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　　上海市統(tǒng)計局10月19日公開的“三季度企業(yè)景氣調(diào)查分析”顯示，上海市房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)跌至不到90點，已與1999年的水平相當(dāng)。
　　1999年，恰恰是上輪房地產(chǎn)行情的最低谷，之后便是持續(xù)6年的狂漲。
　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，作為宏觀調(diào)控重點行業(yè)，上海房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)比一季度回落76.5點，進(jìn)入相對不景氣區(qū)間，在各行業(yè)中居跌幅之首。據(jù)調(diào)查，在房地產(chǎn)行業(yè)，有31.6%的企業(yè)家認(rèn)為企業(yè)的生產(chǎn)運營狀況“不樂觀”；半數(shù)以上持平；表示“樂觀”的企業(yè)家僅占14.9%。
　　這，似乎成為上海樓市博弈的一種結(jié)果，或者一種新博弈的開始。

　　房價：跌才是“硬道理”？
　　雖然對于開發(fā)商而言，降價仍是立竿見影的營銷招數(shù)，但房地產(chǎn)商的降價策略是否會引來新一輪的期待呢

　　根據(jù)中原研究咨詢部最新一輪數(shù)據(jù)顯示：9月，上海市一手住宅在售面積繼續(xù)保持上升勢頭，主要是由于供應(yīng)量較大，而消化量雖然達(dá)到113.3萬平方米，環(huán)比增長32.1%，但仍遠(yuǎn)低于366.4萬平方米的新增供應(yīng)量，供過于求的現(xiàn)象依然嚴(yán)峻。具體而言，各區(qū)住宅供應(yīng)量上漲勢頭強勁，需求量僅微幅上升，供求比大多在0.8徘徊。
　　一個有趣的現(xiàn)象是：郊區(qū)成交量依然接近總成交量的50%。
　　需求量雖有微幅上升，但開發(fā)商付出的是降價的代價，割肉能夠換來成交的人氣嗎？
　　根據(jù)中原研究咨詢部對于4月以來著名跌價樓盤的調(diào)查來看，超過一半的樓盤跌幅在20%左右，價格下調(diào)額度約2000元/平方米，部分高檔樓盤甚至下跌了5000元/平方米，而原本價位就不高的一些樓盤的價格下降僅為1000元/平方米左右。值得注意的是，這些樓盤價格的下跌并非一步到位，而是每月跌一點，呈階梯式下調(diào)態(tài)勢。
　　這是否意味著：未來的房價依然會保持持續(xù)走低的趨勢呢？
　　降價樓盤的價格段主要位于原價在10000-15000元/平方米之間，大約占據(jù)了一半以上的比例，而降價后成交均價集中在5000－10000元/平方米。普陀區(qū)以及浦東新區(qū)成為價格下跌樓盤較為集中的區(qū)域。中介公司分析認(rèn)為，這主要是因為這兩個區(qū)域在宏觀調(diào)控之前的房價上漲風(fēng)潮中，投資比重偏高使這兩個區(qū)房價透支相當(dāng)嚴(yán)重。普陀區(qū)價格跌幅較大的樓盤地域分布相對集中，大部分分布在萬里板塊，這一板塊由于此前對規(guī)劃中的軌道交通M7與R3線的概念的過度炒作，導(dǎo)致了3月之前該地區(qū)房價上升過快。
　　區(qū)位特征相似的還存在于寶山區(qū)的大華板塊，毗鄰普陀區(qū)的萬里板塊，由于位于寶山區(qū)，區(qū)位的因素使得價格下降幅度最大。另外，具有類似情況的還有閘北的彭浦板塊。浦東新區(qū)的降價樓盤地域分布較廣，以陸家嘴為起點向東、南兩個方向散開。陸家嘴以東的“東方明珠國際公寓”、聯(lián)洋社區(qū)的“仁恒河濱城”以及楊高南路上的“錦繡華城”所面臨的問題則是投資者撤走之后留下的需求空白，前一段時間的投機實際上將這些樓盤的未來優(yōu)勢轉(zhuǎn)移到當(dāng)前階段，導(dǎo)致房價虛高。
　　數(shù)據(jù)顯示，50%的降價樓盤集中在內(nèi)中環(huán)線之間，這些樓盤很多位于規(guī)劃中大規(guī)模社區(qū)（萬里、大華、聯(lián)洋等），其在售樓盤供應(yīng)量相應(yīng)充足，社區(qū)前景雖然看好但是尚未發(fā)展成熟；1/4的降價樓盤集中在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域，在宏觀調(diào)控前該區(qū)域投資者較為集中，而今也成為降價的“先鋒”。
　　事實上，這些地區(qū)的樓盤在未來的配套設(shè)施建成之后，是非常適合自住的，目前價格的下調(diào)說明，這些樓盤的市場定位正逐漸回歸理性。
　　降價以后，超過80%的樓盤的成交量顯著上升，與幾個月前每月成交套數(shù)維持在個位數(shù)的局面形成鮮明對比。
　　降價的誘餌似乎喚起了一度沉默的剛性需求，降價幅度較大的樓盤在銷量榜（不包括配套商品房）中位居前列便是一個例證。
　　雖然對于開發(fā)商而言，降價仍是立竿見影的營銷招數(shù)，但房地產(chǎn)商的降價策略是否會引來新一輪的期待呢？畢竟，買漲不買跌作為一種市場心態(tài)，已經(jīng)發(fā)酵了7個多月。
　　中房指數(shù)研究院（華東）副院長陳晟分析，只有當(dāng)樓盤的價格降低到能夠真實反映價值的層面上，才能真正喚醒市場的活力。
　　一點一點地降，一天一天地等，市場以空間換時間的降價沖動，似乎成了房市價格博弈的“硬道理”。

