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    受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)企業(yè)的兩大命脈——銀根、地根仍然在繼續(xù)收緊，在銀行加緊追討拖欠開發(fā)貸款的同時，一些實力不弱的地產(chǎn)商也開始面臨著“斷頓之憂”。地價上漲已在全國范圍蔓延，高額地價正在不斷推高房價。地產(chǎn)開發(fā)商不得不用有限的資金孤注一擲，希望通過一些不錯的土地，帶來日后的盈利。其結(jié)果就是地產(chǎn)業(yè)真的成為“大資本的游戲場”，行業(yè)整合潛流暗涌。
　　銀行嚴追開發(fā)貸款地產(chǎn)商惡補資金鏈
　　盛夏八月，酷暑難耐，但最近一個信息恐怕會讓已被調(diào)控新政折騰得風聲鶴唳的地產(chǎn)商們，感到絲絲寒意。
　　日前來自建設(shè)部的消息透露，今年10月份左右，國內(nèi)各家銀行將集中嚴格清理房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款，對拖欠嚴重、無力償還者，很可能會采取接收、托管乃至拍賣相關(guān)項目的方式強制處置。目前銀行內(nèi)部正為此進行緊鑼密鼓的籌備工作。若此說法屬實，則無異于給大多數(shù)過分依賴銀行貸款周轉(zhuǎn)、資金鏈脆弱的國內(nèi)地產(chǎn)商下了一道“最后通牒”。
　　有人歡喜有人愁。一向虎視眈眈的外資近來在中國地產(chǎn)市場上四處覓食，或投資或參股或收購，表現(xiàn)愈加活躍；而少數(shù)本土頂尖的地產(chǎn)大佬，聽說也暗中籌劃著大規(guī)模的同業(yè)并購行動。
　　2005年的地產(chǎn)江湖本來就波瀾起伏，而未來這幾個月似乎也注定了不會在平靜中度過。
　　銀行“逼債”房企心慌
　　“最近一段時間，銀行確實在加緊追收到期的房地產(chǎn)開發(fā)貸款”，一家國有商業(yè)銀行人士日前對記者表示，“在宏觀調(diào)控政策持續(xù)實施的大環(huán)境下，下半年地產(chǎn)商要取得開發(fā)貸款，估計要比上半年更加困難”。
　　據(jù)了解，商業(yè)銀行發(fā)放的貸款，都有定期收回計劃，目前針對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的普遍規(guī)定是：樓盤銷售到80%的時候就要全部收回，否則追究負責人的責任。此外，這些開發(fā)貸款通常期限為3年，一般展期為原期限的一半，即總共4年半。但如今此類貸款申請展期相當困難，除非銀行方面認定確受非地產(chǎn)商所能控制的因素——如市政規(guī)劃調(diào)整等影響，項目開發(fā)或銷售被迫推遲。
　　“央行對新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款控制非常嚴格，給各家商業(yè)銀行都分別劃定了一個總量指標，目前政策風聲甚緊，銀行決不敢逾越這一底線。”該人士稱。
　　有業(yè)界人士分析，由于央行控制貸款總量，銀行只有提高貸款周轉(zhuǎn)率，才能既減少風險，又保持市場份額。比如說收回60億元后，就可以再放出去40億元，銀行加緊“逼債”很可能與此相關(guān)。
　　盡管接受采訪的銀行業(yè)人士沒有直接證實“10月份銀行將強制處置拖欠貸款項目”這一傳聞，但明確表示“涉嫌拖欠貸款的地產(chǎn)商，銀行以后就不可能再跟他們合作了”。
　　這讓人想起近日博鰲一個地產(chǎn)論壇上，中國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生教授再度提起的“中國房地產(chǎn)業(yè)正在綁架銀行”的言論。看來銀行真要“奮起反抗”的話，地產(chǎn)商的日子看來肯定格外難受。
　　地產(chǎn)商火速“找錢”
