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    一份壓了4個(gè)月才公之于眾的報(bào)告
　　他不急不徐，甚至帶著一絲孤傲。很難想象，經(jīng)歷過(guò)言辭激烈的反駁與批判之后，央行研究局副局長(zhǎng)焦瑾璞的心態(tài)還會(huì)如此平和。
 　　中國(guó)人民銀行(以下簡(jiǎn)稱“央行”)8月15日發(fā)布《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，其中提出：“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”
　　——只短短74個(gè)字，因觸及了最為敏感的房屋預(yù)售制度，而令業(yè)界反響激烈。
　　“這個(gè)報(bào)告是由我們研究局執(zhí)筆寫(xiě)的，實(shí)際上我們4月份就寫(xiě)好了，一直放到現(xiàn)在。”焦瑾璞說(shuō)，該報(bào)告是以“中國(guó)人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組”的名義對(duì)外發(fā)布，而整個(gè)報(bào)告的形成過(guò)程則由央行研究局、金融市場(chǎng)司等多個(gè)司局參與其中。
　　那么為什么這份《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》被擱置了4個(gè)月之后對(duì)外公布呢？焦瑾璞用了句“很難說(shuō)”一語(yǔ)帶過(guò)。很顯然，央行早就預(yù)見(jiàn)了它的殺傷力。
　　這個(gè)殺傷力，在發(fā)布之后的第四天便得以充分體現(xiàn)。8月19日，建設(shè)部急召各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，同時(shí)邀請(qǐng)金融部門(mén)和中國(guó)社會(huì)科學(xué)院等部門(mén)人員舉行“關(guān)于商品房預(yù)售制度與管理座談會(huì)”。
　　在這場(chǎng)開(kāi)發(fā)商占有數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)的會(huì)議上，向央行發(fā)出了反對(duì)的聲音：在當(dāng)前房地產(chǎn)政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境下，取消期房預(yù)售是不現(xiàn)實(shí)的。
　　承襲這一結(jié)果，8月24日，建設(shè)部新聞發(fā)言人態(tài)度鮮明地稱，國(guó)家近期不會(huì)取消商品房預(yù)售制度。
　　在建設(shè)部積極行動(dòng)的同時(shí)，8月20日，任志強(qiáng)寫(xiě)完了洋洋灑灑的“萬(wàn)言書(shū)”，并隨后公布于眾。“萬(wàn)言書(shū)”說(shuō)道：“央行不負(fù)責(zé)任的建議，其實(shí)是在房地產(chǎn)領(lǐng)域中就信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范找一只可以替罪的羊。”
　　潘石屹則一邊通過(guò)“網(wǎng)聊”抨擊央行建議，一邊籌備著賣他的建外SOHO七期。媒體及網(wǎng)絡(luò)迅速地傳播這些內(nèi)容，無(wú)疑也給央行造成了巨大的輿論壓力。
　　所有這些，焦瑾璞說(shuō)自己都看在眼里了。當(dāng)然，他更沒(méi)有忽視新浪的調(diào)查，其中9成的網(wǎng)民表示支持取消商品房預(yù)售制度。“有人也說(shuō)，你們應(yīng)該搞個(gè)反駁什么的，我們不反駁，大家討論就行了。”
　　“央行到目前為止沒(méi)有更新的觀點(diǎn)，也沒(méi)有后續(xù)的動(dòng)作，但他堅(jiān)信爭(zhēng)論會(huì)使事情越來(lái)越明朗。”
　　焦瑾璞或許有些一廂情愿。建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)處副處長(zhǎng)文林峰就仍在為開(kāi)發(fā)商鳴不平。
