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    今年上半年，連續(xù)出臺(tái)的宏觀調(diào)控措施已初見(jiàn)成效，房地產(chǎn)投資增速明顯回落，投機(jī)性需求得到抑制，房地產(chǎn)價(jià)格在高位趨穩(wěn)。隨著調(diào)控措施的繼續(xù)落實(shí)，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)投資將繼續(xù)減速，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將逐漸回落，全年房屋價(jià)格漲幅將低于上年。但應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況和新問(wèn)題，要盡快完善和落實(shí)已出臺(tái)的政策措施。

    一、上半年房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落，價(jià)格漲勢(shì)趨穩(wěn)

    今年年初以來(lái)，國(guó)家根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快和投機(jī)炒房的狀況，在去年加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，又連續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，包括３月１７日央行取消房貸利率優(yōu)惠政策，４月２８日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的８條措施，５月１１日建設(shè)部等七部委發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》等措施。在一系列調(diào)控政策的作用下，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了以下特征：

    （一）房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落

    ２００５年１－６月份，房地產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng)２３．５％，增速比上年同期回落５．２個(gè)百分點(diǎn)，比１－５月份增速回落０．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為３．１２億平方米，增長(zhǎng)１０．９％，增速比上年同期回落４．３個(gè)百分點(diǎn)，比１－５月份增速回落０．５個(gè)百分點(diǎn)。１－６月完成土地開(kāi)發(fā)面積和土地購(gòu)置面積分別增長(zhǎng)３％和３．９％，雖然增速略有回升，但總體水平較低。

    （二）市場(chǎng)供求偏緊狀況有所改善

    第一，從今年二季度開(kāi)始，商品房供給扭轉(zhuǎn)了增速回落的趨勢(shì)，商品房竣工面積增長(zhǎng)速度逐月提高，１－５月份增長(zhǎng)１３．８％，１－６月份增速達(dá)到１６．３％，增幅比上年同期提高０．７個(gè)百分點(diǎn)，比一季度提高３．２個(gè)百分點(diǎn)，使去年調(diào)控以來(lái)竣工率低迷的狀態(tài)有了改變。

    第二，在宏觀調(diào)控的作用下，房屋需求增速得到了控制，增幅繼續(xù)下降。截至５月末，我國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額２．８１萬(wàn)億元，增幅回落３３．３８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房消費(fèi)貸款新增額呈現(xiàn)逐月減少趨勢(shì)。房貸的減少，意味著有支付能力的購(gòu)房需求的減少。１－６月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)１４％，增幅比上年同期回落１２．３個(gè)百分點(diǎn)，比一季度回落６．３個(gè)百分點(diǎn)。

    第三，供求偏緊狀況有所改善。１－６月份首次商品房竣工面積增速高于銷(xiāo)售面積增速。６月末，全國(guó)商品房空置面積１．０４億平方米，同比增長(zhǎng)７．９％，增速比去年同期提高７．７個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅空置面積０．５９億平方米，增長(zhǎng)２．２％。

    （三）房屋供給結(jié)構(gòu)仍不合理

    從上半年的投資結(jié)構(gòu)分析，社會(huì)需求較大的住宅投資增長(zhǎng)幅度仍然低于房屋投資的平均水平，而以中低收入階層為主要需求對(duì)象的經(jīng)濟(jì)適用房投資不僅沒(méi)有增長(zhǎng)，反而下降１４．６％使經(jīng)濟(jì)適用房與普通住宅供給比例比上年同期和年末出現(xiàn)較大幅度下降，加劇了房屋供給結(jié)構(gòu)失衡的程度。

    （四）新舊房屋交易價(jià)格漲勢(shì)趨緩，租賃價(jià)格低位平穩(wěn)

    ２００５年１－４、１－５、１－６月份商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格分別為２９７６．９４、２９４８．２６、２９７３．１８元／平方米，價(jià)格在高位趨穩(wěn)。

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對(duì)３５個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)查結(jié)果顯示，２００５年二季度商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲８．０％，住宅同比上漲８．９％，漲幅比一季度均回落１．６個(gè)百分點(diǎn)；二季度二手住宅價(jià)格同比上漲９．５％，漲幅比一季度回落１．９個(gè)百分點(diǎn)。新舊房屋銷(xiāo)售價(jià)格均出現(xiàn)價(jià)格漲幅回落的態(tài)勢(shì)。２００５年二季度房屋租賃價(jià)格同比上漲１．９％，其中住宅同比僅上漲０．２％，比一季度回落１．１個(gè)百分點(diǎn)，房屋租賃價(jià)格仍然保持低位平穩(wěn)的狀態(tài)。

