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    新干線訊 新華社 日前，中國消費(fèi)者協(xié)會在北京召開了“商品房銷售模式研討會”，是否取消商品房預(yù)售制度再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。這一制度給國內(nèi)房地產(chǎn)市場帶來了怎樣的影響？究竟誰才是商品房預(yù)售的最大贏家？現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度真的應(yīng)該取消嗎？
　　預(yù)售缺乏監(jiān)管市場問題重重
　　中國社會科學(xué)院法學(xué)所研究員劉俊海在研討會上表示，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，商品房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，鼓勵更多企業(yè)進(jìn)入市場，保證了我國住房制度改革取得成功。但現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度將融資和銷售融為一體，開發(fā)商利用制度漏洞，把風(fēng)險完全轉(zhuǎn)移給了消費(fèi)者和銀行，成為這一制度的最大贏家。
　　對消費(fèi)者而言，首先，商品房的物理狀況不確定，如商品房內(nèi)在質(zhì)量、配套設(shè)施和綠化等；其次，商品房的權(quán)利狀況不確定，如一房多賣；第三，開發(fā)商的履約能力和誠信度不確定。因此，在信息占有方面，消費(fèi)者更處于弱勢，知情權(quán)、選擇權(quán)與公平交易權(quán)缺乏有效保障，而開發(fā)商則更容易有恃無恐地實施欺詐。
　　同時，這種制度也讓房地產(chǎn)開發(fā)商的融資完全依賴于國內(nèi)銀行，這勢必會增加銀行的風(fēng)險。中國人民銀行發(fā)布的２００４中國房地產(chǎn)金融報告稱，統(tǒng)計顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在７０％以上。以北京為例，２０００年至２００２年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為８１．２％，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營問題較為嚴(yán)重。
　　期房價格低是幻覺還是現(xiàn)實
　　目前，期房價格較現(xiàn)房價格約低１０％至１５％。所以不久前，當(dāng)央行“取消商品房預(yù)售制度”的建議一出，購房消費(fèi)者的觀點(diǎn)也出現(xiàn)了分歧，搜狐焦點(diǎn)調(diào)查顯示，有近五成的網(wǎng)民認(rèn)為，如果預(yù)售被禁止從而引發(fā)房價上漲，對購房人是極其不利的。
　　但中國社會科學(xué)院金融所研究員易憲容認(rèn)為，購房民眾看到的所謂期房價格低，實際上是一種幻覺。因為進(jìn)入房地產(chǎn)市場而又存在相互競爭關(guān)系的企業(yè)數(shù)目不會太多，企業(yè)之間會明顯感到競爭壓力，因此開發(fā)商之間存在價格合謀動機(jī)。在或真或假的行情看漲的大背景下，消費(fèi)者反而會對降價出售的房屋的質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，從而陷入買漲不買跌、“價格越低房子越賣不出去”的惡性循環(huán)。
　　而商品房預(yù)售制度則為開發(fā)商的價格合謀創(chuàng)造了先天條件。因為開發(fā)商使用的是無成本的商品房預(yù)售貸款資金，不會增加他們合謀的成本。因為借貸需要成本，房屋銷售延后一天就得支付一天的利息，而且房屋一旦賣不出去就可能面臨資金流斷裂的風(fēng)險。在這種情況下開發(fā)商就會拋售樓房，從而房價快速下降。
　　劉俊海也認(rèn)為，取消期房銷售未必導(dǎo)致房價高漲，因為現(xiàn)房的價格取決于商品房的內(nèi)在價值與供求關(guān)系。在現(xiàn)房銷售中，房屋的狀況一清二楚，只要房屋質(zhì)次價高，就賣不出去，價格自然下跌。而且，現(xiàn)房銷售也有助于開發(fā)商進(jìn)行公平競爭，激勵其提供價廉物美的產(chǎn)品，從而把房價控制在合理價位內(nèi)。
　　“風(fēng)險共擔(dān)”勢在必行
　　與會專家認(rèn)為，雖然現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度存在巨大風(fēng)險，但如立即取消這一制度，短期內(nèi)會造成房源減少，引起市場波動。所以建議逐步取消商品房預(yù)售制度，先建立由開發(fā)商、銀行和消費(fèi)者三方承擔(dān)的風(fēng)險共擔(dān)機(jī)制。
　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所研究室主任廖英敏建議，首先，要建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入制度，只有達(dá)到一定資質(zhì)的企業(yè)才能進(jìn)入市場。
　　其次，對商品房預(yù)售資金可采取專項信托、專門賬號等方式管理。這樣既可防止開發(fā)商隨意挪用房屋預(yù)售資金，也可防止開發(fā)商假按揭等違法行為。
　　易憲容認(rèn)為，首先要建立明確處罰違規(guī)開發(fā)商的制度，甚至要限制違約企業(yè)再進(jìn)入這個行業(yè)；要制定清晰的、可操作的合同標(biāo)準(zhǔn)，保護(hù)購房者的利益；另外，預(yù)售資金可根據(jù)工期分２到５次付款，這樣可保證商品房質(zhì)量。
　　其次，政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管，包括事前、事中和事后監(jiān)管，事前要對開發(fā)商的資金狀況、信用度和實力進(jìn)行一系列審查；工程開工后，要檢查是否按合同要求進(jìn)行施工，是否延期和修改合同；最后，要有相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)督開發(fā)商公平、公正地與購房者進(jìn)行商品房交接。