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   今年以來(lái)，政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)政策，改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)。其中突出的一點(diǎn)，是把房?jī)r(jià)問(wèn)題提到政治高度來(lái)對(duì)待。為什么房?jī)r(jià)問(wèn)題具有政治性？
　　不管是窮人還是富人，政府還是百姓，房?jī)r(jià)問(wèn)題都與其利益相關(guān)，這種事關(guān)眾人利益的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題也因此具有了政治性。
　　這里所說(shuō)的“政治”，取之于孫中山先生的定義：政治是眾人之事。由于當(dāng)今“眾人”的利益發(fā)生了分化，因此人們對(duì)同一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象常常有相去甚遠(yuǎn)的感受和看法。這樣，不少經(jīng)濟(jì)問(wèn)題成為眾人之“事”，也就是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題有了政治含義。
　　房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，是最近兩年比較突出的一個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。面對(duì)房?jī)r(jià)較快地上漲，眾人的感受很不相同。對(duì)于已經(jīng)買(mǎi)房的家庭來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲意味著家庭財(cái)產(chǎn)的市值增加，但對(duì)于還沒(méi)有買(mǎi)房、或正準(zhǔn)備買(mǎi)房的家庭來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上升就意味著痛苦。反過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)下跌，已購(gòu)房者可能叫苦不迭，欲購(gòu)房者卻喜上眉梢。房?jī)r(jià)的變化還會(huì)影響城市的布局。房?jī)r(jià)越高、或者升得越急的地方，這種影響就越嚴(yán)重。今年我到上海，聽(tīng)當(dāng)?shù)嘏笥颜{(diào)侃說(shuō)，大上海已經(jīng)分成了三個(gè)圈：最里面的講英語(yǔ)；第二個(gè)圈講外地話(huà)，其中許多人講溫州話(huà)；而“阿拉上海人”住在了最外面的一個(gè)圈。這是今天很多上海人的牢騷。這里“眾人”的分歧因?yàn)橹袊?guó)的開(kāi)放還涉及到“老外”，其政治含義就更加微妙。
　　各個(gè)方面加到一起，房?jī)r(jià)問(wèn)題就有了政治含義。本來(lái)市場(chǎng)可以把不同利益的群體連接起來(lái)。市場(chǎng)的基本辦法是比賽出價(jià)，大家競(jìng)爭(zhēng)意欲的商品和服務(wù)嘛，那就出價(jià)高者得。問(wèn)題是，以出價(jià)論高下就不能不涉及到出價(jià)的能力。在一個(gè)急速轉(zhuǎn)型的社會(huì)里，人們出價(jià)能力的差別不僅與各自努力程度的差別相關(guān)，還與其他一些因素有關(guān)。人們不接受收入機(jī)會(huì)分布的現(xiàn)實(shí)，就不能普遍、穩(wěn)定地接受按出價(jià)高低分配資源的市場(chǎng)準(zhǔn)則。既然出價(jià)準(zhǔn)則不能普遍地生效，非市場(chǎng)準(zhǔn)則包括種種政治干預(yù)就怎樣也揮之不去。
　　運(yùn)用政治和行政命令的手段解決經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的時(shí)候，要盡可能給經(jīng)濟(jì)規(guī)律留下空間
　　并不是只在房?jī)r(jià)問(wèn)題上才顯示政治含義并要求政治干預(yù)的。類(lèi)似的具有政治含義的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，我們?cè)缇退圃嘧R(shí)。在改革的歷史上，許多涉及大眾的消費(fèi)品從計(jì)劃體制轉(zhuǎn)向市場(chǎng)供求，都經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)問(wèn)題政治化、然后才逐步回歸為普通經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的過(guò)程。日常產(chǎn)品如菜、豬、糧、油等，在一個(gè)時(shí)間內(nèi)都曾經(jīng)非常“政治”，都必須提高到政治高度來(lái)加以處理。但是過(guò)了一段時(shí)期，菜就是菜，豬就是豬，糧也就是糧。其間的經(jīng)驗(yàn)，我認(rèn)為今天處理房?jī)r(jià)問(wèn)題時(shí)可以參考。事后總結(jié)，第一條經(jīng)驗(yàn)是，一旦經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的政治含義嚴(yán)重起來(lái)的時(shí)候，不可能完全按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律解決問(wèn)題；第二條，在運(yùn)用政治和行政命令的手段解決經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的時(shí)候，要盡可能給經(jīng)濟(jì)規(guī)律留下空間。講到底，問(wèn)題的最后解決，還是使市場(chǎng)需求成為刺激供給的積極力量。等到供給方的投資和技術(shù)進(jìn)步發(fā)揮了作用，生產(chǎn)大大增加，才可以滿(mǎn)足從高端到低端各層次的市場(chǎng)需求。這時(shí)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的政治性才完全退色，商品才成為按市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)供求的普通商品。
