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    ——中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮博士訪談錄

    房地產(chǎn)市場的本質(zhì)是所有利益相關(guān)者的經(jīng)濟(jì)關(guān)系總和

    中國經(jīng)濟(jì)時報：一段時間來，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展成為了人們普遍關(guān)注的熱點。但在相當(dāng)多的討論中，好像住房問題和房地產(chǎn)市場的問題、市場和政策的問題、風(fēng)險和“泡沫”的問題總是被有意或無意地混淆在了一塊兒。究竟什么是房地產(chǎn)市場，您能否做個簡單的解釋？

    陳淮：這個問題提得很及時。確實在很多時候，人們在討論“市場形勢”的時候，其實對這個市場的理解是各行其是的。我們可能需要從根上說說房地產(chǎn)市場的基本含義。

    房地產(chǎn)市場的概念有四種基本含義。其中，一是物權(quán)交易的買賣行為發(fā)生地。這個“發(fā)生地”有多種形式。可以是常設(shè)性場所，也可以是非常設(shè)性的場所。例如拍賣場所。可以是有形的場所，也可以是無形的私下交易、網(wǎng)上交易等。二是專指需求一方。“有沒有市場”、“市場大小”都是指有無需求、需求大小。三是指供求雙方的力量對比與利益的均衡程度。“房地產(chǎn)市場形勢”，實際上指供求雙方的力量對比形勢以及由供求關(guān)系決定的交易雙方利益變動形勢。四是指公開、自由交易對土地、建筑物等資源配置的推動力量。“市場配置資源”，就是指通過公開、自由交易配置資源。

    中國經(jīng)濟(jì)時報：我理解，不論從哪種含義說，市場就是和交易有關(guān)的各種人和事。對不對？

    陳淮：一定意義上說是對的。所有的市場都是和交易有關(guān)的各種人和事。按照馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本觀點，市場是一切經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場就是房地產(chǎn)資源的所有利益相關(guān)者之間各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。所有關(guān)于“價格”、“泡沫”、“公平”、“風(fēng)險”、“波動”、“政策”等種種說法，實際上都是社會對各種利益關(guān)系的客觀反映或評判，主觀反應(yīng)或調(diào)整。

    中國經(jīng)濟(jì)時報：買房和租房涉及的都是房地產(chǎn)市場吧？

    陳淮：是的。完整的房地產(chǎn)市場包括地產(chǎn)市場和房產(chǎn)市場兩個部分。房產(chǎn)市場又可分為交易新房的一級市場，交易舊房的二級市場，交易使用權(quán)、居住權(quán)或經(jīng)營權(quán)的租賃市場。按照交易對象的用途分，可分為住宅市場、商用房市場、工業(yè)用房市場等專業(yè)市場。按照與交易過程的結(jié)合關(guān)系分，還可進(jìn)一步延伸出房地產(chǎn)金融市場、保險市場、中介服務(wù)市場等。

    房地產(chǎn)市場是高風(fēng)險的市場

    中國經(jīng)濟(jì)時報：我國老百姓私人買房是近年才成為普遍現(xiàn)象的事。人們對房地產(chǎn)市場的了解程度總體不高。大家很想弄明白，買房子是用來住的。為什么這個用來住的房子一到市場上就變成了高風(fēng)險的東西？

    陳淮：房地產(chǎn)市場本來就是一個高風(fēng)險的市場。其風(fēng)險來源于兩個方面。

    一是價格的不確定性。住房價格在很大程度上不取決于建筑成本，而取決于級差地租。很正常地，同樣的住宅，一通輕軌，價格立刻就大幅上揚(yáng)。而且我國的情況是，絕大部分土地和住房未經(jīng)過過充分的反復(fù)交易，級差地租實際上是未被發(fā)現(xiàn)的。目前很多城市核心市區(qū)房價的波動，其中有很大成分是級差地租的自發(fā)“尋價”過程所致。在這種情況下，房價上下波動的風(fēng)險就尤其大。