　　8月9日上午，香港上市的廣州知名發(fā)展商合生創(chuàng)展(00754.hk)在港交所掛出臨時停牌公告，理由是“公司即將發(fā)出新股發(fā)行通告”。據(jù)香港市場消息透露，合生擬以每股5港元報價(停牌前報5.2港元，折讓約4%)，向新加坡政府旗下的淡馬錫及老虎基金配售兩億新股，集資約10億港元，以擴展其地產(chǎn)業(yè)務(wù)，里昂證券及瑞士信貸第一波士頓為此次配售的代理行。
　　回想6月上旬合生曾借新上任的集團總裁武捷思之口，宣布公司將在適當時候收購“同門兄弟”珠江投資，并有意引進一兩家國際知名的戰(zhàn)略投資者，當時即有行家分析認為“此舉顯示合生急于為其海外資本市場上再融資造勢”現(xiàn)在看來，果然如此。
　　而7月中旬，同樣來自廣州的富力地產(chǎn)在調(diào)控新政雷厲風行、各方皆不甚看好之際，逆風登陸香港股市，結(jié)果全球招股反應(yīng)平平，最終以接近下限價發(fā)行，籌資不足20億港元(比預(yù)期最高籌資額少約3億元)，則引來了業(yè)界一片嘆息之聲。
　　記者剛剛得到的可靠消息，京津地區(qū)一家知名房企正與一家近年在國內(nèi)頻頻出手的國際知名投行進行秘密談判，謀求合作。據(jù)稱最可能的合作方式是：該投行向該企業(yè)提供4～5億元人民幣現(xiàn)金，如后者今年的利潤能達到雙方約定的水平，這筆錢就算是戰(zhàn)略投資；如果達不到，就要翻一倍折算成該企業(yè)的股份，估計大概會占該公司全部股份的40%左右！
　　合生、富力均堪稱國內(nèi)這兩年風頭最勁的地產(chǎn)大佬，但它們不約而同、心急火燎地外出“找錢”的舉動，頗耐人尋味。
　　近來為錢奔波的大佬遠不止這幾家。6月30日，萬科與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司(GICRE)簽約組成注冊資金1億美元的合資公司，被輿論普遍認為打通了一條高效的海外融資通道。一星期之后，中海地產(chǎn)通過其母公司中國海外發(fā)展有限公司成功發(fā)行3億美元(約合25億元人民幣)7年期無抵押債券，成為了中國第一家成功取得國際評級及在國際市場發(fā)債的房地產(chǎn)公司。中海手中的流動資金借此即時增加至人民幣60億元以上。
　　“這些地產(chǎn)大佬都是全國性擴張的企業(yè)，戰(zhàn)線長，項目多，資金需求量巨大，對銀行貸款政策的變化必定相當敏感”，戴德梁行廣州公司研究顧問部副董事黎慶文認為，“說不定他們已經(jīng)預(yù)感到銀行下一步將采取的行動，所以趕緊想盡辦法到處找錢加固資金鏈”。
　　供地依舊吃緊地價困局難破
　　現(xiàn)在，已經(jīng)沒有人將順馳2004年初拿地的9.5億元稱做天價了，華潤拿下清河地塊的25.65億元成為了北京地價的新紀錄。
　　記者近日拿到的一份國家發(fā)改委的調(diào)查報告顯示，在全面施行招、拍、掛的土地交易制度之后，全國土地成本已經(jīng)上漲了10.1%，地價上漲已在全國范圍蔓延，高額地價正在不斷推高房價。
　　隱藏在土地天價背后的，是企業(yè)“一地難求”的現(xiàn)狀。房企的“斷頓之憂”已經(jīng)威脅到了資金鏈的安全。這逼迫他們甩出高價拿地，而成本的上升，自然意味著房價的抬升，如此往復(fù)，房價上漲幾乎沒有終點。
　　供地不足地價攀升
　　國家發(fā)改委已經(jīng)注意到了土地價格不斷攀升的情況。就在華潤置地經(jīng)過80多輪競價，最終以25.65億元的價格奪下清河地塊之后一周，記者從國家發(fā)改委獲得了《當前房地產(chǎn)市場總體形勢及房價問題的調(diào)研報告》。在這份調(diào)查報告中，官方首次承認了全國范圍內(nèi)土地價格不斷上漲的事實。
　　調(diào)查報告顯示，“在房地產(chǎn)開發(fā)用地實行招、拍、掛后，地價快速上漲，2004年35個大中城市四季度土地交易價格上漲了10.0%，其中9個城市土地價格漲幅超過10%。”在此，調(diào)查報告并未名言具體是哪9個城市，不過，一位知情人士告訴記者，這9個城市中就包括北京、上海等房地產(chǎn)熱度較高的一線城市。
