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　　盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)風(fēng)聲鶴唳，調(diào)控的政策之弦卻并未松懈。然而，近兩個(gè)月來，大摩、高盛、麥格理、ING、DIFA等世界頂級(jí)投資公司仍在加速投資上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)。針對(duì)外資在華投資房地產(chǎn)的比例不斷增長(zhǎng)的現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑:中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，房地產(chǎn)升值了，外資也應(yīng)該來分享嗎？中國(guó)是不是也該學(xué)習(xí)韓國(guó)、澳大利亞等發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)外資投資中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)行嚴(yán)格控制？近日，國(guó)家外匯管理局資本項(xiàng)目管理部門有關(guān)負(fù)責(zé)人透露:外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占比例已近15％。為防止國(guó)民財(cái)富流失、抑制房地產(chǎn)炒作、維護(hù)國(guó)家安全，外管局將借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，完善外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)外匯管理政策，配合有關(guān)部門繼續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。
　　外資大舉進(jìn)入京滬
　　境外資金進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在人們不經(jīng)意間已形成一股潮流。據(jù)了解，截至今年7月，平均每月有20至30個(gè)海外基金來到上海，尋找房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，他們主要是來自歐美的基金，也有來自中東的。其中國(guó)際上名列前茅的幾家外資基金，在與上海房地產(chǎn)企業(yè)合作的項(xiàng)目公司中，外資所占的股本份額由過去只占有5％股份，迅速上升為占有50％及以上。2003年7月，第一家海外基金——美國(guó)摩根士丹利房地產(chǎn)基金率先進(jìn)入上海房地產(chǎn)業(yè)，并在短期內(nèi)獲得了超過預(yù)期30％的收益。在試探成功之后，2004年成為海外基金登陸上海最多的一年。今年9月13日，摩根士丹利與其戰(zhàn)略合作伙伴——上海盛融共同宣布，兩家公司成立的合資公司收購(gòu)了上海世界貿(mào)易大廈的產(chǎn)權(quán)。大摩方面透露，為取得這座商業(yè)大樓付出了9000萬美元的代價(jià)。而早在6月份，大摩已出資8.5億元收購(gòu)了上海廣場(chǎng)4萬多平方米的商場(chǎng)部分。
　　9月8日，澳洲最大的基金公司麥格理宣布了對(duì)總建筑面積達(dá)1.65萬平方米的上海城市酒店公寓的收購(gòu)，收購(gòu)價(jià)格4億元。而在7月份，麥格理已協(xié)同一些基金以38億元，收購(gòu)了杭州等9個(gè)城市的購(gòu)物中心。來自歐洲的基金也不甘示弱。8月14日，全球基金公司ING再次攜手復(fù)地，聯(lián)合開發(fā)復(fù)地曲陽(yáng)住宅商業(yè)綜合項(xiàng)目。也在8月中旬，德國(guó)第二大房地產(chǎn)開發(fā)商及投資基金DIFA和嘉創(chuàng)集團(tuán)及顧問方世邦魏理仕物業(yè)顧問公司簽署有關(guān)收購(gòu)的框架性協(xié)議，DIFA出資7.2億元收購(gòu)嘉創(chuàng)集團(tuán)的華獅中心。某跨國(guó)機(jī)構(gòu)中國(guó)首席代表表示，外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)有一個(gè)周期。現(xiàn)在時(shí)機(jī)成熟了，預(yù)計(jì)會(huì)有更多的基金會(huì)進(jìn)入中國(guó)。據(jù)透露，摩根士丹利將在今年年底前在上海成立地產(chǎn)總部。境外資金在強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入上海的同時(shí)，也將目光投向北京房地產(chǎn)市場(chǎng)。香港中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，以國(guó)內(nèi)的土地政策調(diào)整和人民幣匯率的調(diào)整為節(jié)點(diǎn)，海外基金進(jìn)入中國(guó)可分為兩個(gè)階段:2002－2004年初為第一個(gè)階段，在這個(gè)時(shí)期，海外大型基金率先進(jìn)入內(nèi)地的上海，而在北京主要是咨詢。2004－2005年利率調(diào)整為第二個(gè)階段，這個(gè)時(shí)期海外基金進(jìn)入北京速度提高。