    二是需求的不確定性。僅從有多少人沒房住或打算改善住房條件來分析需求是不充分的。仍從我國的實際情況看。改革開放的第一個十年，老百姓生活改善的標(biāo)志是收入增長；第二個十年，改善的標(biāo)志是存款增長；現(xiàn)在進(jìn)入第三個十年，改善的標(biāo)志是擁有住房等不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。再具體說，在通脹預(yù)期面前，第一個十年我們靠物價補(bǔ)貼就能保護(hù)老百姓的利益，第二個十年我們靠“保值儲蓄”就能保護(hù)老百姓的利益。現(xiàn)在老百姓的存量資產(chǎn)普遍多了，并且人們都已懂得通脹時貨幣資產(chǎn)“縮水”而實物資產(chǎn)“漲水”的道理，老百姓一定要靠市場化的貨幣資產(chǎn)與實物資產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換才能保護(hù)自己的利益。這種由通脹預(yù)期產(chǎn)生的需求具有非常大的不確定性，而且人們的私人財富累積的程度越高，宏觀經(jīng)濟(jì)運行過程中的波動越大，其不確定性就越大。

    中國經(jīng)濟(jì)時報：您的意思是說，即或在正常情況下，房地產(chǎn)市場的價格波動也會比較大。那前期我國一些城市房價上漲過快是否屬于正常波動呢？

    陳淮：前期我國局部城市的房價出現(xiàn)了異常上漲。其原因是投機(jī)炒作性資金參與到市場中來，形成了并不真實的需求，推動了價格上漲。此外，一些開發(fā)商采取不正當(dāng)手段擾亂市場秩序，人為制造短缺恐慌，這也是造成市場價格異常波動的原因。世界各國都需要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行一定的政策調(diào)控，原因就在于要防止異常波動對經(jīng)濟(jì)的干擾。

    當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場一些新的矛盾正在累積

    中國經(jīng)濟(jì)時報：很多人認(rèn)為，開發(fā)商對暴利的追逐是當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題。您對此怎么看？

    陳淮：一些開發(fā)商通過操縱市場、囤積土地、搞“權(quán)錢交易”等追求不正當(dāng)利潤，肯定是造成市場失衡和人民群眾反映強(qiáng)烈的重要原因。但從實際情況看，要求政府干預(yù)市場的呼聲之所以很高，還在于我國的房地產(chǎn)市場中正在累積著一些新的尖銳矛盾。

    首先一個，是大部分城市居民進(jìn)入住房條件迅速改善期，而少部分人無力改善之間的矛盾。目前并非僅僅是富人在改善住房條件。一個明顯的趨勢是，中等收入階層以上的社會群體、機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工在房改之后進(jìn)入了一個依靠市場改善住房條件的加速期。例如近期很多調(diào)研報告顯示，年收入４萬－１０萬元之間的家庭占市場購房者已成為推動房價上漲的主要需求群體。特別值得提出的是，這部分群體的購房動機(jī)中，投資正在取代自用成為主要動機(jī)。近年來，城鎮(zhèn)居民人均住房面積的不斷提高，主要是由這部分人群的住房條件改善推動的。但一個不可忽視的事實是，城鎮(zhèn)人均住房面積的快速增長掩蓋了另一部分低收入群體住房條件改善陷于停滯的狀況。一部分人改善加速而另一部分人改善無望。我國房地產(chǎn)市場上“購銷兩旺”的現(xiàn)實和日益強(qiáng)烈的“價格過高”呼聲之間矛盾就由此而生。

    其次是代際之間的矛盾。在前期的改革中，大部分中老年職工都在不同程度上受惠于了住房制度改革。從總體看，“買不起房”呼聲最高的人群之一，實際上是工作時間不長的年輕人群體。“人均面積”掩蓋了這部分群體要求獨立而居，但又收入偏低、積蓄較少的困難。

    再次是資源閑置和低端市場供給嚴(yán)重不足的矛盾。長期以來，人們比較關(guān)注的空置率主要和已建成未售出的增量資源相聯(lián)系。實際上，目前我國的城鎮(zhèn)中存在著相當(dāng)大量的“很少有人住”或“只有很少人住”的閑置存量資源。城鎮(zhèn)人均住房面積和城鎮(zhèn)住房困難群體的比重明顯不相稱，原因之一就在于一部分存量資源閑置狀況嚴(yán)重。而造成這種狀況的原因，又在于二級市場和租賃市場發(fā)育嚴(yán)重不足。

    中國經(jīng)濟(jì)時報：區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間也有新的矛盾累積。