　　購房者：在下跌中等待最低點？
　　隨著越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商加入降價行列，購房者對房價下跌趨勢的判斷從來沒有這樣的堅定，更多的購房者繼續(xù)采取觀望的態(tài)度，等待房價的進(jìn)一步下跌

　　上海房價的瘋狂上漲，以及3月份以來重拳迭出的宏觀調(diào)控，讓購房者對上海過高的房價逐漸有了比較理性的認(rèn)識，房地產(chǎn)價格向價值的理性回歸將成為必然，但回歸是需要時間來消磨房地產(chǎn)商的期望的。于是，“觀望”成為目前房地產(chǎn)市場的一種心態(tài)。
　　根據(jù)中房指數(shù)研究院、上海樓刊假日樓市對購房者進(jìn)行的購房意向調(diào)查，44％的被調(diào)查者認(rèn)為，此次樓市下跌趨勢將持續(xù)到明年年中，28％的被調(diào)查者認(rèn)為將持續(xù)到明年底，只有21％的被調(diào)查者認(rèn)為到今年底就會結(jié)束，另外還有7％的被調(diào)查者選擇了其他選項，即下跌會持續(xù)更長的時間。
　　與此項調(diào)查結(jié)果相對應(yīng)，對購房者計劃購房時間的調(diào)查顯示，43％的被調(diào)查者計劃在半年到一年之間購房，26％的購房者選擇在3至6個月內(nèi)購房，更有26％的購房者將購房時間推遲到一兩年之間，而選擇在3個月內(nèi)購房的被調(diào)查者只占被調(diào)查者總數(shù)的5％。這項調(diào)查結(jié)果與央行最近發(fā)布的最新儲戶調(diào)查頗有相似之處：全國城鎮(zhèn)居民購房意愿降到了歷史最低點。在接受調(diào)查的7個大城市中，上海居民未來3個月準(zhǔn)備購買住房的人數(shù)占比較上季度下降12個百分點，達(dá)到歷史最低。
　　這對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說顯然不是一個好消息，中國指數(shù)研究院分析師張志杰表示。在持續(xù)了半年的僵局后，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都將希望寄托于傳統(tǒng)的“金九銀十”，甚至像去年那樣的大反彈。
　　但調(diào)查結(jié)果顯示，即使“金九銀十”，市場行情依然不被看好，如果說七八月份交易量的低迷，是因為消費者看不清市場的走向而保持觀望，隨著近期上海房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的急劇增多，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商加入降價行列，購房者對房價下跌趨勢的判斷從來沒有這樣的堅定。在“買漲不買跌”的心理影響下，更多的購房者繼續(xù)采取觀望的態(tài)度，等待房價的進(jìn)一步下跌。

