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    新華網(wǎng)北京１０月１９日電（記者王宇、陳芳、 陳黎明）營業(yè)面積超過１萬平方米的大賣場，按商業(yè)經(jīng)營規(guī)模效益比，是半徑１.５公里之內(nèi)不能有第二家大賣場存在。然而，記者近日跟隨有關(guān)部門的調(diào)查顯示，在我國一些大中城市，商業(yè)街區(qū)缺乏規(guī)劃、貪大求全、商場扎堆建設(shè)的現(xiàn)象非常普遍。
    “目前我國商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)正呈現(xiàn)出過熱特點(diǎn)，部分城市地產(chǎn)項(xiàng)目空置情況嚴(yán)重，已到了宏觀調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期。”商務(wù)部商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查組負(fù)責(zé)人表示。
　　商業(yè)地產(chǎn)超高速發(fā)展，空置面積達(dá)到２１％
    武漢廣場購物中心總經(jīng)理肖周云最近有些憂心忡忡：“如果在購物中心周邊地區(qū)再建３０萬平方米的商業(yè)設(shè)施，估計(jì)節(jié)假日時(shí)幾家商場的停車位加起來會有上千輛的缺口。沒有地方停車，誰還敢到解放大道購物？”
    解放大道商場扎堆，只是我國一些城市商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)和投資過熱的一個(gè)縮影。目前這里已建有世貿(mào)廣場等４家總營業(yè)面積達(dá)３０萬平方米的大型賣場。
    上海是全國賣場扎堆最嚴(yán)重的地區(qū)之一，在莘莊地區(qū)，擁擠著彼此相距半公里到２公里的６家大型賣場，而且又有另外兩家上萬平方米的大型賣場在計(jì)劃興建中。
    “按照世界慣例, 只有交通便利、周邊商圈人口超過百萬的情況下，方能支撐起一個(gè)營業(yè)面積幾十萬平方米的大型摩爾。與目前北京西北部幾十萬的商圈人口相對應(yīng)，總營業(yè)面積達(dá)到４１萬平方米的北京金源購物中心明顯過大。”北京市商務(wù)局有關(guān)人士分析認(rèn)為。
    商業(yè)地產(chǎn)，是指區(qū)別于住宅地產(chǎn)，包括商場、酒店等商業(yè)營業(yè)用房在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。從２００４年起，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)變得炙熱起來。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，近５年，全國商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長２８.９％，新開工面積年均增長２８.４％。今年上半年，部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)超高速發(fā)展，其中僅上海市就增長了９６.９％，武漢市增長更是超過２００%。
    過熱正以空置面積大幅增加的形式表現(xiàn)出來。記者從國家統(tǒng)計(jì)局和各地商務(wù)部門了解到，到今年６月末，全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積增長達(dá)到２１％。其中北京市上半年商業(yè)空置一年以上的面積達(dá)到４２萬平方米，同比增長１３３％，一些城市商業(yè)營業(yè)用房空置面積增長甚至超過了新開發(fā)面積。
    過剩負(fù)面效應(yīng)凸顯
    “許多商業(yè)街區(qū)看上去很繁華，但有幾家商場在賺錢，實(shí)在說不清。”肖周云坦言。
    北京市商務(wù)局調(diào)查顯示，總投資累計(jì)達(dá)到４０億元的北京市金源購物中心，號稱亞洲最大購物中心。自去年１０月開業(yè)以來，除美食中心、居然之家、星美院線等經(jīng)營相對好一些，其他４１８家知名品牌專賣店以及大型購物中心均經(jīng)營較差，遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)計(jì)目標(biāo)。上海市經(jīng)濟(jì)委員會提供的數(shù)字也顯示，莘莊繁華商業(yè)區(qū)，今年五一黃金周期間，其賣場零售額均出現(xiàn)了下降的怪現(xiàn)象。
    中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會副會長王永平說：“一些城市中心地區(qū)的‘商場扎堆’，確實(shí)帶來了商家“貼身肉搏”惡性競爭、商場銷售額下降和零售商撤市等后果。”
    商業(yè)設(shè)施的過剩，還極易帶來資金鏈的斷裂。據(jù)商務(wù)部市場建設(shè)司介紹，與國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)商“只租不售，統(tǒng)一經(jīng)營”的開發(fā)模式不同，我國開發(fā)商普遍采取的開發(fā)方式是通過用建筑商墊付資金把商業(yè)設(shè)施建好，再采取“售后反租”的形式，把項(xiàng)目分塊賣給中小投資者。由于開發(fā)資金大量是以墊付、借貸和租賃的形式存在，有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。
    中國人民銀行統(tǒng)調(diào)司提供的數(shù)據(jù)顯示，上半年商業(yè)用房開發(fā)貸款同比增長４６％，是同期住宅開發(fā)貸款增幅的三倍還多。一位參與商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研的人士稱，目前銀行承擔(dān)的商業(yè)地產(chǎn)貸款超過２０００億元，這其中有多少資金有風(fēng)險(xiǎn)，誰也說不清。
