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    新干線訊 中華工商時報 
 　 北京房市是否走出觀望，成為北京媒體和地產(chǎn)界近日熱炒的一個話題，不光是開發(fā)商忽悠，就連著名學(xué)者也去與開發(fā)商PK。
　　盡管場面有些滑稽，但對“觀望”的討論倒也說明人們焦慮心態(tài)。
　　北京房市是否已經(jīng)走出觀望，單憑嘴皮子和網(wǎng)民投票恐怕無法下結(jié)論，最有說服力的還是數(shù)字。
　　北京市四委局最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)實際否認(rèn)了北京樓市已經(jīng)走出觀望的說法。據(jù)22日的《北京日報》報道，北京市建委、市統(tǒng)計局、市國土局、市發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的北京市1到8月房地產(chǎn)市場運行情況表明，盡管1-8月北京商品房價格上漲了22.7%，但8月份期房價格卻下跌了3.4%。
　　統(tǒng)計學(xué)常識告訴我們，預(yù)測價格走勢不僅看同比指標(biāo)，更要看環(huán)比指標(biāo)。也就是說，預(yù)測房價走勢不僅要看1-8月的數(shù)據(jù)，更要看8月與7月相比，7月與6月相比的數(shù)字。價格究竟是向高走，還是向低走，環(huán)比指標(biāo)才說明問題。
　　而北京房價的環(huán)比指標(biāo)恰恰顯示，北京房價已經(jīng)出現(xiàn)走跌的跡象。盡管一個月的數(shù)據(jù)不足以說明房價會一路走跌下去，但該數(shù)據(jù)已經(jīng)足以說明，北京房市并沒有走出觀望。
　　而另外兩組數(shù)據(jù)也說明北京房市依然保持著觀望態(tài)勢。一組數(shù)據(jù)是，1-8月商品期房預(yù)售成交12萬套、1473.4萬平方米，同比分別下降23.8%和20.2%。
　　另一組數(shù)據(jù)是，截至8月底，空置一年以上商品房面積385.4萬平方米，同比增長23.7%，增幅比上年同期高30.8個百分點。一方面是期房價格下跌，期房交易量下降，另一方面是空置率同比增長30%。
　　這說明什么，說明消費者不看好后市，依然處于觀望狀態(tài)。
　　那么如何看待1-8月北京房價上漲22.7%？在我看來，1-8月房價上漲具有結(jié)構(gòu)性因素。
　　所謂的結(jié)構(gòu)性因素包括三個方面。
　　其一，高價房的開盤率高于低價房。在這種情況下，表現(xiàn)為低價房銷售量不變或增加少，但高價房增加多，在總體價格上就表現(xiàn)為上漲。而高價房的購買者往往又都是投資者，這也符合有部分游資從上海轉(zhuǎn)向北京的說法。因而，北京房價走高帶有結(jié)構(gòu)性的投機行為。
　　其二，1-3月價格增長速度高于4-8月增長速度，進(jìn)入4月北京房價出現(xiàn)走穩(wěn)趨跌態(tài)勢。盡管房價1-8月增長了22.7%，但4-8月的房價增速實際已經(jīng)下降了。以住宅為例，據(jù)北京市建委介紹，4到8月，全市商品住宅期房每平方米平均售價在6805元至7136元之間波動，波幅在340元以內(nèi)。而1-8月，商品住宅期房買賣價格為6625元／平方米，同比上漲了1027元／平方米，漲幅為18.4%。
　　兩個數(shù)據(jù)對比可以發(fā)現(xiàn)，住宅期房前8個月上漲了1027元／平方米，而4-8月實際上漲了340元，1-3月則上漲了687元。
　　這說明一個問題，即北京住宅期房前8個月的漲價主要是在1-3月完成的，而進(jìn)入4月，即央行提高房貸利率以后，北京房價增長速度開始下降，進(jìn)入8月，已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長。這說明，宏觀調(diào)控影響在4月后開始對市場產(chǎn)生影響，而進(jìn)入8月才明顯生效。
　　其三，開發(fā)商“捂盤”行為，導(dǎo)致價格結(jié)構(gòu)性上漲。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，截至8月底，空置一年以上商品房面積385.4萬平方米，同比增長23.7%，而且增幅比去年同期高了三成。這說明兩方面的問題，一方面可能是開發(fā)商“捂盤”，硬撐著房價。另一方面也可能是消費者不買，導(dǎo)致空房率高升。但無論哪個方面都可以說明，北京房價具有下跌的空間。這個下跌空間可以通過時間來換到。即再過幾個月，開發(fā)商就無法硬撐下去，而到了銀行完成改制，討債的“黃世仁”就會不停地敲開發(fā)商的門啦。
　　北京城內(nèi)關(guān)于“走出觀望”的討論，其實是開發(fā)商挑起的一個噱頭，其也從側(cè)面反映出開發(fā)商的猴急心態(tài)。他急，你就別急。
　　可以說，北京房市并沒有走出觀望。從4月到8月，買賣雙方其實都處于摸不著頭腦的“張望”階段，而現(xiàn)在，真正理性的“觀望期才剛剛開始。到年底中央經(jīng)濟工作會議召開后，再討論房價問題吧。