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    新干線訊 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 9月20日，瑞士信貸第一波士頓董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬再次對(duì)上海樓市進(jìn)行了分析，并指出下一階段上海的樓市調(diào)整將會(huì)持續(xù)，而發(fā)展商面臨的最大困難很可能是資金鏈的斷裂。
 　 相對(duì)于此前他在21世紀(jì)博鰲房地產(chǎn)論壇2005屆年會(huì)上關(guān)于上海房?jī)r(jià)將于10月下跌的言論，此次他又提出了上海房?jī)r(jià)的“V形緩沖期”。
　　囚徒困境
　　“大家知道，過(guò)去幾個(gè)月上海的房地產(chǎn)出現(xiàn)了調(diào)整，而且這種調(diào)整不僅僅是在上海一個(gè)城市，包括在全國(guó)各地都有出現(xiàn)。我認(rèn)為這種調(diào)整還會(huì)繼續(xù)下去。”陶冬說(shuō)。
　　雖然近期不斷有報(bào)道指出，(上海)房地產(chǎn)商正面臨房?jī)r(jià)下跌的困境，但是陶冬認(rèn)為，今年對(duì)于開發(fā)商而言最大的致命傷不是國(guó)家的房地產(chǎn)政策，也不是價(jià)格的下跌，而是資金問(wèn)題。
　　他說(shuō)：“相對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展商買地的價(jià)格來(lái)說(shuō)，今天跌的這個(gè)價(jià)格根本就算不上什么，對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，最大的致命傷是現(xiàn)金流問(wèn)題——而從今年4月開始，最大的問(wèn)題就在于消費(fèi)者突然就不買房了。”一個(gè)重要的數(shù)據(jù)是：今天的房地產(chǎn)成交量只有4月之前的30%。
　　“從去年宏觀調(diào)控之后，銀行就不再出售貸款給發(fā)展商，(在此情況下)預(yù)售房資金回籠對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)是極其重要的，目前這一塊卻出現(xiàn)了斷層。”陶冬不無(wú)擔(dān)憂地說(shuō)，“我們知道，所有的鐵鏈都是在最薄弱的環(huán)節(jié)斷裂的，發(fā)展商們的財(cái)力各不相同，但是當(dāng)最弱的那個(gè)發(fā)展商開始撐不住的時(shí)候，開始跳樓減價(jià)的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)發(fā)生‘囚徒困境’，發(fā)展商們會(huì)考慮，究竟是搶在別人大降價(jià)之前抽身退出市場(chǎng)，還是和大家一起正襟危坐？”
　　一個(gè)可以說(shuō)明中國(guó)宏觀調(diào)控效應(yīng)的例子是，在今年上半年的9.5%的GDP增長(zhǎng)中，4.8%的增長(zhǎng)來(lái)自于外貿(mào)領(lǐng)域——這是過(guò)去四五年中絕無(wú)僅有的。貿(mào)易盈余產(chǎn)生的一個(gè)原因之一，便是機(jī)械設(shè)備和原材料的進(jìn)口銳減，由此可以反映出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
　　“如果去中國(guó)各地去看看，大家就會(huì)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)各地從2003年底至2004年初開始的工業(yè)投資已經(jīng)進(jìn)入了收尾階段，……如果我們看地產(chǎn)類投資，可以看到，地產(chǎn)商們正一個(gè)個(gè)趕在房?jī)r(jià)下跌以前，趕緊把房子賣掉，而新開盤的項(xiàng)目幾乎都見不到。”陶冬說(shuō)，“中國(guó)的投資會(huì)出現(xiàn)一個(gè)比較大的放緩。”
　　陶冬預(yù)測(cè)，在今后幾個(gè)月內(nèi)，隨著資金流出現(xiàn)一個(gè)比較大的壓力，當(dāng)今年的夏季、秋季的銷售依然不能激起購(gòu)房者的熱情和積極性的時(shí)候，也許下一輪的調(diào)整就會(huì)開始了。
    V形緩沖期