　　房產(chǎn)商：現(xiàn)金流成了懸在頭上的刀？
　　對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，能否盡快回籠資金，并拓展融資渠道，將成為今后生存的關(guān)鍵

　　購房者的觀望，使一些資金不是十分雄厚的開發(fā)商的資金鏈繃得越來越緊。近日，銀監(jiān)會《加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（212號文件）大幅提高了房地產(chǎn)信托的門檻：自有資金超過35%、四證齊全、二級以上開發(fā)資質(zhì)成為融資的三個必備條件。這一規(guī)定的嚴(yán)格程度甚至超過了銀行的貸款規(guī)則。此前，各商業(yè)銀行因為近期房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險增大，對房地產(chǎn)企業(yè)的銀根逐漸收緊，迫使房地產(chǎn)商不惜通過信托方式高成本融資。即使房地產(chǎn)信托這個房地產(chǎn)開發(fā)商的“救命稻草”，也因為銀監(jiān)會的212號文件而進(jìn)一步變窄。
　　業(yè)界認(rèn)為，這份文件就像“緊箍咒”，將加速國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的“洗牌”。從當(dāng)前的形勢看，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，能否盡快回籠資金，并拓展融資渠道將成為生存的關(guān)鍵。
　　2005年9月，上海配套商品房上市量為110.1萬平方米，占新增供應(yīng)的32.7%，這首先就為9月樓市形成“價跌量漲”的局面奠定了強有力的基礎(chǔ)。
　　今年3月26日，在進(jìn)一步明確“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品房為主”調(diào)控原則的基礎(chǔ)上，伴隨著一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，上海市政府推出了兩個“一千萬”工程：全年確保新開工配套商品房（即“經(jīng)濟(jì)適用房”）1000萬平方米，中低價普通商品房1000萬平方米，并實現(xiàn)可預(yù)售2000萬平方米，使中低價配套商品房（即“經(jīng)濟(jì)適用房”）和普通商品房供應(yīng)占供應(yīng)總量的比重達(dá)到65%。“兩個1000萬”的建設(shè)將采用由政府控地價、控房價的“雙控”手段。
　　“兩個1000萬工程”使今年上海的住宅供應(yīng)量猛增至1700萬平方米（去年上海的配套商品房為305萬平方米），而2004年上海總的住宅成交量不過2800萬平方米。根據(jù)5月17日上海市政府在聯(lián)合會審后披露的數(shù)字，目前已有1390萬平方米配套商品房和958萬平方米中低價普通商品房項目完成了所有審批手續(xù)。部分配套商品房已入市，年內(nèi)鐵定完成1000萬平米的推案量，中低價商品房至少有500萬平方米入市。
　　“兩個1000萬的推出，政府從擴大供給的角度出發(fā)，既有利于解決低收入者的居住問題，也有利于平抑房價。如果一下子全部推出，將給普通商品房市場造成較大影響。”上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任印堃華告訴記者。
　　不過，“兩個1000萬”依舊在市場、開發(fā)商的心中掀起了相當(dāng)大的風(fēng)浪。
　　就在計劃宣布后不久，萬科地產(chǎn)高調(diào)宣布進(jìn)軍上海中低價配套商品房，公司領(lǐng)導(dǎo)在北京放言：“開發(fā)商應(yīng)該提高政治覺悟”。背后的真正原因是，上海新近推出普通商品房土地量相當(dāng)少，拿地困難，賣房更難。出于同樣考慮的還有中海地產(chǎn)，該公司去年沒有在上海拿到地，最近開始關(guān)注幾個大的配套商品房用地。
　　在上海400多萬個家庭中，大概有80萬個為中低收入家庭。如果按每戶80平米計算，“兩個1000萬”將使25萬個家庭受惠。這些本身購買力較低、原來或許對高價樓市還心存幻想或者猶豫不決的家庭，現(xiàn)在在對樓市走弱的心理預(yù)期以及對政府工程熱望的交互作用下，一下子就把上海樓市看跌了。