　　一位于2003年在北京市清河開始運作項目的地產(chǎn)商告訴記者，當年，他拿地花費的成本分攤到樓面成本價之后，只有1800多元／平方米。而清河毛紡廠綜合用地以25.65億元成交之后，其樓面成本價格已經(jīng)上升到了3700元／平方米左右。兩年時間，同區(qū)域的兩塊土地，竟然有了將近2000元／平方米的差價。
　　雖然兩塊土地的取得方式不同——前者為協(xié)議出讓，后者為公開競價，但土地取得方式的不同并不能掩蓋北京地價上漲的不爭事實。
　　上海土地的價格躥升甚至超過北京。記者了解到，由于有外資和港資介入，上海土地拍賣更是天價頻出：今年6月，新鴻基以31.58億元的價格拿下浦東江兩岸的重要地塊。此前，四川北路108號地塊44畝土地竟然拍出11.4億元的高價每畝單價已經(jīng)接近4億元。
　　“地價上漲已經(jīng)是全國性的問題。”一位參與調(diào)研的國家發(fā)改委官員告訴記者，“浙江去年在土地購置面積下降的情況下，土地購置費卻同比增長22%。”他說。
　　地價的不斷攀升源自供給的稀缺。根據(jù)記者掌握的情況，2003年，北京土地的供給總量為6438公頃，到了2004年，這一數(shù)字已經(jīng)上漲到了9498公頃。而按照2005年的供地計劃，全年的商品房開發(fā)土地供應(yīng)卻只有2300公頃(經(jīng)濟適用房除外)，土地供應(yīng)的緊張局面，由此可見。在這樣的背景下，土地價格自然會不斷上漲。
　　斷頓之憂危及資金鏈
　　出于對土地供給的稀缺預(yù)期，大型房企自然有了“斷頓”的憂慮，于是，高價搶地的情況頻繁出現(xiàn)。不過，在斷頓之憂的背后，隱藏著更為危險的憂患——土地斷頓將直接威脅大型房企的資金鏈，這對于企業(yè)的打擊無疑是十分致命的。這或許可以解釋大型房企為什么頻繁不惜血本拿地的真正原因。
　　首創(chuàng)集團的一位高管告訴記者，作為全國性的大型開發(fā)企業(yè)，由于其每年的開發(fā)量都很大，因此，對于資金的需求總量也就隨著升高，“這就對資金周轉(zhuǎn)提出了很高的要求，而不斷獲得新的土地并形成現(xiàn)實開發(fā)，是保證有充足資金周轉(zhuǎn)的前提條件。”
　　按照他的邏輯，在實行資金開發(fā)管理的模式下，在全國范圍內(nèi)，在售的項目越多，其回款現(xiàn)金流也就越大。這些回籠的資金將被用于償還前期的銀行貸款以及支付后期項目的土地購置成本和建安成本。因此，不斷新增在售項目，是大型房企增加現(xiàn)金回流的主要手段，更是維持整個資金鏈完整的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
　　“新增在售項目就必須有足夠的土地，否則連開發(fā)都無法進行，就更別說形成銷售回款了，”他說。不過，他告訴記者，這種模式也存在著相應(yīng)的風險，“由于大型企業(yè)前期擴張的資金多是從銀行或其他渠道融資獲得，如果后期沒有足夠的新開項目形成新的銷售回款，前期的融資償還就可能出現(xiàn)問題，這就意味著資金鏈會出現(xiàn)問題。”他說。
　　因此，為了保證資金的正常周轉(zhuǎn)，就必須增加在售項目數(shù)量以增加回款。而增加在售項目，就必須有相應(yīng)的開發(fā)用地——“這就是像順馳這樣的企業(yè)為什么要不惜血本高價拿地的原因所在，實在是被逼無奈。”這位高管對記者說。
　　就目前的情況看，絕大多數(shù)大型房企的新增土地儲備情況都不樂觀。迄今為止，除了今年5月以總價3.36億元收獲了豐臺小屯地塊之外，萬科在北京再也沒有新的土地儲備入賬，而小屯地塊的面積也僅有4.3萬平方米。
　　同為上市公司的金地集團也面臨著同樣的問題。由于在“8·31”后勉強過關(guān)的金地格林小城地塊，尚因手續(xù)不全而短期內(nèi)難以進行開發(fā)，這樣，金地集團在北京就只剩下一個金地國際中心，而且還是在建項目。
　　在8月1日現(xiàn)場競價的順馳與華潤更是面臨同樣的現(xiàn)狀，盡管陳鷹一直強調(diào)手上已有項目的后期用地足夠開發(fā)兩年，但是，他也無法否認，清河地塊是華潤兩年來的第一塊新的土地儲備。
　　在土地儲備直接關(guān)系到資金鏈條的背景下，地產(chǎn)商高價拿地的行為動因其實不難理解，而不計血本的拿地，自然推高了本已因供給稀缺而不斷抬升的地價。
