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    說(shuō)起房地產(chǎn)，人們經(jīng)常會(huì)把它與股市聯(lián)系在一起。理由至少有三：一是二者都是資產(chǎn)市場(chǎng)，都存在著供給彈性不足、容易形成泡沫的特點(diǎn)；二是這兩者間存在類(lèi)似于翹翹板的此消彼漲的效應(yīng)。三是綜觀世界各國(guó)泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)展史，股票和房地產(chǎn)都最容易成為泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體，股市泡沫連同房地產(chǎn)泡沫不知消解了多少大好經(jīng)濟(jì)。
　　但是，迄今為止，中國(guó)還很少有人將房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市作比較研究。我們猜測(cè)有以下幾點(diǎn)原因：一是股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資機(jī)構(gòu)是不同的投資主體，兩者被人為地割裂開(kāi)來(lái)。二是中國(guó)金融業(yè)還不允許混業(yè)經(jīng)營(yíng)，股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)分析人員分屬于涇渭分明的兩個(gè)陣營(yíng)，因此很少有人會(huì)橫跨這兩個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行研究。但通過(guò)初步的比較分析即可發(fā)現(xiàn)，兩者之間有三個(gè)非常重要的共同點(diǎn)：一是在中國(guó)改革進(jìn)程中，它們都是改革相對(duì)滯后的領(lǐng)域，市場(chǎng)化程度有限，制度基礎(chǔ)先天不足；二是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和非公經(jīng)濟(jì)占據(jù)主導(dǎo)地位的大背景下，這兩個(gè)領(lǐng)域始終是“政府為主導(dǎo)，政策定行情”。三是股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)都在經(jīng)歷了“大好風(fēng)光”后面臨各種批評(píng)以及政府打壓，不同程度地變得不知所從。
　　這種本源上的一致性使得兩個(gè)領(lǐng)域出現(xiàn)的問(wèn)題也有驚人的相似性，而且由于股市發(fā)展比房地產(chǎn)市場(chǎng)先行了一步，這種相似性在很大程度上表現(xiàn)為后者對(duì)前者問(wèn)題的復(fù)制。因此，我們研究和考察房地產(chǎn)的一個(gè)竅門(mén)就是對(duì)股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行比較研究。
　　我們發(fā)現(xiàn)，由于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在重大制度缺陷，使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展在當(dāng)前出現(xiàn)嚴(yán)重的“信任危機(jī)”：人們“寧愿聽(tīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡說(shuō)八道，不愿聽(tīng)房地產(chǎn)商侃侃而談”。這一重要背景，也是政府要對(duì)房地產(chǎn)大動(dòng)干戈的原由。具體體現(xiàn)為：
　　第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市一樣，權(quán)力的介入導(dǎo)致市場(chǎng)的畸形和價(jià)格的扭曲，制度的不完善導(dǎo)致腐敗叢生、社會(huì)矛盾激發(fā)，注定了它的發(fā)展必然是一波三折。房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題最主要表現(xiàn)在土地問(wèn)題上。一是土地的市場(chǎng)化程度不高，表現(xiàn)為土地使用多軌并存、土地市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制薄弱、價(jià)格機(jī)制作用十分有限、土地有償使用方式單一。二是土地宏觀調(diào)控機(jī)制不完備，表現(xiàn)為行政性計(jì)劃管理體制、多頭供地以及土地一級(jí)市場(chǎng)體制缺陷等。更深層的原因則是土地產(chǎn)權(quán)制度的缺陷，具體表現(xiàn)在農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)不清晰，中央與地方之間以及政府部門(mén)之間的土地所有權(quán)界線(xiàn)模糊、土地使用權(quán)和所有權(quán)邊界模糊、多種形態(tài)土地使用權(quán)之間界線(xiàn)模糊等許多方面。除此之外，房地產(chǎn)的廣告、中介、合同和物業(yè)管理等市場(chǎng)秩序方面也都存在許多問(wèn)題。
　　由于制度不完善、市場(chǎng)化程度低，在中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展之路上，隨處可見(jiàn)政府官員的影子，隨處可見(jiàn)權(quán)錢(qián)交易的事實(shí)，隨處可見(jiàn)倒下的貪官。例如，原全國(guó)人大常委會(huì)副委員長(zhǎng)成克杰在擔(dān)任中共廣西區(qū)委副書(shū)記、區(qū)人民政府主席期間，利用職權(quán)聚斂錢(qián)財(cái)，其中數(shù)額最大的就涉及土地交易，他曾經(jīng)指示南寧市政府將出讓價(jià)格由評(píng)估價(jià)每畝96萬(wàn)余元壓到每畝55萬(wàn)元，從中撈取好處費(fèi)1600萬(wàn)元。“溫州巨貪”楊秀珠和房地產(chǎn)商的故事也同樣圍繞著權(quán)錢(qián)地交易。原湖北省副省長(zhǎng)孟慶平在任海南省副省長(zhǎng)期間不僅以地謀私，甚至以地謀色。可以說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成了一個(gè)“黑夜有多黑，我就有多黑”的高度灰色領(lǐng)域。除了極少數(shù)品牌房地產(chǎn)公司外，中國(guó)大部分的房地產(chǎn)公司都難以在這個(gè)市場(chǎng)全身而退。