    二、調(diào)控政策效果初現(xiàn)，但需進(jìn)一步完善與落實(shí)

    與去年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策相比，今年出臺(tái)的一系列調(diào)控政策的指向性非常明確，即重點(diǎn)針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和投機(jī)炒房的問(wèn)題，從多個(gè)角度、有針對(duì)性地出臺(tái)了非常明確、具體的調(diào)控措施。調(diào)控政策的主要目的是：改善住房供給結(jié)構(gòu)、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、抑制房產(chǎn)投機(jī)需求、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格、解決普通居民和中低收入居民的住房問(wèn)題。從調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況看，調(diào)控措施的政策效果已初見(jiàn)成效。表現(xiàn)為：

    第一，規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行秩序。各地政府落實(shí)七部委文件中關(guān)于“切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷(xiāo)售行為”的精神，加強(qiáng)了對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。一方面，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)行為的監(jiān)督和管理。相繼出臺(tái)了一些具體措施，例如，南京、上海、杭州等城市都出臺(tái)了具體措施，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。另一方面，加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建設(shè)。許多城市基本實(shí)現(xiàn)了商品房預(yù)銷(xiāo)售合同網(wǎng)上即時(shí)備案。通過(guò)各地政府的工作，房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的經(jīng)營(yíng)行為得到進(jìn)一步規(guī)范，市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)，供求信息逐步趨向公開(kāi)化和透明化，為建立比較真實(shí)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況的價(jià)格形成機(jī)制創(chuàng)造了較好的市場(chǎng)環(huán)境。

    第二，抑制了房地產(chǎn)投機(jī)需求。這一輪宏觀調(diào)控的諸多措施是針對(duì)投機(jī)性炒房行為制定的。從政策效果來(lái)看，投機(jī)性購(gòu)房得到初步遏制。一是二季度以來(lái)，部分房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快、房屋價(jià)格上漲幅度較大的省市的房屋銷(xiāo)售增長(zhǎng)幅度出現(xiàn)較大幅度的回落，其中，上海市２００５年１－６月房屋銷(xiāo)售僅增長(zhǎng)４．９％，比上年末增幅回落３４個(gè)百分點(diǎn)，天津市上半年房屋銷(xiāo)售累計(jì)增長(zhǎng)１０．４％，比上年末增幅回落２０個(gè)百分點(diǎn)，房屋銷(xiāo)售的回落表明需求減少，反映出這些地區(qū)投機(jī)泡沫被部分?jǐn)D出。二是二手房交易量大幅下降。宏觀調(diào)控政策出臺(tái)以后，尤其是今年６月１日相關(guān)稅收調(diào)控政策實(shí)施以后，投機(jī)性炒房成本增加，交易減少，使得二手房交易量大幅下降，市場(chǎng)處于較低迷狀態(tài)。三是一些已購(gòu)?fù)稒C(jī)、投資性住房，難以短期炒作，開(kāi)始轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期投資的房屋出租市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)房源明顯增加。

    第三，穩(wěn)定了房地產(chǎn)價(jià)格。由于房屋需求相應(yīng)減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系得到改善，為穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格創(chuàng)造了條件，使新舊房屋銷(xiāo)售價(jià)格在高位趨穩(wěn)，并出現(xiàn)增幅回落的趨勢(shì)。尤其是房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅較大的一些城市，房?jī)r(jià)增幅也開(kāi)始回落。其中，上海、杭州房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅分別比一季度回落７．５和１．３個(gè)百分點(diǎn)。另外，由于一些投機(jī)房由短期炒作被迫轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U經(jīng)營(yíng)，使租賃市場(chǎng)房源供應(yīng)量明顯增多，房屋租賃價(jià)格在低水平的基礎(chǔ)上繼續(xù)回落。

    當(dāng)然，由于調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)間較短，且有些措施尚未完善，有些措施落實(shí)還需要時(shí)間，由此也帶來(lái)一些值得關(guān)注的問(wèn)題。

