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　　近日，中國銀監(jiān)會出臺了《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(212號文)，進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)投資以信托方式融資的標(biāo)準(zhǔn)。這樣，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行開發(fā)貸款原本就極為艱難的局面，又增加了一些新的變數(shù)。
　　當(dāng)試圖通過信托私募獲得資金的渠道也被堵死之后，許多開發(fā)商都面臨著資金瓶頸問題。與此同時，海外房地產(chǎn)投資基金卻加快了進(jìn)入中國市場的步伐，一些已獲準(zhǔn)經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)的外資銀行對國內(nèi)房貸業(yè)務(wù)表示了極大的興趣。不少國內(nèi)開發(fā)商對此寄予了很高的期望。近期，在京、滬兩地舉辦的海外投資基金商務(wù)洽談會，眾多開發(fā)商參與極其積極就是一個例證。
　　在央行121號文(2003年)出臺之前，房地產(chǎn)開發(fā)投資模式對資金的需求遠(yuǎn)不如現(xiàn)在這樣殷切。那時的開發(fā)商，通過土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式獲得開發(fā)用地，再把土地拿到銀行進(jìn)行抵押獲得項(xiàng)目開發(fā)的啟動資金，在交清地方政府規(guī)定的部分相關(guān)稅費(fèi)后，開發(fā)商就可獲得項(xiàng)目預(yù)售許可。此后，房屋預(yù)售的回款則足以支持整個項(xiàng)目運(yùn)作的資金需求。客觀地說，那時房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的啟動資金，只要能覆蓋部分土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓成本和打通政府相關(guān)部門的環(huán)節(jié)，即可運(yùn)作整個項(xiàng)目。但這實(shí)際上讓銀行承擔(dān)了相當(dāng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)。就銀行而言，對待開發(fā)商的心理也相當(dāng)矛盾。個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)屬于銀行貸款的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，還款逾期率與壞賬率都很低，而對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款則屬于高風(fēng)險(xiǎn)品種。因此，很多商業(yè)銀行往往把開發(fā)貸款與個人貸款捆綁在一起。對開發(fā)商的要求是，如果你要獲得開發(fā)貸款就必須將個人貸款業(yè)務(wù)也交由同一銀行做。
　　然而，自從央行121文出臺后，徹底地改變了房地產(chǎn)開發(fā)投資的“游戲規(guī)則”，房地產(chǎn)開發(fā)成為了一個資金門檻很高的行業(yè)。雖然2003年以后一些開發(fā)商通過信托融資渠道能獲得一部分資金，但信托融資的成本要遠(yuǎn)高于銀行貸款，并且信托公司的風(fēng)險(xiǎn)防范措施并不比銀行低。因此，大多數(shù)開發(fā)貸款性質(zhì)的信托產(chǎn)品，只是為一些較具實(shí)力的開發(fā)商用做以解燃眉之急的“過橋”融資，并非是開發(fā)商解決資金需求的主渠道。
　　從歐美等發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)開發(fā)投資主流模式看，房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)際上更多地是扮演著投資商的角色，至于房子怎么建那是承包商和建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所的事。這也是世界500強(qiáng)企業(yè)中鮮有房地產(chǎn)商身影的原因。因此，從某種意義上說，房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于風(fēng)險(xiǎn)投資的范疇，在金融界被視作是投資銀行業(yè)務(wù)，而傳統(tǒng)的銀行貸款品種很少有房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)。因?yàn)橐话闵虡I(yè)銀行不愿意涉足高風(fēng)險(xiǎn)的投資領(lǐng)域。
　　就我國目前房地產(chǎn)市場狀況而言，開發(fā)商身兼多種角色——既是投資商也是承包商，有的甚至還兼營物業(yè)管理公司和建筑公司。這種狀況的存在既有歷史原因，也有目前我國資本市場以及投融資體制尚不完善的原因。因此，開發(fā)商們“身兼數(shù)職”實(shí)屬無奈。從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)市場如果要健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資就必須擺脫嚴(yán)重依賴銀行貸款的現(xiàn)狀，通過建立健全合理的房地產(chǎn)投融資體制來完成房地產(chǎn)商們的角色轉(zhuǎn)換。我們預(yù)測，這將是未來房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展的大趨勢。