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    新干線訊 每日經(jīng)濟(jì)新聞 今年56歲的上實(shí)發(fā)展總裁盧鏗，自1984年“下海”經(jīng)商至今已逾20年，但其學(xué)者的口碑更甚于商人。
　　在上海房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)聲鶴唳、開發(fā)商遭遇銷售之困時(shí)，上個(gè)月，盧鏗起筆直書《促進(jìn)當(dāng)前樓市健康發(fā)展的進(jìn)言》，建議重塑樓市信心、探測(cè)樓市谷底、制裁樓盤傾銷等。
　　近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》、中國(guó)指數(shù)研究院華東分院副院長(zhǎng)陳晟與盧鏗對(duì)話上海樓市未來(lái)。
    市場(chǎng)信心待重塑
    問(wèn)：隨著金九銀十到來(lái)，上海樓市交易量正在上升，但房?jī)r(jià)仍然下跌不止，樓市回暖的說(shuō)法撲朔迷離。對(duì)于現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況，你怎么看？
盧鏗(以下稱盧）：最近成交量有明顯提高，一些中高檔盤開始復(fù)蘇，這是一個(gè)令人欣慰的現(xiàn)象，一方面表明在過(guò)去半年的調(diào)整當(dāng)中，許多發(fā)展商也在思考怎樣創(chuàng)造出性價(jià)比良好的產(chǎn)品，怎樣設(shè)定合適的價(jià)位讓市場(chǎng)接受，中高檔盤復(fù)蘇表明這種努力起到一定效果；另一方面也表明上海市場(chǎng)有特殊之處，畢竟有很多外地、外籍的投資者和自住者，這些因素支撐中高檔盤復(fù)蘇。
　　但是，總體上觀望氣息還是很濃。
　　現(xiàn)在還看不準(zhǔn)上升勢(shì)頭會(huì)持續(xù)多久，因?yàn)檎w上還沒有看到消費(fèi)信心真正完全的恢復(fù)。
　　房?jī)r(jià)大起的后果不好，對(duì)此已有共識(shí)。房?jī)r(jià)大落的后果也不好甚至可能更不好，對(duì)此也應(yīng)有共識(shí)。區(qū)域房?jī)r(jià)非理性的大落可能導(dǎo)致市場(chǎng)恐慌、發(fā)展信心缺失、企業(yè)混亂、民間資產(chǎn)縮水、三角債增加、外資涌入等一系列不良后果。
　　此前的市場(chǎng)低迷，購(gòu)房者和投資者的信心下挫起了決定性作用。行業(yè)的健康發(fā)展，離不開購(gòu)房者和投資者的信心，當(dāng)前投機(jī)者和跟風(fēng)者已經(jīng)受到了控制，重塑對(duì)產(chǎn)業(yè)的信心，本來(lái)就應(yīng)當(dāng)是宏觀調(diào)控的題中之意。
    理性探測(cè)谷底
　　問(wèn)：上海房地產(chǎn)市場(chǎng)受新政影響，新開樓盤目前的開盤價(jià)格不斷走低，但銷售啟動(dòng)效果并非立竿見影，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格底線難以把握，你判斷價(jià)格底線在哪里？
　　盧：社會(huì)上對(duì)此次樓價(jià)下跌的“谷底”有多種不同的預(yù)期方式和預(yù)期結(jié)果。一是按時(shí)間計(jì)算，就是均價(jià)降到去年的某個(gè)月；第二是價(jià)格本身降到某一個(gè)價(jià)位，比如內(nèi)環(huán)降到某個(gè)價(jià)位等；第三是下降的幅度達(dá)到某一個(gè)狀態(tài)。
　　但這些說(shuō)法的不確定性恰恰導(dǎo)致了市場(chǎng)濃厚的觀望氛圍，甚至真正的理性預(yù)測(cè)，也遭遇非理性的質(zhì)疑。建議政府組織各界專家，用科學(xué)的態(tài)度對(duì)可能的“谷底”進(jìn)行模擬性預(yù)測(cè)，以便及時(shí)“探底反彈”，引導(dǎo)理性回歸。
　　有傳言說(shuō)，不少開發(fā)商將聯(lián)手低價(jià)傾銷脫身。這是一種對(duì)行業(yè)、對(duì)市場(chǎng)、對(duì)政策不負(fù)責(zé)任的態(tài)度，而且可能發(fā)展成為一種要挾政府和破壞市場(chǎng)的不理智行為，對(duì)此政府應(yīng)予重視并加以制止。
　　此外，為了有效解決樓市中的各種現(xiàn)實(shí)問(wèn)題(包括樓價(jià)問(wèn)題)，我認(rèn)為政策應(yīng)當(dāng)“以疏代堵”———擴(kuò)大土地供應(yīng)量、立法解決拆遷問(wèn)題、注重廉租房投資等等，“疏”比“堵”有效、有利、有成果。
    取消預(yù)售難執(zhí)行
　　問(wèn)：《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》已經(jīng)出爐，雖然宏觀調(diào)控的決策權(quán)在國(guó)務(wù)院而不在央行，但央行報(bào)告無(wú)疑會(huì)成為國(guó)務(wù)院實(shí)施調(diào)控的基本依據(jù)。你對(duì)央行出臺(tái)金融報(bào)告的整體看法如何？對(duì)于央行取消預(yù)售的建議，您    認(rèn)為此舉能降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)嗎？
　　盧：央行肯定房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“支柱產(chǎn)業(yè)”，這給開發(fā)商發(fā)出信號(hào)，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)地位仍然至關(guān)重要。
　　不過(guò)，對(duì)這個(gè)報(bào)告媒體報(bào)道最多的是“取消房產(chǎn)預(yù)售”的建議。我當(dāng)時(shí)第一個(gè)反應(yīng)是該建議不會(huì)執(zhí)行，果然之后建設(shè)部明確對(duì)外表示預(yù)售制度暫不取消。
　　在銀行金融資產(chǎn)中，房地產(chǎn)相對(duì)而言是比較安全的資產(chǎn)，而且數(shù)量龐大，發(fā)展迅速，我相信它也是銀行的支柱資產(chǎn)。對(duì)于影響重大的金融資產(chǎn)不適合采取過(guò)激方法，因?yàn)槠溆绊憰?huì)超出金融行業(yè)，進(jìn)而可能引發(fā)一系列問(wèn)題。
    外資借機(jī)涌入
　　問(wèn)：眼下境外資金源源不斷進(jìn)入，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局會(huì)有所改變嗎？宏觀調(diào)控會(huì)不會(huì)為外資騰出了機(jī)會(huì)？
　　盧：對(duì)于境外資金來(lái)說(shuō)，眼下的市場(chǎng)的確是難得的機(jī)遇。不過(guò)我們需要注意，外資涌入要考慮國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全以及行業(yè)經(jīng)濟(jì)安全問(wèn)題。我相信任何一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)一定會(huì)影響國(guó)家安全問(wèn)題，房地產(chǎn)也一樣。
　　其實(shí)在國(guó)外房地產(chǎn)是一個(gè)金融概念，在美國(guó)召開房地產(chǎn)論壇是金融家參加的，因?yàn)榘l(fā)展商就是承建商，金融家是研究房地產(chǎn)的。