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    新干線訊 每日經(jīng)濟(jì)新聞 調(diào)控后的上海地產(chǎn)市場(chǎng)充滿謎局。買(mǎi)？賣(mài)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》綜合天地行、上海富陽(yáng)、易居中國(guó)研發(fā)部等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，為市場(chǎng)提供政策、供應(yīng)量、價(jià)格等資訊，全面剖析2005年四季度上海樓市走勢(shì)。
    政策層面：調(diào)控措施頻出
　　解讀：購(gòu)房者變得理性，明年房?jī)r(jià)或?qū)⒄w下降
　　今年上半年，從中央到地方，連續(xù)出臺(tái)措施調(diào)控房?jī)r(jià)：房貸利率升高；開(kāi)征5%的差額營(yíng)業(yè)稅、停止轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、上調(diào)別墅契稅和征收差額增值稅等。購(gòu)房者正在變得理性，上海樓市已出現(xiàn)成交下降、價(jià)格走低局面。
　　天地行分析師預(yù)計(jì)，四季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交很難大幅反彈，明年房?jī)r(jià)可能整體下降，2007年才會(huì)出現(xiàn)較為強(qiáng)勁的價(jià)格反彈。
    市場(chǎng)層面：9月份量升價(jià)跌
　　解讀：房?jī)r(jià)普跌預(yù)示著上海樓市進(jìn)入階段性調(diào)整
　　2004年7月以來(lái)，上海房市在短短一年間，經(jīng)歷了一個(gè)從波峰到波谷急劇變化的過(guò)程。在2005年5月傳統(tǒng)成交旺季，成交量急劇降至谷底。5、6月市場(chǎng)成交量?jī)H為去年同期的40%左右。
　　不過(guò)，7月份市場(chǎng)開(kāi)始顯露逐步回暖跡象。上海富陽(yáng)分析師指出，由于開(kāi)發(fā)商配合傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季理性下調(diào)房屋售價(jià)，成交開(kāi)始反彈。
　　值得注意的是，9月以來(lái)，在成交量持續(xù)反彈的同時(shí)，出現(xiàn)了價(jià)格持續(xù)下跌的背離走勢(shì)。易居中國(guó)分析師認(rèn)為，這種下跌走勢(shì)不同于調(diào)控初期由于成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)而導(dǎo)致的下跌，而主要是樓盤(pán)普遍降價(jià)所致。
    開(kāi)發(fā)商策略：降價(jià)狂潮襲來(lái)
　　解讀：四季度更多樓盤(pán)將會(huì)降價(jià)或低開(kāi)
　　調(diào)控后，上海樓市的直接反應(yīng)就是一手房交易全面萎縮，先前銷(xiāo)售火爆的樓盤(pán)遭遇了銷(xiāo)售困境。全市成交量6月份比5月份下降16.9%，7月份比6月份下降4.3%，首次出現(xiàn)高位滯漲。
　　由于一些開(kāi)發(fā)商資金鏈難以維系，持續(xù)多年未見(jiàn)的新盤(pán)降價(jià)風(fēng)開(kāi)始冒頭。
　　天地行數(shù)據(jù)顯示，6月，萬(wàn)里雅筑一期第二批房源開(kāi)始降價(jià)，創(chuàng)造了萬(wàn)里板塊的新低，達(dá)安春之聲花園等樓盤(pán)緊接著降價(jià)。7月，錦繡華城將均價(jià)從13500元調(diào)整到了9000元，降幅近35%，同時(shí)大華集團(tuán)也全面下調(diào)在售樓盤(pán)價(jià)格；有些樓盤(pán)則以貼契稅、送家電的方式變相降價(jià)。8月，三林板塊一些樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)。
　　此外，靜安四季、揚(yáng)子江家園、中環(huán)翡翠灣等樓盤(pán)則以低于市場(chǎng)價(jià)15%以上的幅度開(kāi)盤(pán)。9月，上海萬(wàn)科也開(kāi)始調(diào)整部分在售樓盤(pán)的價(jià)格，“藍(lán)山”、“春申萬(wàn)科城”、“朗潤(rùn)園”三個(gè)在售樓盤(pán)同時(shí)推出優(yōu)惠房源，降價(jià)幅度在5%~15%之間。
　　從市場(chǎng)反應(yīng)看，率先降價(jià)的萬(wàn)里雅筑短短一個(gè)半月成交超過(guò)百套，大華、萬(wàn)科優(yōu)惠房源已銷(xiāo)售一半左右，銷(xiāo)售情況良好，中環(huán)翡翠灣銷(xiāo)售也較火爆，靜安四季更是創(chuàng)造了新的銷(xiāo)售紀(jì)錄。降價(jià)、低價(jià)推出樓盤(pán)迎合了購(gòu)房者的下跌預(yù)期，因此，成交量逆市飄紅。
　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》了解，4季度更多樓盤(pán)將會(huì)降價(jià)或低開(kāi)，以挽救長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月的成交低迷困局。
    供應(yīng)結(jié)構(gòu)：中低價(jià)房?jī)A巢而出
　　解讀：政府調(diào)整上海房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的決心非常堅(jiān)定
　　2004年的土地政策是“控制增量、盤(pán)活存量”。而為了響應(yīng)宏觀調(diào)控，上半年上海土地市場(chǎng)也是極富戲劇性。
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2005年一季度起，上海土地供應(yīng)幾乎全是配套商品房，共推出74幅660余萬(wàn)平方米的配套商品房。二季度上海市土地供應(yīng)驟然放量，不到3個(gè)月的時(shí)間，近900萬(wàn)平方米供應(yīng)量急速推出。截至2005年7月，牽動(dòng)民心的上海“兩個(gè)1000萬(wàn)”工程配套商品房推地面積已達(dá)1245萬(wàn)平方米。
　　長(zhǎng)達(dá)7個(gè)月的時(shí)間里，僅有香港新鴻基地產(chǎn)以31.85億元摘得浦東新區(qū)濰坊街道一幅綜合用地。配套商品房土地供應(yīng)急劇增多與商品房土地市場(chǎng)的冷清形成了鮮明的對(duì)比。
　　天地行分析師認(rèn)為，政府調(diào)整上海房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的決心非常堅(jiān)定。這預(yù)示著，未來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)大體格局的形成，即中低收入人群（改善型居住）按照戶口、收入、人均居住面積、是否享受過(guò)房改政策等審核要求購(gòu)買(mǎi)中低價(jià)商品房。中高收入人群（舒適型居住）則按照自身居住需求選擇購(gòu)買(mǎi)普通商品房。