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　　中國證券報報道，近來，上海樓市已經(jīng)明顯感受到了房貸政策的松動。一些房產(chǎn)公司雖然此前每個月低時只有10％房貸通過銀行審查，然而到了7月份，其房貸通過率已經(jīng)超過70％。
　　業(yè)內(nèi)人士認為，隨著宏觀調(diào)控的到位，銀行雖然開始從源頭加強風(fēng)險控制，但已經(jīng)開始為重新爭奪房貸市場布兵:一邊加快審批速度，一邊開始推出優(yōu)惠措施。
　　上海房貸“春江水暖”
　　銀根收緊作為地產(chǎn)調(diào)控的核心政策，其變化關(guān)系到整個房地產(chǎn)市場的走勢。自從地產(chǎn)市場金融風(fēng)險的警鐘不斷敲響之后，銀根也隨之出現(xiàn)緊縮，而這個狀況到今年3月份之后達到了頂峰。無論是針對開發(fā)商的信貸，還是對個人購房者的按揭貸款，都出現(xiàn)了明顯的下降。在銀行普遍收緊貸款之后，上海開發(fā)商面臨巨大的資金壓力。個貸的嚴重萎縮從另一個角度打擊著開發(fā)商的正常運營。因為開發(fā)項目的開發(fā)商很多都有賴于銷售的回款才能保持企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定，所以個人房貸的冷清顯然使開發(fā)商挨了一記重拳。
　　在開發(fā)商為資金心急火燎的時刻，上海的一些大開發(fā)商開始陸續(xù)獲得了國有商業(yè)銀行的信貸支持，這被一些業(yè)內(nèi)人士看成是信貸放松的跡象。7月8日，上海最大的地產(chǎn)企業(yè)綠地集團與中國農(nóng)業(yè)銀行在杭州簽署一份重要合約，農(nóng)行將為綠地提供30億元的銀行授信額度，這使得綠地集團在宏觀調(diào)控的巨大壓力下，有了繼續(xù)實現(xiàn)其全國化戰(zhàn)略的資本。同日，復(fù)地集團也與中國農(nóng)業(yè)銀行在杭州簽訂了全面“銀企合作協(xié)議”。該協(xié)議明確了雙方在今后3年內(nèi)，在授信、開發(fā)貸款、樓宇按揭、現(xiàn)金管理等方面將進行全方位的長期合作，以實現(xiàn)雙方共同發(fā)展。始終處于嚴格管理的個人住房貸款方面，最近似乎也在發(fā)生著變化。一向以房貸作為重要收入來源的銀行開始尋找個人房貸突破口——或放寬房貸門檻，或花樣翻新吸引客戶。
　　“寬貸”現(xiàn)象最明顯的是中行上海市分行。中行上海閘北支行一位工作人員表示，第一次購買新房，單價在一萬元以下，房產(chǎn)位于上海內(nèi)環(huán)和中環(huán)之間，該行可以提供8成按揭。除了閘北支行，中行在上海的分支機構(gòu)也同樣可以提供8成按揭貸款。工行上海市分行也對最高貸款成數(shù)略有“松口”。該行與上海市部分房產(chǎn)中介簽訂了協(xié)議，在保證一定房貸業(yè)務(wù)量的情況下，可以對這些房產(chǎn)中介的一些優(yōu)質(zhì)客戶購買的第一套二手房提供7成的最高貸款成數(shù)，而之前該行將所有的二手房貸款最高成數(shù)都控制在6成。與中行和工行上海市分行的“明刀明槍”相比，建行上海市分行則在“暗中”發(fā)力。一位知情人士透露，由于近幾個月來房貸業(yè)務(wù)縮水嚴重，壓力比較大，該行正打算與房產(chǎn)中介加強合作，以增加二手房貸客源。而以往建行上海市分行很少與房貸中介合作，且一手房占了房貸業(yè)務(wù)的絕大部分。如果說四大國有銀行還算是中規(guī)中矩的，有些小股份制銀行要大膽得多。如興業(yè)銀行上海分行甚至對別墅也可以利率下浮，執(zhí)行5.51％的利率下限。
