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大部分降價只是開發(fā)商為了緩解資金壓力，降價力度有限無法刺激成交量大幅回升
 　 新干線訊 每日經(jīng)濟新聞　網(wǎng)上房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，本月第一周，上海商品房成交均價環(huán)比下跌9.27%，普通住宅成交均價環(huán)比下跌8.62%；第二周商品房成交均價上漲1.11%，而普通住宅成交均價環(huán)比下跌6.68%；第三周商品房成交均價為7890元/平方米，比前周下跌3.73%，普通住宅成交均價為8401元/平方米，較前周下跌2.35%。
　　這種跌勢目前仍在持續(xù)：9月26日，上海普通住宅成交均價8111元/平方米，較上周均價再跌3.57%。
      價跌量升
　　“整個9月價跌量升的態(tài)勢明顯。”昨日，易居中國分析師鄭翎昀指出，這里的“量”既包括供應量也包括成交量。
　　易居中國統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份上海出現(xiàn)新房供應量的“井噴”。截至9月22日，上海全市住宅供應量為231.8萬平方米，是8月份142.6萬平方米的1.6倍。
　　與此同時，從9月份第一周開始，上海新房成交量出現(xiàn)逐月上升態(tài)勢。第一周全市住宅類商品房成交面積為22.9萬平方米，第二周為25.1萬平方米，到第三周已達31.7萬平方米。截至9月29日，全市住宅類商品房成交面積約123萬平方米。9月29日，上海樓市成交突然放量，當日總成交套數(shù)達732套，總成交面積82494平方米，總成交金額達71550萬元，創(chuàng)下今年宏觀調(diào)控以來上海日成交量最高紀錄。
　　然而，成交量的增加卻無法讓開發(fā)商釋然，因為他們付出的代價是房價“跳水”。
　　易居中國統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份前三周上海房價下跌幅度達17%。網(wǎng)上房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)也顯示，9月份以來上海各環(huán)線住宅成交價格全線下跌，以9月份第二周（9月9日-15日）為例，內(nèi)環(huán)住宅成交均價下跌15%，內(nèi)中環(huán)下跌9.5%，中外環(huán)下跌6.3%，外郊環(huán)下跌5%，郊環(huán)下跌幅度更達22.1%。當周，上海全市住宅成交均價下跌10.4%。
　　鄭翎昀表示，9月份以來，上海開發(fā)商降價打折的形式明顯增多，而一個普遍的現(xiàn)象是一些開發(fā)商為了緩解資金壓力，將部分房源拿出來進行低價促銷。最突出的例子是，9月4日萬兆房產(chǎn)推出碧林灣二期項目，降價1000元/平方米以6700元/平方米入市，受到購房者追捧，160套特價房兩天被訂走140套。在成功套現(xiàn)1億元以后，開發(fā)商又迅速將價格回調(diào)至7700元/平方米。
　　不過，由于大部分開發(fā)商降價只是為了緩解資金壓力，降價力度有限。上海申新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場研究室主任蔣正華指出，因此無法刺激成交量的大幅回升。
　　對于成交量的回升，蔣正華認為，這僅僅是一次階段性的成交量“反彈”，并不能改變整個市場交易量偏小的基本事實和態(tài)勢。
　　“事實上，所謂的‘金九銀十’更像是開發(fā)商以價格戰(zhàn)為主的促銷季節(jié)。”蔣正華坦言。
      供大于求
　　值得注意的是，這種下跌與市場調(diào)控初期由于成交結構變動導致的下跌不同。鄭翎昀指出，主要是由于成交房源價格實實在在下跌所造成的。近期新增供應量中5000-8000元/平方米價位的住宅產(chǎn)品是近期主力品種，各樓盤價格幾乎都有不同程度的下跌。
　　“房地產(chǎn)價格是由供求關系決定的，但現(xiàn)在上海樓市已出現(xiàn)了嚴重的供大于求的狀況。”蔣正華指出。
　　易居中國發(fā)布的《未來市場分析》報告預計，今年上海全年的供應量將達到3000萬平方米左右。而以目前的月度成交量看，預計后4個月的成交量也就在600萬-800萬平方米之間，全年成交量大約在2200萬平方米，供過于求狀況突出。
　　而促使樓市向下另一個動因是開發(fā)商日益緊張的資金鏈。
　　鄭翎昀認為，盡管現(xiàn)在日子不好過，但大部分開發(fā)商都不愿大幅降價。更習慣的做法是在資金緊張的時候，便拿出部分房源來降價套現(xiàn)“保命”。在這種行為影響下，上海樓市價格將隨著時間的推移而逐步滑落。
　　“毫無疑問，上海樓市下行將經(jīng)歷一個反復探底、摸底和筑底的過程。”一業(yè)內(nèi)人士強調(diào)，在整個下行期間將出現(xiàn)大跌、小跌、明跌、暗跌的交錯，甚至包括下跌后又稍有回升，回升后又繼續(xù)下跌。只有這樣，才能最大限度地吸引和消耗市場存在的“自住需求”。“事實上，整個過程就是各方包括開發(fā)商及購房者之間的反復博弈，最后市場會在一個新的基礎上實現(xiàn)平衡。”
　　蔣正華強調(diào)，上海樓市供求基本平衡的前提條件是上海房價總體上下降25%-30%，才能真正激發(fā)大量的有效需求，房價泡沫不擠干，就免談“金九銀十”銷售旺季。