行為乃至欺詐行為的主要根源。期房買賣的特殊風(fēng)險(xiǎn)起因于作為標(biāo)的物的商品房的不確定性。商品房的物理狀況不確定，如房屋內(nèi)在質(zhì)量、配套設(shè)施、綠化狀況等；商品房的權(quán)利狀況不確定，如一房二賣，河南省一開(kāi)發(fā)商竟敢一房20賣；開(kāi)發(fā)商的履約能力和誠(chéng)信度不確定。
　　四川省消委會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)劉亞兵說(shuō)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年至2005年第三季度，四川省各級(jí)消協(xié)組織共受理商品房投訴7623件，其中涉及期房投訴的占91.31%。
　　中國(guó)社科院金融研究所教授易憲容提供的情況表明，2004年房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中僅有16%左右是房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，而80%以上資金來(lái)源于國(guó)內(nèi)銀行貸款。
　　劉俊海指出，商品房預(yù)售制度使得開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻很低，助長(zhǎng)了許多資本顯著不足的空殼公司混跡房地產(chǎn)市場(chǎng)。現(xiàn)在許多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的股權(quán)資本與債權(quán)資本的比例明顯不成正比，潛伏著對(duì)廣大債權(quán)人(包括銀行和消費(fèi)者)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。一些房地產(chǎn)公司的投資者搞“空手套白狼”的游戲，而商品房預(yù)售恰好就是其中的一個(gè)配套工具。
　　預(yù)售制存在基因性缺陷
　　劉俊海認(rèn)為，當(dāng)初城市房地產(chǎn)管理法確立這項(xiàng)制度，一個(gè)原因是社會(huì)公眾和立法者對(duì)商品房預(yù)售的潛在法律問(wèn)題了解不多，另一個(gè)重要原因是部門(mén)立法的痕跡明顯，因而對(duì)企業(yè)和行業(yè)利益保護(hù)有加，而對(duì)商品房預(yù)售制度的弊端缺乏有效的糾偏和救濟(jì)措施。
　　北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)專業(yè)委員會(huì)主任邱寶昌指出，預(yù)售制度把開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)不合理地轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者和銀行身上，制度設(shè)計(jì)側(cè)重于保護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益，而忽視了消費(fèi)者的合法權(quán)益。現(xiàn)實(shí)已經(jīng)證明了預(yù)售制度是一項(xiàng)不成熟的階段性的制度。
　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究室主任廖英敏認(rèn)為，房屋預(yù)售制度存在4個(gè)問(wèn)題。第一，削弱了房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控的效果；第二，侵害了消費(fèi)者的權(quán)益；第三，立項(xiàng)就售出，消費(fèi)者代替開(kāi)發(fā)商交付了貸款利息；第四，開(kāi)發(fā)商將消費(fèi)者資金和銀行資金轉(zhuǎn)變?yōu)槠渫顿Y資本。因此，現(xiàn)行預(yù)售制度應(yīng)該取消或者是對(duì)其進(jìn)行改革。
　　重新設(shè)計(jì)和構(gòu)造預(yù)售制
　　劉俊海說(shuō)，積極穩(wěn)妥地推行現(xiàn)房銷售制度基本上已經(jīng)水到渠成。為了鼓勵(lì)廣大消費(fèi)者購(gòu)買現(xiàn)房，可以通過(guò)推行個(gè)人所得稅減免等手段鼓勵(lì)消費(fèi)者通過(guò)按揭貸款購(gòu)買現(xiàn)房。
　　目前中國(guó)的住房預(yù)售制度沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，沒(méi)有法律制度安排來(lái)保護(hù)消費(fèi)者與銀行的利益，邱寶昌認(rèn)為，這種制度存在著巨大風(fēng)險(xiǎn)，必須建立一種風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。
　　易憲容呼吁建立房屋預(yù)售的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度、信用制度、市場(chǎng)監(jiān)管制度及風(fēng)險(xiǎn)基金，以保證市場(chǎng)的公平性。
　　專家們提出要有明確的處罰標(biāo)準(zhǔn)和處罰措施，對(duì)不守信用、屢次違規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行處理，甚至要限制這些違約企業(yè)再進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。事前要對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金狀況、信用度和實(shí)力進(jìn)行一系列的審查；工程開(kāi)工后，要檢查是否按合同要求進(jìn)行施工，是否延期和修改合同；在交房時(shí)，要有相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)督開(kāi)發(fā)商公平、公正與購(gòu)房者的房屋交接。同時(shí)，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，采取專項(xiàng)管理、專項(xiàng)信托、專門(mén)賬號(hào)等方式管理住房預(yù)售資金，通過(guò)多種手段的綜合運(yùn)用，形成一個(gè)完整的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管的鏈條。
　　邱寶昌提出，住房制度改革的最根本目的在于讓居者有其房，而不是讓開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)投資者首先富起來(lái)。依照現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)房貸款規(guī)定，就會(huì)出現(xiàn)真正需要住房者買不到房，投資者卻可以輕而易舉地買到多套房的現(xiàn)象。這是我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一個(gè)悖論。要消除這個(gè)悖論，就必須完善對(duì)購(gòu)買第一套房貸款的監(jiān)管力度和制度設(shè)計(jì)，讓真正需要住房的人能夠買到房。
　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法律系金融法副教授曾筱清提出，國(guó)外一些國(guó)家設(shè)有潛在缺陷險(xiǎn)，又稱建筑物十年期的責(zé)任保險(xiǎn)，甚至由國(guó)家出面強(qiáng)制要求開(kāi)發(fā)商、建筑商在推銷商品房時(shí)要參加這樣的保險(xiǎn)。我們應(yīng)考慮推行這種強(qiáng)制性保險(xiǎn)，這樣會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展起到比較好的作用。
            來(lái)源：法制日?qǐng)?bào)