    “一處閑置的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，前期投入的開發(fā)資金可達(dá)幾千萬甚至上億元人民幣，這樣的浪費(fèi)，在許多大中城市都存在。此外，一個(gè)大型的商業(yè)中心，往往是城市的交通樞紐，如果規(guī)劃不當(dāng)，樞紐就會變成擁堵點(diǎn)。”參與調(diào)研的商務(wù)部市場建設(shè)司副處長劉曉峰說。
    商業(yè)設(shè)施過剩還極可能引發(fā)社會惡性事件。２００４年３月，開業(yè)不到半年的四川綿陽億家樂大型超市因經(jīng)營不善倒閉，導(dǎo)致２００家供貨商恐慌、哄搶商品。事后有專家認(rèn)為，如果億家樂超市不選擇在距原有的百盛、好又多超市兩家賣場不足５００米的市中心開業(yè)，也許就不會有這樣的事件發(fā)生。
    科學(xué)調(diào)控防止商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)蔓延
    商務(wù)部商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查組分析認(rèn)為，開發(fā)商非理性投資、缺乏商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃是目前我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)過熱苗頭的主要原因。
    武漢大陸橋投資開發(fā)有限公司副總經(jīng)理于洋說：“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量的快速增加，一是房地產(chǎn)調(diào)控后市場游資在尋找出口，同時(shí)，比住宅開發(fā)多出５％到１０％的利潤，也是一些住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場的重要原因。”
    記者了解到，隨著國家對房地產(chǎn)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)資金快速向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。此外，出于對人民幣再次升值的預(yù)期，今年７月份以來，嘉德、盛陽、摩根士丹利等海外資本也競相進(jìn)軍這一領(lǐng)域。
    以出售的方式獲取短期利潤，而不考慮商業(yè)經(jīng)營，是相當(dāng)一部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商普遍持有的心態(tài)。王永平分析認(rèn)為，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是從開發(fā)住宅轉(zhuǎn)移而來，以追求短期利潤為目的。他們在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上不是采取“統(tǒng)一經(jīng)營、放水養(yǎng)魚”的方式，而是當(dāng)起了“甩手掌柜”，將項(xiàng)目簡單的切成“豆腐塊”，再以粗略的方式租售給經(jīng)營者，并且“賣完就走”。由于開發(fā)資金大部分以建筑商墊付和銀行貸款的形式籌集，這種開發(fā)方式成本低利潤高，引得很多開發(fā)商蜂擁而至。
    商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過剩的原因，大多在于缺少商業(yè)規(guī)劃。湖北省武漢商務(wù)廳市場處處長蔡海泉認(rèn)為，由于缺乏商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，不僅同一地段擁擠著多家大型商業(yè)項(xiàng)目，且開發(fā)形式存在同質(zhì)化特點(diǎn)，商品都差不多，造成資源的浪費(fèi)。
    專家指出，一些地方政府追求短期效益，追求招商引資數(shù)量、引進(jìn)大型商業(yè)項(xiàng)目，把建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施作為政績和形象，不加節(jié)制地增加商業(yè)用地供應(yīng)量，直接導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的不規(guī)范發(fā)展。
    “中國商業(yè)地產(chǎn)的根本癥結(jié)在于專業(yè)性欠缺。”中國商業(yè)聯(lián)合會商業(yè)廣場專業(yè)委員會秘書長郭增利說，開發(fā)商把主要精力集中在銷售方面，忽略了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律，一些商業(yè)中心商業(yè)定位不準(zhǔn)，業(yè)態(tài)組合混亂，商業(yè)用房的設(shè)施、結(jié)構(gòu)也都不按照商業(yè)規(guī)律建設(shè)，造成不易租售、項(xiàng)目閑置的后果。
    對此，商務(wù)部認(rèn)為，國內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的培育期，即從開業(yè)到正常經(jīng)營一般要２－３年。目前，商業(yè)地產(chǎn)正處建設(shè)高峰期，如不及時(shí)加以調(diào)控，問題將更為嚴(yán)重。商務(wù)部建議盡快出臺《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理?xiàng)l例》，加強(qiáng)對大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)的科學(xué)調(diào)控；對擬建的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清理，防止商業(yè)地產(chǎn)熱繼續(xù)蔓延。