　　“這樣的建議誰(shuí)都可以提。這個(gè)市場(chǎng)要想避免一系列問(wèn)題的話，應(yīng)該是取消期房，但市場(chǎng)環(huán)境和條件不具備，所以提這個(gè)建議沒(méi)用。”文林峰向記者表示，沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)央行就這份報(bào)告征求建設(shè)部的意見(jiàn)。
　　話鋒一轉(zhuǎn)，文林峰提出，“我們的融資機(jī)制不健全，導(dǎo)致現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商只有銀行貸款這么一條渠道。沒(méi)有其他的融資渠道，就需要金融機(jī)構(gòu)去主動(dòng)地創(chuàng)新融資渠道，因?yàn)檫@也是人民銀行提出來(lái)的。這么多年一直是在呼吁多渠道融資，但是我覺(jué)得其實(shí)人民銀行不是太積極。現(xiàn)在，突然又出來(lái)說(shuō)要取消期房預(yù)售。”
　　對(duì)于這樣的指責(zé)，焦瑾璞一笑了之。
　　打板子與保護(hù)傘
　　文林峰卻沒(méi)有焦瑾璞那樣的好心情——尤其是談到有人指責(zé)建設(shè)部代表了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利益的時(shí)候。
　　“建設(shè)部從來(lái)不當(dāng)任何人的‘保護(hù)神’！建設(shè)部是一個(gè)公正的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，這么多年來(lái)，建設(shè)部一直在規(guī)范市場(chǎng)，規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為，包括資質(zhì)的管理，所以，我覺(jué)得這種說(shuō)法是不負(fù)責(zé)任的。”她正色道。
　　對(duì)這個(gè)說(shuō)法，國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師張曉玲并不認(rèn)同。張曉玲至今還在奇怪——為什么建設(shè)部召開(kāi)座談會(huì)邀請(qǐng)了那么多開(kāi)發(fā)商？
　　在張看來(lái)，建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)該是超脫、中立的。為了房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，建設(shè)主管部門(mén)當(dāng)然有必要聽(tīng)取開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)，但是，建設(shè)部為什么沒(méi)有照顧到買房人會(huì)受什么影響呢？
　　說(shuō)沒(méi)有照顧到買房人的利益，張曉玲有自己的理由。對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，畢竟還是買現(xiàn)房好，所以大多數(shù)人才支持取消預(yù)售制度。她認(rèn)為，取消商品房預(yù)售制度，也是點(diǎn)中了開(kāi)發(fā)商的“死穴”。許多開(kāi)發(fā)商多年來(lái)玩“空手套白狼”的把戲，手里有一二千萬(wàn)元就敢搞商品房開(kāi)發(fā)就是例證。
　　“他們就是拿老百姓的錢(qián)、拿銀行的錢(qián)自己來(lái)玩，一旦出問(wèn)題，大不了把樓一扔就跑掉了。”國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林說(shuō)。
　　實(shí)際上，對(duì)于商品房預(yù)售制度，國(guó)土資源部早就有自己的看法。7月31日，廖永林就明確地向記者表示，“房地產(chǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題，都跟預(yù)售有關(guān)。我個(gè)人的意見(jiàn)是，應(yīng)該完全取消商品房預(yù)售，沒(méi)有完全建好就賣出去，賣了個(gè)半成品，出了問(wèn)題怎么辦？”
