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　　編者按

　　先從政府手中獲得土地，繼而抵押給銀行，以貸款支付土地出讓金。之后以建筑商墊資進行開發(fā)，直至達到預售標準，便以銷售回款償付貸款以及工程款。如果運作得體，環(huán)環(huán)相扣，開發(fā)商便能以此施展其“空手道”技法。

　　黃先生，廣東某建筑公司的經(jīng)理助理。記者見到他時，他正計算著公司已墊資給開發(fā)商多少錢，盡管這個數(shù)字他早就爛熟于心。

　　據(jù)黃先生說，今年，他們公司在上海承接的某樓盤的工程款將很難結(jié)清：“現(xiàn)在開發(fā)商就算是有錢也不給你，樓賣得不好，預售款還不夠他們自己發(fā)工資呢。”

　　黃先生的話或許有點意氣用事，但因房地產(chǎn)市場走冷而不能按時按量拿到工程款的建筑公司確實不少。在上海某知名房地產(chǎn)開發(fā)公司工作的劉先生就表示，開發(fā)商的付款原則一直都是“欠大不欠小”。也就是說，那些只為工程提供門、窗、地磚等“小額”配套產(chǎn)品的公司，其賬款一般都不會被拖拉，“開發(fā)商巴不得趕快把他們支走”。但是建筑公司的工程款，開發(fā)商則以“能拖則拖”來應付。建筑公司主動墊資開發(fā)商“空手套白狼”

　　“全國的建筑公司太多了，競爭激烈，不愿意墊資，就意味著沒有工程做。”黃先生表示，按照相關(guān)法律的規(guī)定，墊資是不被允許的。

　　據(jù)了解，目前全國已取得施工資質(zhì)的建筑施工企業(yè)超過8萬家，如果算上掛靠在這些企業(yè)下面的私營建筑公司，更是數(shù)不勝數(shù)。供大于求的市場現(xiàn)狀使得很多建筑企業(yè)不得不接受開發(fā)商的“地下條款”。

　　據(jù)他透露，在實際操作中，不被法律允許的墊資，仍然可以通過一些“手段”來規(guī)避政府部門的追究——在建筑工程招投標結(jié)果出來后，中標的建筑公司在招投標中心的監(jiān)督下，與開發(fā)商簽訂《建筑安裝工程施工合同》(下稱“總包合同”)。

　　“總包合同只是給‘外面’看的。”黃先生表示，這份合同簽下來后，開發(fā)商還會與建筑公司私下里簽很多的補充協(xié)議。“正式文本中的很多內(nèi)容在補充協(xié)議中都會被改掉，而且付款方式是很重要的部分，開發(fā)商將在其中提出墊資要求。另外，補充協(xié)議最后都會注明，所有條款都以補充協(xié)議為準執(zhí)行。”

　　最終建筑公司以何種方式墊資以及墊資的周期，要看建筑公司與開發(fā)商談判的結(jié)果。一般大的開發(fā)公司，資金充裕，同時與建筑公司又有長期合作關(guān)系的，大多以按月付款的方式結(jié)算。

　　但劉先生表示，按月結(jié)算工程款也是有前提的。開發(fā)商一般會要求建筑公司墊資做完地基部分之后，才開始按月付款。地基部分大約占整個建安成本的10%左右，工程完成的周期一般為2個月左右。“這對于很多建筑公司而言，是墊得起的。”

　　實際上，一些規(guī)模較小、資金較少的開發(fā)商，則會要求建筑公司做完主體結(jié)構(gòu)后才付款。那意味著，建筑公司需要墊付將近60%的建安成本，墊資周期將長達半年以上。而開發(fā)商在樓房已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂時，還不需要出一分錢，就可以賣樓了。“這樣，回收的預售款又可以作為工程款支付給建筑公司。”

　　“運作得好的開發(fā)商，確實是可以做到‘空手套白狼’。”黃先生和劉先生對這一點意見非常一致。據(jù)劉先生透露，位于上海浦東新區(qū)云山路的某樓盤，其開發(fā)商就是在完成結(jié)構(gòu)封頂后才支付建筑公司工程款。

