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　　上海樓市開始絕地反彈了？隨著九、十月份成交量的回升，樓市進入“金九銀十”的“解凍”說鵲起，甚至有開發(fā)商大膽“預言”:去年同期宏觀調(diào)控后房價報復性反彈的情形將再次上演。
　　事實到底如何？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金秋時節(jié)，上海樓市成交量確有回升，但相較于井噴的新盤上市量，“主板”銷售率十不足三；并且，這還是以房價全線下跌作為前提和代價的。業(yè)內(nèi)人士指出，所謂市場“全面回暖”遠未到來，“金九銀十”不過是開發(fā)商蓄意炒作的“偽概念”——在財務年迫近的前夜，他們需要努力撈取最后一根救命草。
　　國慶節(jié)期間，2005年上海房地產(chǎn)秋季展示會開展，200多家展商與會，長時間沒有推出新盤的開發(fā)商乘機大規(guī)模推盤，創(chuàng)下歷年上海市房展規(guī)模之最。與今年五一樓市的冷清相比，秋展人氣較旺。加上9月伊始，新盤上市持續(xù)迅猛放量，成交量回升，樂觀者由此斷言:樓市開始全面回暖。
　　其實，早在進入9月之前，不少開發(fā)商就放出風聲:“金九銀十”之際會是上海樓市反彈之時。第四季度是樓市傳統(tǒng)的促銷季節(jié)，五年來，“金九銀十”見證了上海房地產(chǎn)激情燃燒的歷史，成為旺銷的代名詞。然而，今夕何夕？當下的實情是:新房上市量井噴、成交量小漲、待售房越積越多、價格普跌。判斷上海樓市遠未回暖的依據(jù)至少有三:
　　一是上市量井噴，銷售率低下，積壓的待售房源急劇增加。自9月份第二周起，上海住宅新增供應持續(xù)放量，從28萬平方米一路狂飆，第三周達40萬平方米，第四周突破100萬平方米；10月份第一周的上市量升至120萬平方米。5個多月來捂盤不動的開發(fā)商再也坐不住了，新盤上市井噴之勢不可擋。與此同時，幾乎所有地區(qū)的住宅樓盤開發(fā)商都開始啟動各種降價促銷手段，普通住宅價格9月份逐周下跌，第一周均價就比前一周全線下跌10.4％。部分自住型購房人開始挑挑揀揀入市。眼下的日均成交量約在四五百套之間，面積達30多萬平方米。與前期相比，如今的成交量確有一定幅度的上升，但與新盤上市量的成倍增長相比，差距越拉越大，新盤的上市量遠遠大于銷售量。最近一周，新上市房源121萬平方米，成交35萬平方米，銷售率不足30％，積壓的房源越來越多。
　　易居中國房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計顯示，9月上旬，上海積累的可售住宅總量達1108萬平方米，到了10月上旬，可供銷售的新盤總套數(shù)超過20萬套、面積超過2000萬平方米。按照日均500套的成交速度，僅消化存量就得持續(xù)14個月。如果考慮新增量，可能還要延長6個月。易居中國研發(fā)中心分析師指出，其中南匯、徐匯、黃浦等區(qū)的銷售壓力最大，市場積壓的可售量按現(xiàn)在的銷售速度，約要3年才能消化完。
　　二是在成交的一手住宅中，有大量政策性房源消費“托底”。上半年，上海推出1000萬平方米為重大工程動遷配套的商品房和1000萬平方米定向供應的中低價房。眼下，這兩大房源開始大規(guī)模投放市場，并被定向消費。而這類政策性房源和純粹市場房之間，好比是“二板市場”與“主板市場”的關(guān)系。在9月份成交的商品房中，動遷房及配套商品房占到23％，“主板市場”在逐漸“邊緣化”。中國指數(shù)研究院(華東)副院長陳晟指出，排除配套商品房、中低價房等定向供應的房源，上海樓市下半年真正“市場化”的成交量可能還不足700萬平方米。
　　三是少數(shù)樓盤行情好轉(zhuǎn)，大多數(shù)樓盤氣息奄奄。查閱八、九月份的新建住宅成交記錄，剔除配套商品房等政策性被動消費，銷量排名前十位的樓盤占據(jù)了市場成交總量的1/4到1/3。個案的成交走勢左右了區(qū)域市場，乃至全市市場，這本身說明樓市沒有全面回暖。況且，成交房中多以總價低的特價房為主。
　　上海申新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場研究室主任蔣正華說，盲目地將“金九銀十”這一傳統(tǒng)意義上的銷售旺季，視作樓市行情回暖的一大利好，這是一種“天真的迷信”。前幾年，“金九銀十”是在供不應求的狀態(tài)下形成的，而今市場供給遠大于有效需求，平衡供求的基礎一時難以具備。“金九銀十”是個徹頭徹尾的“偽概念”。
　　開發(fā)商為何熱捧“金九銀十”，并放出樓市要“絕地反彈”的信號？隨著財務上的結(jié)算年的逼近，開發(fā)商需要大筆資金歸還貸款、支付工程款、上市公司還要制作年度財務報表，現(xiàn)金流愈加緊迫，必須想方設法刺激成交，回籠資金。與其說“絕地反彈”是市場的反映，還不如說是開發(fā)商的自我預期——自我炒作的最后一根救命草。中國指數(shù)研究院(華東)副院長陳晟認為，眼下，盡管樓市供、求都有所釋放，但最終有可能從“機會窗”中逃出去成交的，只會是部分性價比高的樓盤，在現(xiàn)有價格水準線上，樓市整體成交斷難全面恢復。
　　業(yè)內(nèi)分析人士指出，如今樓市，還想靠玩概念、制造熱銷氣氛來起死回生，那是對消費者理性的嚴重低估。今年的“金九銀十”也許根本就沒有“金銀”，有的只是刀光劍影。