　　銀行房貸：松動源自壓力還是動力
　　在當(dāng)前新增貸款的疲軟態(tài)勢下，銀行又將目光投向貸款業(yè)務(wù)的主力---房貸身上，希望從中挖掘新的利潤增長點

　　近日，浦發(fā)銀行總行公布了2006年住房貸款調(diào)整政策，無逾期欠款記錄的老客戶，即便是第二套購房貸款，也將在2006年1月1日貸款執(zhí)行利率調(diào)整時，享受同期同檔次9折的優(yōu)惠利率。按浦發(fā)新政的標(biāo)準(zhǔn)計算，如果客戶的貸款余額為50萬元，貸款期限為20年的等額本息法按揭貸款，優(yōu)惠利率將為客戶節(jié)省近4.2萬元的利息支出。
　　除了浦發(fā)以外，中行、民生等銀行近期也都開始對房貸業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。原來由上海銀行同業(yè)公會牽頭約定的“對第一套自住購房實行9折利率優(yōu)惠，對第二、第三套以上購房實行6.12%的基準(zhǔn)利率或者上浮利率”正在被突破。
　　這或許透露了一個重要信息：在當(dāng)前新增貸款的疲軟態(tài)勢下，銀行又將目光投向貸款業(yè)務(wù)的主力———房貸身上，希望從中挖掘新的利潤增長點。
　　據(jù)了解，滬上其他銀行對老客戶的房貸政策將與浦發(fā)行基本保持一致，對資信良好的老客戶執(zhí)行優(yōu)惠房貸利率。
　　不久前發(fā)布的央行《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》提到：“提倡商業(yè)銀行提供多樣化住房信貸產(chǎn)品”、“設(shè)計符合各類消費者需求的貸款品種”、“早日推出利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品”。事實上，從8月份開始，滬上各家銀行對房齡10年以上、總價50萬元以下的老公房也松開了口子。而在幾個月前，這些銀行的口徑都是一樣的———10年以上的老公房不貸。對此，銀行人士解釋說，這種做法并不違背此次房地產(chǎn)調(diào)控精神，因為這類房屋的購買者主要是自住。除了10年房齡的老公房，滬上銀行沒有對個人住房貸款政策放松口子。
　　雖然目前房貸松動的跡象已經(jīng)十分明顯，但房地產(chǎn)市場風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)銀行的可能性也隨之增大。
　　瑞士信貸第一波士頓首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬此前發(fā)布的研究報告稱，2005年中國經(jīng)濟(jì)最大的懸念仍然是上海樓市，雖然隨著熱錢開始發(fā)酵，中國經(jīng)濟(jì)的新一輪增長周期有可能已提前啟動，但上海樓市這個最大的不確定性風(fēng)險依然存在，上海房地產(chǎn)市場這個炸彈還未拆除。現(xiàn)在房產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力似乎越來越大，出上海房地產(chǎn)進(jìn)一步調(diào)整的風(fēng)險日漸增大，只是時間、形式和幅度難以預(yù)料。他認(rèn)為，上海房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)今后12個月的最大隱患。
　　對銀行貸款的松動，陳晟卻認(rèn)為，銀行的這一舉動更多應(yīng)理解為一種企業(yè)行為，是對優(yōu)質(zhì)客戶的重視和吸引。