　　據(jù)稱，海外基金登陸北京的選擇不再局限于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。就在8月26日，包括澳銀亞洲、凱雷投資在內(nèi)的兩家海外投資基金對(duì)順馳置業(yè)集團(tuán)投資總計(jì)達(dá)4500萬美元，主要用于順馳置業(yè)在內(nèi)地?cái)U(kuò)展以及產(chǎn)業(yè)鏈的延伸。盡管相關(guān)監(jiān)管部門調(diào)控政策頻出，境外投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金仍在不斷涌入。繼京滬之后，今年春節(jié)前后，國(guó)際投資機(jī)構(gòu)又紛紛搶灘北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，動(dòng)輒砸下數(shù)億美元。天津、廣州、南京、深圳等城市隨后也成為目標(biāo)。此前，外資在中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)占比過高，被認(rèn)為只是上海、北京等少數(shù)城市的“專利”。據(jù)央行金融市場(chǎng)司調(diào)查，外資占上海全部購(gòu)房資金的比例2003年初為8.3％，2004年底已經(jīng)達(dá)到了23.2％。僅2004年頭11個(gè)月，外資流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量超過222億元，其中用于房地產(chǎn)開發(fā)的約150億元，占全年房地產(chǎn)開發(fā)總額的12.8％。盛陽(yáng)地產(chǎn)基金戰(zhàn)略中心最近發(fā)布的《2005中國(guó)外資地產(chǎn)基金生態(tài)報(bào)告》指出，地產(chǎn)調(diào)控新政期間，海外資本在中國(guó)房地產(chǎn)的投資超過150億美元，并以每年三倍以上的速度增長(zhǎng)。在中國(guó)，以基金形式存在的中小型外資地產(chǎn)基金不少于50家，其掌控基金規(guī)模多在1－3億美元，每個(gè)項(xiàng)目投資額度一般在5000萬美元以內(nèi)，投資方式比較靈活，短期過橋借貸較受這些基金的青睞。報(bào)告同時(shí)指出，基金投資僅占同期房地產(chǎn)投資比例的3％－5％，與龐大的融資需求相比，外資地產(chǎn)基金的全部投資金額仍顯得杯水車薪。
　　對(duì)于盛陽(yáng)地產(chǎn)基金所指的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入地產(chǎn)金融時(shí)代的說法，行業(yè)分析人士表明了不同的看法。聯(lián)合證券分析師劉湘寧認(rèn)為，金融與地產(chǎn)從來是分不開的，作出這樣的判斷多少顯得有些模棱兩可。房地產(chǎn)業(yè)國(guó)際化、金融化是主流，但這個(gè)過程有多快則很難說。在國(guó)外，房地產(chǎn)和金融是放在一起的，算在金融行業(yè)里，但在我國(guó)，房地產(chǎn)是單列的一個(gè)行業(yè)。地產(chǎn)金融是行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，但目前應(yīng)該算是在啟動(dòng)階段，說行業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)金融時(shí)代則有夸大之嫌。有關(guān)專家也認(rèn)為，由于目前人民幣不可自由兌換，外資進(jìn)入的審批過程并不是那么容易，而其退出渠道也不是很通暢，進(jìn)出不自由是制約外資進(jìn)入的主要因素。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息越來越透明，外資將加快本土化進(jìn)程，但由于政策上的限制，外資在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的運(yùn)作還存在一些障礙。
　　對(duì)于外資地產(chǎn)進(jìn)入給行業(yè)帶來的影響，分析師們的看法則基本一致。他們認(rèn)為，目前外資進(jìn)入大多還只是探路性質(zhì)，遠(yuǎn)未到大規(guī)模進(jìn)入的時(shí)候。由于目前外資投資的大多為寫字樓、酒店、別墅等高檔物業(yè)，相信暫時(shí)不會(huì)給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來較大影響。