　　面對地價不斷上漲的局面，房價似乎逃不脫上漲的宿命。
　　“當市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，當期地價也會傳導(dǎo)到過去開發(fā)商通過協(xié)議方式取得土地的樓盤價格上，從而為開發(fā)商獲取超額利潤創(chuàng)造了條件。”一位參與本次調(diào)研的發(fā)改委官員對記者說，按照他的邏輯，土地成本趨高之后，對房價的作用不僅是限于個案，而是會帶來房價的整體性上漲。
　　目前，相關(guān)主管部門已經(jīng)意識到了高地價對房價上漲助推作用，“我們在調(diào)查結(jié)束之后，已經(jīng)建議要采取‘雙降’的思路穩(wěn)定住房價，只有在控制住地價并降低開發(fā)成本，房價穩(wěn)定才能順利實現(xiàn)。”這位參加了檢查的發(fā)改委官員告訴記者。
　　上海土地市場供求突顯結(jié)構(gòu)性矛盾
　　合生猜到了開頭卻沒有猜到結(jié)尾。今年1月，合生力壓強敵，以總價16億元、每畝599萬元、樓板價每平方米近6000元的高價，拿下新江灣城的第一宗地塊。由于當時市場熱銷，附近樓盤的最高售價一度達到每平方米9500元。因此，當時普遍預(yù)測，此樓開盤時，售價將會過萬元。
　　但是，合生并沒有高興太久。3月底開始的宏觀調(diào)控讓合生頓陷困境。在整體市場觀望氣息濃重的背景下，合生的資金開始吃緊。據(jù)傳，迄今合生土地款尚未交齊，正在和政府協(xié)商展期交付。
　　調(diào)控，讓合生正面臨巨大的壓力，但這并沒有影響到和黃、新鴻基等外資巨頭今年對上海黃金地塊的爭奪。
　　失衡的土地供應(yīng)
　　據(jù)高力國際華東地區(qū)常務(wù)董事翁琳判斷，“上海市中心商用土地價格還會上升，因為市中心商業(yè)用地缺乏，供應(yīng)不足；而相比之下，前幾年住宅用地供應(yīng)過多。這是土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性問題。”
　　結(jié)構(gòu)失衡是目前上海土地市場最根本的問題。首先，除了一些動遷房外，中低價房和經(jīng)濟適用房的比例極低。其次是寫字樓和商業(yè)用地過少。資料顯示，住宅用地每年并不少：2003年，公告成交地塊共170幅，土地面積總計1491.8萬平方米，總建筑面積達1744萬平方米；2004年，開始放慢土地供應(yīng)，但是也有1500公頃的土地供應(yīng)。
　　土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性問題導(dǎo)致了樓市的結(jié)構(gòu)性問題。首先，中低價房比例極低，使得收入很低的居民也不得不購買商品房，從而導(dǎo)致房價高企。商用土地供應(yīng)不足，使得市中心頂級寫字樓和好商場供應(yīng)不足。仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民告訴記者：“2004年到2007年，上海每年甲級寫字樓需要40萬平方米，但是，供應(yīng)每年只有30萬平方米，供不應(yīng)求。”
　　在今年，上海調(diào)整了土地供應(yīng)的方向。根據(jù)上海市房地局公布的信息，今年上海預(yù)計供應(yīng)經(jīng)營性土地3000公頃。其中，配套商品房土地供應(yīng)1000公頃，中低價普通商品住宅建設(shè)用地供應(yīng)1000公頃中，這就是“兩個1000萬”。商業(yè)、辦公、娛樂、綜合和其他商品住宅等土地供應(yīng)1000公頃。但是，在今年上海市推出的3個土地出讓公告，都是商用地產(chǎn)項目，迄今還沒有住宅用地供應(yīng)。可以看出，上海開始逐漸加大對商用土地的出讓，在住宅上主要是以“兩個1000萬”用地為主。
　　本地企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)外地
