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   “上海樓市是否正在復(fù)蘇”的話題在目前成交量回升的階段又開始熱起來了。復(fù)蘇的前提自然是樓市的“觸底”，但到目前為止，大部分業(yè)內(nèi)人士卻并沒有看到“底部”已經(jīng)形成的跡象。
    成交量回升
    剛剛過去的十一房展和之前的另一個(gè)黃金周假期形成了鮮明的對(duì)比。同樣的假日樓市，同樣的陰雨綿綿，不同的是五一假日樓市上稀稀落落的冷清場(chǎng)面被此次房展會(huì)上人頭攢動(dòng)的熱鬧情景所代替。房展組織方會(huì)后公布的數(shù)據(jù)同樣起到了振奮人心的作用，4天房展2800多套、12億元的銷售成績幾乎讓人依稀看到了樓市旺季的模樣。
    此外最新一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，9月份上海新盤市場(chǎng)住宅的成交量比8月高出51.3個(gè)百分點(diǎn)，50％以上的增幅也讓人看到了“金九”旺季所發(fā)揮的魅力。
    但是假日樓市蓬勃的成交量很快遭到包括參展開發(fā)商在內(nèi)的眾多質(zhì)疑。至少從網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示的成交數(shù)據(jù)來看，10月4日重新開通交易至今，除了10月10日當(dāng)天成交超過500套之外，其余幾天的成交量依然保持在200多到400多套之間。這樣的數(shù)據(jù)與節(jié)前相比并沒有發(fā)生多少質(zhì)的變化。
    另一方面，今年9月份的成交量和去年同期相比還不到一半，這個(gè)傳統(tǒng)銷售旺季似乎顯得成色不足。
    此前有業(yè)內(nèi)人士關(guān)于10月“放量”的基本判斷使成交量恢復(fù)至每天成交六七百套左右，從現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)來看，即使包括配套商品房在內(nèi)，這一數(shù)字也和理想相去甚遠(yuǎn)。
    兩種判斷
    關(guān)于上海樓市目前所處狀況存在兩種截然不同的判斷。
    中原地產(chǎn)主席施永青認(rèn)為目前上海樓市只是處于上升通道中的調(diào)整時(shí)期，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到蕭條期。他認(rèn)為目前顯然還沒有市場(chǎng)蕭條期所應(yīng)表現(xiàn)的大部分特征，因此樓市在短暫的調(diào)整之后將會(huì)很快進(jìn)入新一輪的欣欣向榮時(shí)期。而大部分開發(fā)商則已經(jīng)把如今的房產(chǎn)市場(chǎng)看作是“冬天”來臨并作起了過冬的準(zhǔn)備，比如萬通主席馮侖在之前的一次電視訪問中就總結(jié)了其引以為傲的“反周期操作”，而萬科高層也在其一次內(nèi)部會(huì)議上表明了“長期作戰(zhàn)”的決心。
    衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)營銷智庫負(fù)責(zé)人蔡為民自去年起充分表達(dá)了對(duì)于上海樓價(jià)過高的擔(dān)心。
    當(dāng)然，不管對(duì)于這個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的看法是什么，大家共同的觀點(diǎn)幾乎是一致的，也就是以目前的房價(jià)并不能激發(fā)起市民很大的購買欲望，也就是說，樓價(jià)過高即使是在目前依然是普遍存在的問題。當(dāng)問及施永青為什么上海樓市成交量還沒有恢復(fù)的原因時(shí)，這位積累幾十年地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的“老江湖”只是說了一句話，“原因就是他們降得還不夠多！”
    “底部”生成了？
    關(guān)于樓市“底部”的討論，各種見仁見智的回答實(shí)際上包含了同一種觀點(diǎn)：當(dāng)樓價(jià)調(diào)整到一定程度時(shí)，底部就會(huì)顯現(xiàn)。只是對(duì)于這個(gè)時(shí)期各自判斷均有不同。
    施永青認(rèn)為，目前開發(fā)商的激烈競(jìng)爭(zhēng)足以使樓價(jià)下降足夠幅度，從而使得這個(gè)樓市回調(diào)期的底部在今年年底開始顯現(xiàn)。
    蔡為民長期以來一直指導(dǎo)臺(tái)灣的客戶如何購買上海的房產(chǎn)，他認(rèn)為第四季度將是第三季度房產(chǎn)走勢(shì)的延續(xù)，10月份至11月份將會(huì)出現(xiàn)一輪更大規(guī)模的房價(jià)調(diào)整，隨著調(diào)整幅度的不斷縮小，蔡為民認(rèn)為滬上樓市將在明年年初逐步進(jìn)入底部盤整的階段。
    余南平則表示，如今的樓市成交量上升由于幅度較小，還只能理解為由價(jià)格下調(diào)后所帶來的小幅度反彈。余南平指出，既然將其稱之為“反彈”，則表明樓市依然尚未探至底部。所謂真正底部的來臨可能要等房價(jià)達(dá)到公眾認(rèn)可的合理程度之時(shí)。
    關(guān)于合理房價(jià)，他給出了一組最新的關(guān)于全球房產(chǎn)支付率的數(shù)據(jù)，部分主要地區(qū)平均房價(jià)與當(dāng)?shù)丶彝ナ杖胫确謩e為：美國4.5倍，歐盟3.5倍，莫斯科4倍……其中我們想當(dāng)然認(rèn)為很高的東京是6倍左右，而相對(duì)更高的荷蘭阿姆斯特丹則是8倍，這些比值到目前為止還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于上海。在越來越國際化的今天，上海家庭對(duì)于房價(jià)的承受點(diǎn)相信會(huì)有更加合理的判斷。
    作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)者，余南平告訴我們，任何一類產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)周期出現(xiàn)底部的特征大致有兩種，一種是成交的大幅放量，另一種則是長時(shí)間的市場(chǎng)萎縮。前一種情況視乎降價(jià)程度能否達(dá)到市場(chǎng)底線并出現(xiàn)極大的需求量，而后一種則必然要經(jīng)歷兩至三年的冷場(chǎng)。當(dāng)然無論是何種情況，底部的持續(xù)時(shí)間都將相當(dāng)漫長，如今僅僅6個(gè)月的市場(chǎng)遇冷期將只是一個(gè)短暫的開始。
    今年年底、明年年初或是兩年之后，三種對(duì)于樓市底部的不同判斷所傳達(dá)的意義基本上是同一個(gè)，也就是至少暫時(shí)來說上海樓市還沒有進(jìn)入到復(fù)蘇時(shí)期，關(guān)于價(jià)格大戰(zhàn)以及樓市營銷的競(jìng)爭(zhēng)仍然會(huì)持續(xù)激烈下去。
    截至10月12日，最新的數(shù)據(jù)顯示，上海目前新盤市場(chǎng)可售樓盤數(shù)2942個(gè)，可售總套數(shù)218153套，可售總面積2227萬m2，這一數(shù)字比兩個(gè)星期前又有了大幅提升。
    松江一個(gè)樓盤喊出無理由退房的口號(hào)，開發(fā)商告訴購房者，付款之后，在交房之前購房者可以沒有任何理由將房子退還同時(shí)可以領(lǐng)到全額房款……在這場(chǎng)轟轟烈烈的樓市競(jìng)爭(zhēng)中，開發(fā)商的想像力顯然得到了前所未有的發(fā)揮。
                 來源：東方早報(bào)