　　此外，還有一種方式被開發(fā)商廣泛采用，即以合同中確定的工程造價(預估)為準，開發(fā)商自行設定幾個工程進度節(jié)點，并限定日期，建筑公司完成這幾個節(jié)點后才能拿到開發(fā)商所設定的工程款比例。

　　黃先生表示，在他們所接的一個工程中，開發(fā)商就是以這種方式支付工程款：完成地基基礎后，開發(fā)商支付工程款的5%；結(jié)構(gòu)封頂后，開發(fā)商支付到35%；腳手架拆除后支付到50%；綠化配套完成支付到75%；最后結(jié)算時再付到95%(余下5%為國家規(guī)定的保修基金，2年后建筑公司才可拿到)。“各個節(jié)點所支付的比例以開發(fā)商及項目的不同而各有區(qū)別。”開發(fā)商“賴”建筑公司“賒”

　　劉先生透露，要求建筑公司墊資雖然在行業(yè)內(nèi)普遍存在，但一些開發(fā)商確實是沒錢開發(fā)，才會要求墊資。很多中小房產(chǎn)開發(fā)公司在支付土地費后，所剩資金已不多了。因此他們都會在自有資金只有10%~20%的時候就開始開發(fā)。

　　同時，由于銀行貸款利息較高，而且到位會相對滯后，因此開發(fā)商更愿意“用”建筑公司的錢而不是銀行的。“很多時候，開發(fā)商都會盡量把銀行貸款的時間往后推。”不過劉先生強調(diào)，這類開發(fā)商以私營企業(yè)為主。

　　黃先生則對一些大開發(fā)商以各種理由拖欠工程款耿耿于懷：很多大開發(fā)商實際上是有錢的，但是他們同時開工的項目也很多。他們以A項目的名義取得的銀行貸款，會轉(zhuǎn)移到正等待資金動工的B項目上。等B項目運作“順暢”，并開始預售后，開發(fā)商再把資金撤回A項目，支付A項目建筑公司的工程款。此時B項目已開始預售，回收的資金同樣可以支付工程款。

　　這其實只是黃先生為了敘述清楚列舉的一個簡單例子。據(jù)劉先生透露，開發(fā)商在實際操作中，幾個項目之間的資金互轉(zhuǎn)是非常普遍的。而且這些資金的互轉(zhuǎn)周期一般也只有半年時間，“但是半年時間，對于開發(fā)商而言，可以做足夠多的事情了。”

　　黃先生也不得不承認，絕大多數(shù)的建筑公司對開發(fā)商均抱以寬容的態(tài)度，而且建筑公司的資金和設備也不希望閑置，因此，即使是虧本，仍然希望手里的資金和設備運轉(zhuǎn)起來，“設備放著會折舊，資金閑置也是浪費。”

　　但即便是在工程最后結(jié)算時，拖欠工程款依然存在。黃先生表示，如果開發(fā)商在工程結(jié)算出來后拖欠工程款，按照國家規(guī)定是要支付利息的。而代表開發(fā)商的劉先生又輕松地“舉例說明”：如果開發(fā)商有一個項目馬上要結(jié)構(gòu)封頂，正好缺錢，開發(fā)商肯定會將應付的工程款“拖”下，轉(zhuǎn)移到該項目上，使其完成結(jié)構(gòu)封頂并預售。

　　“由此給開發(fā)商帶來的好處遠遠比支付一點利息要大得多。因此，即便是支付利息，這種拖延對開發(fā)商而言，仍然是合算的。”黃先生對此也頗為無奈：“實際上，我們也不敢向開發(fā)商要求利息，除非是與開發(fā)商鬧得很僵。絕大多數(shù)建筑公司都希望能通過一個項目得到這個開發(fā)商更多的后續(xù)工程。”

　　據(jù)了解，一些信譽較好的建筑公司可以向建材供應商賒賬，以暫時緩解公司的資金壓力。黃先生表示，一般建筑公司都能得到1~2個月的賒賬期，信譽好的大公司，甚至可以賒賬半年。“所以，如果開發(fā)商拖欠工程款太厲害的話，我們就會以停工‘要挾’。所謂的停工就是大活不干，小活慢慢干。”說到這里，黃先生臉上終于有了一絲笑意。