　　建行上海市分行人士表示，房貸“松口”主要集中在二手房和非高價房上。因為受宏觀調(diào)控影響，中高檔房、次新房這些備受炒房族青睞的房產(chǎn)近階段交易量很小，二手房交易多集中在老公房等自住型房源上。銀行要緩解房貸困局，當(dāng)然會把目前交易熱點作為突破口。選擇先“寬貸”二手房貸也是出于風(fēng)險角度考慮。二手房價格相比新房要低，房價下跌空間自然也較小，提高二手房貸業(yè)務(wù)比重也有助于銀行控制房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險。
　　從監(jiān)管部門得到的暗示是:個人住房貸款政策要略有放松。7月上海個人房貸業(yè)務(wù)余額負增長的數(shù)據(jù)，很可能促使監(jiān)管部門出臺進一步的利好消息。而業(yè)內(nèi)人士從央行近期公布的《2004年房地產(chǎn)金融報告》中，已經(jīng)讀出增加個人房貸需求的信息。
　　上海房貸松動“假象”
　　最近，上海緊繃的房貸市場不斷釋放出“松動”、“解凍”的信號，但這些“異動”在銀行方面卻被理解為“一廂情愿”。招商銀行上海分行銀行部總經(jīng)理唐明春認為，“房貸松不松，關(guān)鍵看放款條件是否放寬，自從年初對開發(fā)商貸款審批趨嚴以來，銀行的開發(fā)商貸款政策并沒有變動過。”建行上海分行的房貸負責(zé)人表示:“大家都很謹慎，好項目、信譽好的開發(fā)商，我們會適當(dāng)放款。”據(jù)介紹，這是目前上海各家銀行的一個基本態(tài)度，對一些優(yōu)質(zhì)客戶的放款有可能增加房地產(chǎn)開發(fā)貸款的總量，但并不意味著銀行降低貸款門檻。中國指數(shù)研究院(華東)副院長陳晟也表示，上海一些大開發(fā)商能夠頻繁獲得大額授信，并不是銀根放松的表現(xiàn)。在很大程度上，這些取得授信的企業(yè)，有很多參與了上海市配套商品房的建設(shè)，信貸顯示了政府對自住型需求的支持。
　　業(yè)界人士推測，7月末央行上海分行召開的金融形勢分析會，成為此輪對于銀行房貸政策解凍猜測的起源。在這次會議上，央行上海分行要求各金融機構(gòu)繼續(xù)支持上海市的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，并提出三個意見:一是合理運用利率浮動政策和貸款差別成數(shù)調(diào)控個人住房貸款比例和增速；二是密切關(guān)注和防范房地產(chǎn)貸款的潛在風(fēng)險；三是積極支持上海市政府兩個“1000萬”商品房的建設(shè)和交易，適當(dāng)放寬對房齡在10年左右二手房貸款的限制。對于老公房貸款政策的放松，成為有關(guān)銀行貸款政策解凍所有猜測中真正確實的一環(huán)。
　　事實上，從8月份開始，滬上各家銀行對房齡10年以上、總價50萬元以下的老公房松開了口子，而就在幾個月前基本上所有銀行的口徑都是一樣的決絕——10年以上的老公房不貸。銀行人士對老公房的放松是這樣解釋的，這種做法并不違背此次房地產(chǎn)調(diào)控精神，因為這類房屋的購買者主要是自住。除了10年房齡的老公房，滬上銀行并沒有對個人住房貸款政策放松口子。“怎么可能放松？”針對個人住房貸款整體松動的說法，中國銀行上海分行零售貸款科科長劉利覺得有些不可理喻。3月份，央行才下發(fā)指令性意見，對各地的住房貸款利率統(tǒng)一上調(diào)，對于貸款成數(shù)放低。“八成房貸，這是我們在房貸最為寬松的時候才執(zhí)行的政策，現(xiàn)在的形勢并沒有好到可以放松房貸的時候。”
　　成交量的多寡直接反映樓市交易的活躍程度，是樓市的“晴雨表”，也是各銀行決定銀根松緊的重要依據(jù)。上海房屋土地資源管理局的官方網(wǎng)站公布的成交數(shù)據(jù)顯示，最近數(shù)月上海新房日均成交量一直在一百多套到兩百多套之間徘徊，而在鼎盛時期，每天的日均成交量都在700套以上。針對有媒體說房地產(chǎn)貸款有松動跡象，建設(shè)銀行上海分行房地產(chǎn)貸款負責(zé)人說，“沒有成交量，就意味著開發(fā)商沒有現(xiàn)金流，放出去的貸款就收不回來，銀行是絕不可能在這種情況下再放松房地產(chǎn)貸款的。”