　　但由于國(guó)家的宏觀調(diào)控，目前開發(fā)商的資金壓力普遍比較大，由于外資的資金實(shí)力強(qiáng)，其開發(fā)實(shí)力雄厚，外資的大規(guī)模進(jìn)入將帶動(dòng)行業(yè)模式的變化。隨著開發(fā)模式的變化，基金在房地產(chǎn)開發(fā)中的比重會(huì)越來越大。目前開發(fā)商既要融資、又要建房、還要銷售的模式將會(huì)有所改變，行業(yè)分工將會(huì)更為明確，投資、建設(shè)、銷售都由不同的公司在分擔(dān)，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，是一個(gè)革命性的變革。
　　有關(guān)專家認(rèn)為，以我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，人民幣升值的幅度是不夠的，今后一段時(shí)間應(yīng)該還有升值可能。這種預(yù)期將繼續(xù)加大外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)的力度，如果一段時(shí)間后人民幣沒有升值，也不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模退出的情況，對(duì)行業(yè)也不會(huì)帶來創(chuàng)傷性的影響。不過，真正應(yīng)該關(guān)注的是國(guó)家的行業(yè)調(diào)控措施，這對(duì)境外資金的影響更大。
　　外管局出手地產(chǎn)調(diào)控
　　近兩年來，境外資金常以產(chǎn)業(yè)基金投資公司的身份進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。由于中國(guó)目前對(duì)產(chǎn)業(yè)基金沒有明確的法律法規(guī)依據(jù)，因此無法以法律的形式對(duì)房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立、組織形式、治理結(jié)構(gòu)等重要原則明確作出規(guī)定。目前尚沒有一家海外基金直接以房地產(chǎn)基金的名義在中國(guó)注冊(cè)，多以在低稅收地區(qū)注冊(cè)的投資公司的身份出現(xiàn)。外資在進(jìn)入一線城市后，一般會(huì)成棟成片收購(gòu)房產(chǎn)，導(dǎo)致這些城市的商品房平均價(jià)格上升。外資投資性購(gòu)房比例已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過內(nèi)地居民投資比例，從而加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。外資機(jī)構(gòu)炒房時(shí)只繳納房屋買賣交易稅，逃避了外資投資實(shí)業(yè)應(yīng)繳納的各種營(yíng)業(yè)稅收，實(shí)際造成國(guó)家稅收損失。這種現(xiàn)象不盡快加以糾正規(guī)范，會(huì)形成惡性循環(huán)，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平衡發(fā)展。有關(guān)專家提醒，境外資金進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成一股潮流，而作為房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管部門，現(xiàn)在必須反思過去在外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的政策法規(guī)及對(duì)其監(jiān)管上存在的漏洞和不足，制定和完善有關(guān)政策法規(guī)，積極引導(dǎo)和適度控制外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的規(guī)模、速度、區(qū)域及方式，以保障民族房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融業(yè)的長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定健康增長(zhǎng)。
　　過去對(duì)非居民個(gè)人購(gòu)房，外管局是置于經(jīng)常項(xiàng)目的貿(mào)易項(xiàng)下進(jìn)行管理的，相對(duì)比較寬松，造成目前非居民個(gè)人購(gòu)房狀況缺乏數(shù)據(jù)和模型，帶來很大管理問題。而按照國(guó)際通行統(tǒng)計(jì)原則，房地產(chǎn)交易應(yīng)該歸為資本項(xiàng)下——我國(guó)的資本項(xiàng)目目前沒有開放，因此，將房地產(chǎn)交易置于資本項(xiàng)下管理，能嚴(yán)格房地產(chǎn)炒作“熱錢”的出入。據(jù)透露，相關(guān)主管部門正在考慮聯(lián)網(wǎng)各地房產(chǎn)登記系統(tǒng)，對(duì)炒房者進(jìn)行即時(shí)監(jiān)控。