　　事實(shí)上，今年5月3日，美聯(lián)儲(chǔ)就已經(jīng)把利率提至3%的水平，而上海房地產(chǎn)的確也開始出現(xiàn)了價(jià)格危機(jī)。如今，在事隔近一年之后，9月21日美聯(lián)儲(chǔ)的第11次加息舉措已經(jīng)使美國(guó)聯(lián)邦利率提升至3.75%，上海的房地產(chǎn)泡沫是否真的會(huì)被謝國(guó)忠言中不幸破裂？
 　 陶冬用更為委婉的預(yù)測(cè)代替了泡沫論。他指出，從全球來(lái)看，無(wú)論是當(dāng)年?yáng)|京的調(diào)整，還是過(guò)去香港的調(diào)整，過(guò)去150年中，世界上所有的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整幾乎都有三個(gè)周期：第一個(gè)周期的特點(diǎn)是價(jià)格微跌，但是成交量消失。因?yàn)榇藭r(shí)賣樓的人對(duì)前景仍然非常樂(lè)觀，認(rèn)為自己的價(jià)格仍有吸引力，而買的人卻認(rèn)為，我憑什么要買你的樓？經(jīng)歷第一周期之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入下一個(gè)周期，這第二個(gè)周期的特點(diǎn)是價(jià)格繼續(xù)跌，而成交量放大。最后在第三階段，價(jià)格和成交量則均趨穩(wěn)健——到了這個(gè)階段，該出手的已經(jīng)出手了，而價(jià)格卻還沒(méi)有回升。
　　“今天上海的房地產(chǎn)大約處于第一期的尾聲，今后幾個(gè)月主要將看發(fā)展商的現(xiàn)金流會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一個(gè)斷裂。”陶冬判斷。
　　“我個(gè)人認(rèn)為，一旦出現(xiàn)二期調(diào)整的話，無(wú)論是上海地方政府還是中央政府都會(huì)采取措施，扭轉(zhuǎn)過(guò)去的一些政策。我認(rèn)為，這種情況下的調(diào)整很可能會(huì)出現(xiàn)一種V形的放緩。”陶冬說(shuō)。誠(chéng)若如此，上海的房地產(chǎn)應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)驟然下跌的情況。
　　他對(duì)此判斷的理由是，上海占中國(guó)GDP的5.3%，但是一旦上海的房地產(chǎn)出現(xiàn)調(diào)整，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響絕不僅僅只是5.3%。無(wú)論是鋼鐵還是原材料，無(wú)論是按揭還是保險(xiǎn)，無(wú)論是消費(fèi)者信心，還是地方財(cái)政，都會(huì)受到比較大的影響。顯然，這不是中央政府或是上海地方政府愿意看到的。
　　但是“V”形的走勢(shì)意味著上海的房地產(chǎn)實(shí)際上在調(diào)整之后將出現(xiàn)某種程度的反彈。如果要看歷史上這幾十年的房地產(chǎn)調(diào)整的話，V形調(diào)整幾乎很少出現(xiàn)，因?yàn)橐话闱闆r下，都會(huì)出現(xiàn)第三期的調(diào)整。
　　“我為什么會(huì)認(rèn)為上海會(huì)出現(xiàn)一種V形呢，可能大家也在網(wǎng)上看到過(guò)，今年8月初我曾經(jīng)在博鰲論壇上發(fā)言，指出一個(gè)相當(dāng)聳人聽聞的預(yù)測(cè)，認(rèn)為上海的房地產(chǎn)會(huì)有一個(gè)比較大的調(diào)整，這已經(jīng)被國(guó)內(nèi)外的媒體，包括網(wǎng)絡(luò)媒體廣泛報(bào)道。但是我當(dāng)天晚上就從網(wǎng)上收到五十幾封來(lái)自海外朋友的電郵，其中有四十多封都對(duì)我說(shuō)，好哇，終于盼到機(jī)會(huì)買了——這就是為什么我認(rèn)為會(huì)有一個(gè)V形的反彈。”陶冬笑著說(shuō)。
　　不過(guò)，眾多的發(fā)展商能否等到房地產(chǎn)反彈的那一刻，可能還得因人而異。陶冬認(rèn)為，目前這種短期的調(diào)整肯定會(huì)造成一定的波動(dòng)，而今天發(fā)展商和消費(fèi)者在玩一個(gè)游戲，大家在拼一個(gè)耐心。“我不敢說(shuō)購(gòu)房人一定會(huì)贏，但是至少他們的錢是放在銀行里的。而發(fā)展商卻要備受政策和現(xiàn)金流的雙重煎熬。”他說(shuō)。