　　限制哪一方或哪幾方的利益、限制到什么程度以及采用什么方式，在本質(zhì)上就是一種政治決定，要靠政治感覺(jué)、政治判斷力并經(jīng)過(guò)相應(yīng)的政治程序去執(zhí)行
　　當(dāng)前在房?jī)r(jià)問(wèn)題上，要讓不同利益群體八面叫好的可能性簡(jiǎn)直就等于零。這就是說(shuō)，怎樣仔細(xì)地抉擇，也要損害或至少是限制一方或幾方的利益。所以，處理房?jī)r(jià)問(wèn)題———限制哪一方或哪幾方的利益、限制到什么程度以及采用什么方式———在本質(zhì)上就是一種政治決定，要靠政治感覺(jué)、政治判斷力并經(jīng)過(guò)相應(yīng)的政治程序去執(zhí)行。
　　當(dāng)然，正如前面所說(shuō)，在采取非用不可的非經(jīng)濟(jì)手段解決有政治含義的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的時(shí)候，要盡可能給經(jīng)濟(jì)機(jī)制的發(fā)揮留有空間。因?yàn)槭潞蟛趴吹们宄詈笠鉀Q經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還要靠市場(chǎng)需求刺激供給方面的競(jìng)爭(zhēng)，并通過(guò)供給的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)刺激生產(chǎn)的增加，直到供給有能力滿(mǎn)足多層次的市場(chǎng)需求。
　　為此，我們集中分析房?jī)r(jià)上漲的經(jīng)濟(jì)原因和平抑之道。我的觀點(diǎn)是，無(wú)論派生出來(lái)的現(xiàn)象多么紛繁復(fù)雜，房?jī)r(jià)上漲最簡(jiǎn)單、也最基本的原因就是市場(chǎng)對(duì)住房的有效需求沒(méi)有得到滿(mǎn)足。
　　這里有一個(gè)重要的枝節(jié)需要說(shuō)清楚：究竟房?jī)r(jià)拉動(dòng)地價(jià)上漲，還是地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。我的看法是，應(yīng)該是房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致人們預(yù)期土地的未來(lái)收入的增加，才刺激了對(duì)土地的需求，而導(dǎo)致地價(jià)的上漲。但是，土地的供應(yīng)數(shù)量又的確影響房?jī)r(jià)。其實(shí)任何已經(jīng)形成的需求都包括高位、中位和低位，要滿(mǎn)足這些不同層次的需求關(guān)鍵是供給方的競(jìng)爭(zhēng)。要是供給競(jìng)爭(zhēng)不足，比如供地?cái)?shù)量過(guò)少，市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的需求就永遠(yuǎn)只能實(shí)現(xiàn)高端部分。由于成交的只是高位需求，人們能夠觀察到的就是房?jī)r(jià)很高。
　　上述分析可以得到經(jīng)驗(yàn)支持。香港特區(qū)1997年后宣布增加供地?cái)?shù)量，房?jī)r(jià)應(yīng)聲而跌。我們看近幾年全國(guó)土地開(kāi)發(fā)量與商品房銷(xiāo)售價(jià)格兩個(gè)指數(shù)的走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)指數(shù)下來(lái)不久，房?jī)r(jià)一定上升；土地開(kāi)發(fā)指數(shù)上升，房?jī)r(jià)就下來(lái)。其中的道理，不可不察。
　　從體制上看，目前我國(guó)惟一合法的供地途徑是政府征地、再批租給市場(chǎng)。這種政府集中供地的模式，除了分配方面的嚴(yán)重問(wèn)題，最大的缺陷就是不能對(duì)市場(chǎng)土地需求的變動(dòng)做及時(shí)靈活的反應(yīng)。如果允許民間私人賣(mài)地，地價(jià)上漲，各家競(jìng)賣(mài)，供地?cái)?shù)量自動(dòng)增加，房?jī)r(jià)就可以被平抑。進(jìn)一步分析，房地產(chǎn)是非常地方性的市場(chǎng)，由中央政府集中調(diào)控，大起大落、此起彼落的危險(xiǎn)性很大。所以當(dāng)務(wù)之急,是推進(jìn)供地體制和機(jī)制的改革。好在這方面的內(nèi)容———土地制度的改革、特別是農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市的改革———已列入今年國(guó)務(wù)院改革的大綱。最近廣東省通過(guò)地方性法規(guī)，從10月1日起率先實(shí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市的新體制。這對(duì)全國(guó)將有重要的影響，也提供了改變我國(guó)現(xiàn)行城市化供地機(jī)制的契機(jī)。對(duì)這件事情，這里就不多談了。(來(lái)源：北京日?qǐng)?bào)；作者：為北大中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授周其仁)