    陳淮：是的。這兩個方面也是新矛盾的重要體現(xiàn)方面。

    在我國很多地方，相當(dāng)一部分需求并非僅僅出于增加住房面積，住房面積和配套條件不充分之間的矛盾也很明顯。目前在很多老城市中，缺乏公用設(shè)施、衛(wèi)生設(shè)施等配套條件的危舊房仍占相當(dāng)比重。我國西部城鎮(zhèn)人均住房面積高于中部，住房困難的重要原因在于配套條件太差。

    我國現(xiàn)有房地產(chǎn)市場主要是服務(wù)于城鎮(zhèn)居民的。城鄉(xiāng)之間的矛盾主要反映在農(nóng)村剩余勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移與面向這部分人群的市場發(fā)育嚴(yán)重不足上。目前在北京這樣的大城市中，依靠于城市地下設(shè)施、餐館等營業(yè)場所、城鄉(xiāng)接合部違規(guī)建筑發(fā)育起來的租賃市場等棲身的人群達(dá)數(shù)百萬。這種情況在城市中相當(dāng)普遍。關(guān)鍵原因在于，房地產(chǎn)市場中實際上幾乎沒有專門面對這樣一個龐大人群的組成部分。

    此外，我國房地產(chǎn)業(yè)自身的市場化程度還很低、房地產(chǎn)金融的市場化融資渠道還太過單一等也嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

    滿足中低收入群體的住房需求應(yīng)多途徑并舉

    中國經(jīng)濟(jì)時報：現(xiàn)在有人認(rèn)為，解決老百姓的住房問題不應(yīng)靠市場。您對此怎么看？

    陳淮：我認(rèn)為這個問題要從兩面看。

    首先，與計劃經(jīng)濟(jì)下的福利分房制度相區(qū)別，通過市場交易方式，包括買或租，包括買新房或二手房，應(yīng)當(dāng)成為滿足社會住房需求的最基本途徑。

    就我國的情況看，在各城市住房資源總量中的低檔住宅所占比例并不小。問題在于我國的房產(chǎn)市場中一級市場和二級市場之間的比例關(guān)系嚴(yán)重失衡。各收入階層的人無法通過二級市場的順暢交易梯次地向上改善住房條件，從而存量資源中的低檔住宅無法充分釋放出來。發(fā)達(dá)國家每年房產(chǎn)交易總額中二級市場的交易比重要占到８５％左右，我國的情況正相反。市場優(yōu)化配置資源的作用是通過流動性體現(xiàn)出來的。與其他消費品不同的是，不斷“賣舊買新”是住房消費符合規(guī)律的特點。

    租賃市場也是市場。租賃市場的發(fā)展是有利于低收入群體利益的。較大規(guī)模的租賃市場不僅可以較好地解決人員流動與住房產(chǎn)權(quán)流動之間的矛盾，有利于低收入群體規(guī)避房市風(fēng)險、降低住房消費的“門檻”，而且是房價發(fā)現(xiàn)機(jī)制的一個重要組成部分。在發(fā)達(dá)國家，租賃住房的居民一般要在居民總數(shù)中占到三分之一以上。

    中國經(jīng)濟(jì)時報：除了市場之外，政策應(yīng)當(dāng)怎樣保障老百姓的住房？

    陳淮：要保證人人有房住和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，僅僅依靠市場不行，還得有政策和住房保障制度的介入。其必要性，一是貫徹公平原則，保障低收入群體的住房利益；二是防止過大的價格波動導(dǎo)致通脹預(yù)期、購房需求與房價的惡性輪番上漲。從我國的實際情況看，政策介入主要有四個關(guān)節(jié)點。

    一是住房公積金制度，制度化地保障普通工薪階層通過市場購房的購買力；二是針對低收入群體的半市場化方式，例如由政府通過土地補(bǔ)貼、減免稅費等方式建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等；三是針對困難群體的非市場化方式，例如人均收入低于某一個水平的家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房時由政府貼息；四是針對特困群體的救濟(jì)方式，例如對貼息也買不起的特困家庭采取政府貼租的方式。

    此外，我國干預(yù)市場的政策還有兩個特殊性要求。一是要能夠滿足正在向城鎮(zhèn)大規(guī)模轉(zhuǎn)移的農(nóng)村剩余勞動力需要。二是要促進(jìn)節(jié)約資源和對環(huán)境友好。