　　作為司職土地出讓的部門(mén)，廖永林有這樣的考慮并不奇怪。根據(jù)國(guó)土資源部掌握的情況，全國(guó)至少有40萬(wàn)畝土地囤積在開(kāi)發(fā)商手里，這導(dǎo)致政府的供地沒(méi)有轉(zhuǎn)化成為有效的供給。在這種情況下取消預(yù)售制度，開(kāi)發(fā)商由于資金壓力勢(shì)必收縮戰(zhàn)線、少上項(xiàng)目，并使囤積的土地得以有效利用，這對(duì)于消化地產(chǎn)商手里的閑置土地來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是有利的。
　　張曉玲甚至表示，“對(duì)于地產(chǎn)商的言論，我們國(guó)土部門(mén)以及搞土地的人是反著去聽(tīng)的。”
　　原來(lái)如此。是對(duì)手，就要爭(zhēng)一爭(zhēng)的。任志強(qiáng)會(huì)一而再、再而三地跟國(guó)土資源部“叫板”，并針對(duì)國(guó)土資源部也寫(xiě)過(guò)“萬(wàn)言書(shū)”。
　　地產(chǎn)教父眼中的“監(jiān)管缺失”
　　其實(shí)，任志強(qiáng)的“萬(wàn)言書(shū)”往往成了媒體舞場(chǎng)里的興奮劑，而在業(yè)界并無(wú)太大市場(chǎng)。
　　潘石屹在跟網(wǎng)民聊天時(shí)說(shuō)，“我沒(méi)時(shí)間看，也不知道寫(xiě)的是什么內(nèi)容。”
　　有著“地產(chǎn)教父”之稱的北京莊勝?gòu)V場(chǎng)南館總經(jīng)理鄧智仁，因?yàn)槊χN售莊勝?gòu)V場(chǎng)，同樣也沒(méi)時(shí)間看，“我沒(méi)有看他的萬(wàn)言書(shū)，他太喜歡寫(xiě)東西了。”鄧笑著對(duì)記者直言。
　　鄧智仁在上世紀(jì)80年代末成功操刀了大陸第一個(gè)預(yù)售樓盤(pán)——深圳金田別墅項(xiàng)目。但令鄧智仁奇怪的是，自商品房預(yù)售制度從香港引入大陸至今，已有15年的時(shí)間，“可是有關(guān)當(dāng)局在監(jiān)管方面一直沒(méi)有成熟”。
　　自1992年正式進(jìn)軍大陸房地產(chǎn)業(yè)至今，鄧智仁感受最大的就是監(jiān)管缺失的問(wèn)題。他甚至把自己在玫瑰園項(xiàng)目上跌的跟頭也歸咎于此。“實(shí)際上，我們投資玫瑰園，也成了受害者，玫瑰園當(dāng)時(shí)也是預(yù)售樓的方式，結(jié)果開(kāi)發(fā)商挪用了錢(qián)，讓我們受害了。后來(lái)我們來(lái)挽救玫瑰園，再次成了受害者。”
　　為此，鄧專門(mén)去質(zhì)問(wèn)相關(guān)銀行——為什么任由開(kāi)發(fā)商把錢(qián)挪用了？但是沒(méi)用，在鄧眼中，銀行至今也沒(méi)有改變其做法。而在香港，按揭款完全可以不放給開(kāi)發(fā)商，而是通過(guò)律師監(jiān)督錢(qián)的使用，然后才轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商手里。香港沒(méi)有出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商卷款潛逃的情況，律師的監(jiān)督作用自然功不可沒(méi)。
　　在房屋交付時(shí)，驗(yàn)收也是一道重要的監(jiān)督環(huán)節(jié)，在香港，這同樣需要律師的監(jiān)督。鄧智仁提出，盡管通過(guò)驗(yàn)收同樣難以避免質(zhì)量糾紛，但大多是使用之后才可能發(fā)現(xiàn)的，比如隱蔽工程發(fā)生滲水，就不是監(jiān)督人員所能發(fā)現(xiàn)的。在大陸，形同虛設(shè)的驗(yàn)收，卻常常會(huì)導(dǎo)致暴力糾紛。