    一是一些措施的實(shí)施細(xì)則正在制定過(guò)程中，各地對(duì)政策理解和執(zhí)行并不一致。由于政策落實(shí)措施不明朗，加劇了消費(fèi)者持幣待購(gòu)的心理，一定程度上影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

    二是有些稅費(fèi)政策制定得不細(xì)致，調(diào)控政策指向是抑制投機(jī)性需求，但一些城市居民正常的以小換大、以舊換新的房產(chǎn)交易行為也受到影響，使得二手房交易量較大幅度下降，進(jìn)而影響一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。

    三是部分地區(qū)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅的建設(shè)規(guī)劃落實(shí)的進(jìn)度緩慢，有的甚至停留在書(shū)面上，缺乏具體落實(shí)和安排，使得房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理的狀況遲遲得不到改善。

    三、預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)下降，價(jià)格漲幅回落

    展望下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，總體上將受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)調(diào)控政策等方面的影響。

    第一，從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，預(yù)計(jì)下半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將在較高水平上略有下降，全年ＧＤＰ增長(zhǎng)速度將保持在９％左右。較寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，有利于房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，工業(yè)品價(jià)格指數(shù)、原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格指數(shù)相對(duì)平穩(wěn)，其中鋼材、水泥等建筑材料價(jià)格穩(wěn)步回落，將減輕房地產(chǎn)建造成本上升的壓力，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)創(chuàng)造了較好的條件。

    第二，房地產(chǎn)調(diào)控政策下半年將進(jìn)一步發(fā)揮作用，影響下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況：一是非合理性需求會(huì)繼續(xù)減少。隨著調(diào)控政策的不斷完善和落實(shí)，針對(duì)投機(jī)性需求的調(diào)控政策效力還會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)，投機(jī)性需求將會(huì)繼續(xù)受到抑制。同時(shí)，各地的城市改造與拆遷規(guī)模得受到控制，由此產(chǎn)生的被動(dòng)性需求也會(huì)有所下降。二是消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期將發(fā)生明顯變化，影響住房需求的變動(dòng)。今年連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，表明了政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心，也影響著消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，只有１８％的消費(fèi)者認(rèn)為目前是購(gòu)買(mǎi)商品房的適當(dāng)時(shí)機(jī)，比３月份下降了６個(gè)百分點(diǎn)；大部分消費(fèi)者持觀望態(tài)度，等待調(diào)控政策效果的進(jìn)一步明朗化。這種狀況將影響到房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)。三是房地產(chǎn)在建工程較大，下半年的房屋供給量將繼續(xù)增加。從２００４年初開(kāi)始，房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，商品房的施工面積很大，但自去年４月宏觀調(diào)控以來(lái)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金偏緊和對(duì)房地產(chǎn)漲價(jià)的預(yù)期降低等因素，商品房放慢了建設(shè)速度，使商品房的竣工率較低，積累了大量在建未完工程。今年國(guó)家繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，使房地產(chǎn)供求形勢(shì)發(fā)生了變化，由于房屋建設(shè)周期不能拖得時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，以及對(duì)房屋價(jià)格預(yù)期的改變，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將加快建設(shè)速度，預(yù)計(jì)下半年商品房的竣工率還會(huì)提高，商品房的供給會(huì)較大幅度增加。

    第三，匯制改革和匯率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響暫時(shí)不大。今年７月２１日實(shí)施的外匯形成機(jī)制的改革和匯率小幅調(diào)整，釋放了一部分人民幣升值預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力。由于匯率調(diào)整幅度較小、投機(jī)房交易成本提高，估計(jì)短期內(nèi)，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)資金不會(huì)大量撤出。即使境外預(yù)期人民幣繼續(xù)升值的部分投資資金尋找房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)機(jī)會(huì)，但受到連續(xù)出臺(tái)的抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求等調(diào)控措施的防范，難以形成沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效力量。總體看，這次匯制改革和匯率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)反映比較平穩(wěn)。

    綜上所述，在穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及在中央繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的作用下，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)投資增速和商品房銷(xiāo)售增速繼續(xù)回落，竣工速度將繼續(xù)提高，房地產(chǎn)供求形勢(shì)將發(fā)生積極的變化，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將平穩(wěn)回落，全年房屋價(jià)格漲幅將低于上年水平。

    （作者單位：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)所）