　　銀行房貸絕地反擊
　　業(yè)內(nèi)人士認為，銀行業(yè)其實也處于兩難之中。一方面在目前房市并未出現(xiàn)明顯跌勢的情況下，銀行很難對這樣一塊精品市場放手；但另一方面，在目前宏觀調(diào)控的大背景下，加強風(fēng)險控制勢在必行。事實上，從個人房貸到開發(fā)商貸款，種種跡象使市場看到了銀行有松綁房貸的“惻隱之心”。盡管商業(yè)銀行管理層言辭謹慎，但直接來自基層利潤核算單位的聲音卻并不盡相同。如建行某支行一位信貸員就直言:“銀行再怎么注意風(fēng)險，最終目標(biāo)還是要盈利。馬上就到四季度了，完成貸款任務(wù)壓力還是相當(dāng)大的。”而股份制銀行方面則另有競爭壓力在身。深圳發(fā)展銀行上海某支行信貸員表示，目前諸多大行房貸都開始有動作了，股份制銀行通常會更加激進一些，如果不跟進，將會失去很多客戶資源和盈利機會。由于信貸收縮，銀行業(yè)“賺錢”能力逐步減弱，也就意味著銀行從現(xiàn)在開始，增加放貸的沖動會逐步加強。事實上，每年9月房地產(chǎn)項目開盤的黃金季節(jié)開始到來，彷徨在利潤與風(fēng)險間的房貸市場正在上演“絕地反擊”。“提倡商業(yè)銀行提供多樣化住房信貸產(chǎn)品”、“設(shè)計符合各類消費者需求的貸款品種”、“早日推出利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品，”央行《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》話音未落，滬上多家銀行已然迫不及待。
　　8月底，已經(jīng)持續(xù)低迷數(shù)月的上海房地產(chǎn)市場，突然迎來宏觀調(diào)控以來的首次“利好”，一則“8成房貸重現(xiàn)于市”消息出現(xiàn)，令眾人期盼的“銀行松口”，仿佛一夜降臨。更重要的是，在市場僵持的情況下，銀行并不可能僅僅是旁觀者。事實上，在幾個月的市場低迷中，銀行的日子一點也不比開發(fā)商和房產(chǎn)中介好過。建行上海分行一位負責(zé)人表示，商業(yè)銀行本身的市場特點，決定了它必須追求最大利潤以求生存。而連續(xù)多月個人房貸出現(xiàn)負增長，給銀行帶來了巨大的壓力。一方面，各個銀行在市場重壓下急于突圍；另一方面，對央行防范房貸風(fēng)險的要求，各銀行同樣不敢越雷池一步。
　　銀行和樓市之間已然存在著一種尷尬:樓市成交慘淡直接導(dǎo)致銀行個人房貸下降，而銀行為控制房貸風(fēng)險，抬高貸款門檻，反過來影響樓市成交。因此，當(dāng)央行《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》透露“可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款”的態(tài)度后，各大銀行迅速抓住這個機遇，轉(zhuǎn)向通過市場手段來化解危機。8月29日，中國光大銀行辦公室透露，該行已遞交推出固定利率住房抵押貸款的申請材料，而試點城市可能會選擇在沿海城市。上海其他多家銀行在內(nèi)，也對固定利率“動心”。固定利率可以有效地減少銀行貸款管理手續(xù)。在固定期內(nèi)，不必因金融市場信貸利率的變化而調(diào)整還貸額度，從而降低了信貸管理的成本。
　　與固定利率一起為人所津津樂道的，還有建行上海分行的房貸證券化試點。但業(yè)內(nèi)人士認為，實行房貸證券化形式大于意義。實行房貸證券化的主要目的并非融資，而且首批進入資產(chǎn)池的資產(chǎn)屬于收益穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行承擔(dān)的風(fēng)險并不大。種種情況似乎在表明，歷經(jīng)洗牌后的房貸市場，正在迎來新一輪發(fā)展的重要拐點。