國(guó)家外管局資本項(xiàng)目管理部門有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，外管局將完善外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)外匯管理政策，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，按資本項(xiàng)目管理原則，對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)的交易和匯兌環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，配合上游部門，實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策。同時(shí)，還要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)下違法違規(guī)資金加大查處力度，以抑制投機(jī)行為。國(guó)家外管局綜合司副司長(zhǎng)管濤最近透露，非居民投資房地產(chǎn)的有關(guān)統(tǒng)計(jì)一直放在經(jīng)常項(xiàng)目，今后將放在資本項(xiàng)目下嚴(yán)管，以打擊熱錢。他還談到了外匯管理的工作重點(diǎn)，包括加強(qiáng)對(duì)個(gè)人外匯收支的統(tǒng)計(jì)、嚴(yán)格管理離岸金融賬戶以及嚴(yán)格管理貿(mào)易信貸等方面，以加強(qiáng)對(duì)異常資金流動(dòng)的監(jiān)測(cè)與管理。“投資房地產(chǎn)，這已經(jīng)成為投機(jī)人民幣升值的主要渠道了！”管濤強(qiáng)調(diào)。國(guó)際上非居民投資房地產(chǎn)應(yīng)該屬于資本項(xiàng)目，而國(guó)內(nèi)經(jīng)常將其歸入經(jīng)常項(xiàng)目來管理，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)要特別關(guān)注匯改之后這方面的資金流入。管濤還提到，為進(jìn)一步完善我國(guó)的外匯管理體制，外匯管理部門將加強(qiáng)對(duì)異常外匯資金流動(dòng)的監(jiān)測(cè)，包括從個(gè)人外匯收支、非居民投資房地產(chǎn)、離岸金融、貿(mào)易信貸四方面加強(qiáng)管理。
　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示質(zhì)疑:隨著經(jīng)常項(xiàng)目的開放，居民用匯額度迅速提高，外匯管制效率正在逐漸下降。而目前各銀行外匯系統(tǒng)不聯(lián)網(wǎng)，炒房外資完全可以在幾家銀行同時(shí)開戶，分批購(gòu)匯，通過簡(jiǎn)單的“螞蟻搬家”方法將獲利資金帶出境外。因此，管理難度很大。有關(guān)專家指出，商業(yè)銀行外匯管理系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、房屋產(chǎn)權(quán)檔案區(qū)域聯(lián)網(wǎng)是規(guī)范外資炒房的關(guān)鍵。即使是產(chǎn)權(quán)比較明晰的公房，目前也只有60％的檔案率。相對(duì)于全國(guó)一二線城市龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，檔案聯(lián)網(wǎng)進(jìn)展將十分緩慢。相比之下，直接對(duì)非居民購(gòu)房進(jìn)行限制可能更簡(jiǎn)單易行。業(yè)內(nèi)人士表示，很多發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)嚴(yán)格限制外資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。比如澳大利亞，最多只允許境外資金購(gòu)買新建房屋的20％－30％面積房屋，而且還必須要審批，用來說明用途，以此嚴(yán)厲打擊房屋投機(jī)。事實(shí)上，與高科技行業(yè)不同的是，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)技術(shù)含量并不高的行業(yè)，境外資金的進(jìn)入并不能帶來多少技術(shù)。房地產(chǎn)是和國(guó)民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的行業(yè)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)自然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)的自動(dòng)升值，境外資金進(jìn)入也就自動(dòng)享受這種升值了。為了防止國(guó)民財(cái)富流失、抑制房地產(chǎn)炒作、維護(hù)國(guó)家安全，外管局將借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，完善外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)外匯管理政策，配合有關(guān)部門繼續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。