　　對(duì)此，張曉玲也佐證說(shuō)，預(yù)售制度和土地批租制度，其實(shí)都是從香港學(xué)過(guò)來(lái)的，但卻都沒(méi)有將配套的監(jiān)管機(jī)制學(xué)過(guò)來(lái)。代價(jià)是很顯然的：現(xiàn)在，預(yù)售制度走到了被建議取消的十字路口，土地批租制度則導(dǎo)致了地方政府大量賣地。
　　“廣東模式”可以照亮全中國(guó)嗎？
　　如此一來(lái)，商品房預(yù)售制度在中國(guó)大陸將何去何從呢？
　　文林峰認(rèn)為，除了簡(jiǎn)單的保留和取消兩個(gè)選擇之外，其實(shí)還有“第三條路”可以走。
　　所謂“第三條路”，就是政府雖不禁止預(yù)售制度，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻不采取期房銷售方式，而直接銷售現(xiàn)房。這種氛圍一旦形成，開(kāi)發(fā)商即使推出期房，也不會(huì)有人買賬。
　　聽(tīng)起來(lái)你這有些令人難以置信，不過(guò)，現(xiàn)成的事實(shí)就發(fā)生在廣東。目前已成功走上“第三條路”的就是廣東，而且只有廣東。
　　“像現(xiàn)在的廣州，政府根本就沒(méi)號(hào)召過(guò)要取消預(yù)售制度，但它的市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到這個(gè)階段，供應(yīng)量比較大，消費(fèi)者比較成熟，市場(chǎng)又有充足的房子可供選購(gòu)，開(kāi)發(fā)商再賣期房的話，就沒(méi)有人買，這是一個(gè)市場(chǎng)的行為。”
　　在文林峰看來(lái)，這起碼要有兩個(gè)條件，一是開(kāi)發(fā)商的勢(shì)力雄厚，有充足的資金，二是當(dāng)?shù)孛耖g融資活躍。當(dāng)然，她并不認(rèn)同全國(guó)“一刀切”地向廣東學(xué)習(xí)。
　　廣東模式的出現(xiàn)，與廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)中“政府色彩”不是太濃厚有關(guān)——很多問(wèn)題不需要政府出面去解決，市場(chǎng)主體就慢慢解決了那些問(wèn)題，并由此逐漸成熟成長(zhǎng)起來(lái)。
　　廣州宏宇集團(tuán)副總裁梁上燕更樂(lè)于用自己在博鰲論壇講過(guò)的一個(gè)故事來(lái)形容廣東模式的出現(xiàn)并非偶然。“如果臺(tái)風(fēng)來(lái)的時(shí)候，你還在研究臺(tái)風(fēng)該不該來(lái)、怎么來(lái)，其實(shí)沒(méi)有意義了，那時(shí)只是防御。當(dāng)然，如果在臺(tái)風(fēng)來(lái)之前，你已經(jīng)做好準(zhǔn)備的話，可能你就不懼風(fēng)浪了。”
　　同樣推崇廣東模式的還有鄧智仁，早在2001年他就注意到廣東模式。中國(guó)最大的居民小區(qū)——廣州的祈福新更是他眼中的經(jīng)典之作， “廣東的開(kāi)發(fā)商希望減少前期推廣的開(kāi)支，等到建成現(xiàn)房時(shí)，賣的價(jià)格又比較高一點(diǎn)。”
　　這個(gè)思路顯然不適合北京的開(kāi)發(fā)商。鄧智仁曾不斷批評(píng)北京的開(kāi)發(fā)商太過(guò)于炒作自己；即使現(xiàn)在，這個(gè)狀況也沒(méi)有改觀。“花了很多精力去炒作，不是在產(chǎn)品本身上，而是寫(xiě)萬(wàn)言書(shū)、拍電影，所以，北京開(kāi)發(fā)商怎么會(huì)好呢？”
　　但鄧智仁同時(shí)表示，廣東模式只是個(gè)趨勢(shì)，并不等于普遍現(xiàn)象，尤其在大陸，要走到這一步還要一段時(shí)間。“像深圳、上海，起碼都要5~10年；北京可能更慢一點(diǎn)；其他中小城市可能要更長(zhǎng)時(shí)間。”
　　那么，對(duì)上述觀點(diǎn)，任志強(qiáng)抑或潘石屹究竟如何看呢？記者曾多次聯(lián)系這兩位京城地產(chǎn)界的大腕，截至記者發(fā)稿前，未果。
                        來(lái)源：南風(fēng)窗