　　正是因為看到房價高漲后的市場風險以及商用物業(yè)的市場供不應(yīng)求，上海一些大的房地產(chǎn)企業(yè)開始著手改變了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。2003年之前，上海土地出讓主要是以協(xié)議為主，當時的地價，以現(xiàn)在的標準，可以說低得驚人。以至于某大企業(yè)老總曾豪言，公司一個項目賺的利潤超過萬科一年的利潤。
　　上海本地的大企業(yè)，比如綠地、大華、復(fù)地、上實、世茂等，都是在前幾年拿下了大量土地。在2004年前后上海地價大漲后，這些企業(yè)則很少在上海拿住宅用地，也因此躲過了高價拿地的市場風險。與此同時，這些企業(yè)還大舉全國化的旗幟，走出上海到處攻城略地。綠地集團迄今已經(jīng)進入17個城市，其董事長張玉良說：“綠地將加快進入二三線城市的步伐。”復(fù)地集團今年增加的土地儲備90%以上是在上海以外的城市；大華也進入了東北、安徽等多個城市；上實已經(jīng)在河南市場占有重要地位；世茂北上黑龍江，南到福建，西到武漢，將濱江概念在全國大為推廣。
　　在上海本地，綠地、世茂等企業(yè)加快了進入商用地產(chǎn)領(lǐng)域。今年，綠地已經(jīng)拿下兩個商用地產(chǎn)項目， 9月份還將再拿下一個，3個項目總投資將超過30億元。世茂則投資了三個高規(guī)格的酒店項目。
　　港資企業(yè) 逆市而上
　　當國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)因為調(diào)控面臨短期資金壓力時，卻正是外資大舉進入的大好時機。正如上實發(fā)展董事長陳偉恕對記者說：“依靠資本實力，包括港資在內(nèi)的外資房地產(chǎn)企業(yè)將在未來占有越來越重要的地位。”
　　比如一直在國內(nèi)埋首開發(fā)項目、沒有拿地的和黃，從去年開始，在成都、武漢、天津等城市都拿下了價值不菲的項目。
　　今年上海幾塊商用土地的角逐震動了整個市場。其中最引人注目的是，上海浦江兩岸開發(fā)的一個標準性項目：摩天輪項目用地的競拍，最終被浙江華門集團以14.6億元的價格拿下，樓面地價達到每平方米3.4萬元！而周邊北外灘江景房，售價也不過每平方米3萬元。翁琳對記者含蓄地評價：“地價超過原來的估計。未來浦江兩岸開發(fā)的結(jié)果如何還不知道，還有很多變數(shù)。”
　　過高的地價顯然有違中央調(diào)控精神。因此將4月26日準備舉行的土地競拍，推遲到6月24日。這也是今年1號土地公告中最重要的地塊：浦東新區(qū)濰坊新村街道245街坊23宗地塊，該地塊是上海2005年一號土地公告中最好的地塊。資料顯示，該塊土地面積為61413.5平方米，土地用途為商業(yè)金融、商業(yè)住宅用地，規(guī)劃建筑容積率商業(yè)金融容積率5.0。這次拍賣最終新鴻基意外戰(zhàn)勝了李嘉誠的長和系，以31.85億元拿下該地塊。而近32億元的地價，也成為上海新地王。
　　目前正在爭奪、結(jié)果尚未出來的上海竹園商貿(mào)區(qū)地塊，據(jù)悉也是以商業(yè)功能為主，項目總建筑面積達到40萬平方米，是集商業(yè)購物廣場、文化、娛樂、休閑及辦公功能于一體的大規(guī)模綜合性開發(fā)項目。故此，和黃、新鴻基、太古、百聯(lián)等巨頭大打出手，都力爭改地。業(yè)界普遍認為，此次和黃出價最高，拿下的希望最大。
　　翁琳對記者說：“與內(nèi)資企業(yè)相比，香港企業(yè)資金實力比較雄厚，對市場比國內(nèi)企業(yè)要樂觀一些。從長期看，港資還是看好上海房地產(chǎn)市場的。”
　　對于商用土地，上海市場一直看好。但是，由于2003年開始上海市政府決定控制新建筑容積率，規(guī)定市中心區(qū)域住宅的容積率應(yīng)在2.5以下，商用樓的容積率在4.0以下，這大大限制了市中心的建筑供應(yīng)。因此，上海市中心商用地產(chǎn)用地不足的結(jié)構(gòu)性矛盾，短期內(nèi)將很難解決，商用物業(yè)地價可能還將上漲。
               來源： 中國經(jīng)營報