　　第二，房地產(chǎn)的市場(chǎng)定位不合理，留下巨大隱患。時(shí)至今日，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位依然不恰當(dāng)。本來(lái)，在目前中國(guó)公民還沒(méi)有足夠遷徙自由的情況下，讓當(dāng)?shù)乩习傩斋@得自己的居住權(quán)力，應(yīng)當(dāng)是政府發(fā)展房地產(chǎn)的時(shí)候需要考慮的一個(gè)定位。但迄今為止，地方政府發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)更多是迫于財(cái)政支出的壓力，出于追求發(fā)展政績(jī)的沖動(dòng)，這一點(diǎn)與當(dāng)年發(fā)展股市只是迫于企業(yè)融資壓力、迫于為國(guó)有企業(yè)脫困圈錢(qián)有“異曲同工“之妙。為了把房地產(chǎn)變成搖錢(qián)樹(shù)，地方政府過(guò)量征地批地，導(dǎo)致少數(shù)地方現(xiàn)在已經(jīng)無(wú)地可征，只能空中招商。為了降低征地成本，他們甚至不惜制造大量的“無(wú)地農(nóng)民”。為了支持房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，他們從各個(gè)環(huán)節(jié)套取銀行資金，從而埋下了誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的隱憂(yōu)。
　　第三，房地產(chǎn)商推高資產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)操作手法頗為類(lèi)似：
　　(1)上海市的一項(xiàng)調(diào)查表明，盡管外資在總的房地產(chǎn)投資中所占比重只有3.5%左右，但在高端市場(chǎng)中這一比例卻高達(dá)40%。在股市中，如果有人控制了一支股票中40%以上份額的話(huà)，他就完全可以操縱股價(jià)，并被稱(chēng)為莊家了。而莊家推動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格上漲的奧秘就在于首先推高高價(jià)股票的價(jià)格，再誘使其他中低價(jià)股票的價(jià)格上揚(yáng)。我們看到這一手法在房地產(chǎn)市場(chǎng)中也已經(jīng)被使用。
　　(2)今年，房地產(chǎn)投資商又開(kāi)始提出一個(gè)口號(hào)，即轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線(xiàn)城市。從技術(shù)上看，這一做法無(wú)形之中暗合了股市莊家炒作二、三線(xiàn)股，為一線(xiàn)股資金撤退做掩護(hù)的手法。
　　(3)這幾年房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度令人膛目結(jié)舌。許多城市的價(jià)格已經(jīng)翻番，少數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格甚至漲了7-8倍。在這種情況下，有些業(yè)內(nèi)人士還一直宣稱(chēng)“少關(guān)心單價(jià)，多關(guān)注面積”。意思是說(shuō),老百姓應(yīng)該不去考慮價(jià)格高低，而需看看自己口袋厚薄，有多少錢(qián)就買(mǎi)多大的房。這不能不讓人聯(lián)想起股市里的莊托，他們到莊家該出貨的時(shí)候常說(shuō)：“別看現(xiàn)在股票價(jià)格高，你買(mǎi)不了幾股，但是如果你嫌貴不買(mǎi)的話(huà)，價(jià)格還會(huì)拉得更高”，其做市效應(yīng)是一樣的。
　　(4)為了推高價(jià)格，房地產(chǎn)商偽造大量虛假成交合同，通過(guò)這些虛假合同，使得房地產(chǎn)價(jià)格“無(wú)量空漲”。這一做法可以說(shuō)與股市莊家自我對(duì)敲拉抬價(jià)格，亦有相同之處。
　　自1998年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來(lái)，房地產(chǎn)投資額和銷(xiāo)售額年平均增長(zhǎng)率都在20%以上，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的直接和間接拉動(dòng)作用已經(jīng)達(dá)到了2個(gè)百分點(diǎn)以上。然而，這種發(fā)展是在房地產(chǎn)市場(chǎng)極其不規(guī)范的情況下實(shí)現(xiàn)的。從這個(gè)意義上講，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅與股市相類(lèi)似，甚至比股市更不規(guī)范，而一個(gè)不規(guī)范的市場(chǎng)是不可能實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速的成長(zhǎng)的！在幾年的高速發(fā)展后，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期，其深層原因正是市場(chǎng)化程度低，制度不完善。（國(guó)資委宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng) 趙曉博士）
　          來(lái)源：《藍(lán)籌地產(chǎn)評(píng)論》