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    自2004年起,國(guó)家開始對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)行宏觀調(diào)控,調(diào)控目標(biāo)集中在了包括房地產(chǎn)在內(nèi)的六大行業(yè)上,但房地產(chǎn)信托熱潮不減。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的月度形勢(shì)報(bào)告顯示,2005年1到7月,中國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2724元,同比上升12．9％,為1996年以來同期的最高增幅。統(tǒng)計(jì)顯示,今年前7個(gè)月,中國(guó)有12個(gè)地區(qū)商品房平均銷售價(jià)格的上升幅度超過10％,其中,江西、甘肅和天津等6個(gè)地區(qū)價(jià)格漲幅超過20％。某些地區(qū)房?jī)r(jià)虛高問題引起國(guó)家高度關(guān)注,國(guó)家已經(jīng)迅速出臺(tái)一系列政策抑制"炒房"行為,努力降低房?jī)r(jià)。然而,令人關(guān)注的是,在這種環(huán)境下,房地產(chǎn)信托熱卻仍然有增無減。今年前4月,我國(guó)15家信托公司發(fā)行的29個(gè)信托計(jì)劃中,房地產(chǎn)信托有10個(gè),發(fā)行數(shù)量高居榜首。與此同時(shí),房地產(chǎn)信托也受到投資者的追捧。目前,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品已經(jīng)在信托產(chǎn)品中顯示出了強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。推出的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目,幾乎每個(gè)都供不應(yīng)求。

    事實(shí)上,房地產(chǎn)信托作為一個(gè)新興的金融品種,在我國(guó)出現(xiàn)不過兩三年的時(shí)間,但發(fā)展速度卻驚人,在2002年首只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品剛剛推出時(shí),多數(shù)投資者對(duì)房地產(chǎn)信托還不是很了解。而現(xiàn)在經(jīng)過兩三年的市場(chǎng)培育,伴隨投資者對(duì)其了解的加深與可觀利潤(rùn)的獲取,投資者的熱情比兩年前踴躍得多。從已發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來看,在各類信托資金投向中,房地產(chǎn)投資獨(dú)占鰲頭。與此同時(shí)房地產(chǎn)信托收益率一般都有較短的投資周期和較高的預(yù)期收益,目前信托公司所發(fā)行的房地產(chǎn)信托計(jì)劃期限大多為1至3年,預(yù)期年收益率普遍在4%以上,最高的則達(dá)到了8.4%。與之相比,人民幣理財(cái)產(chǎn)品的最高收益率不過為3%。顯然,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的高回報(bào)率是其吸引投資者的誘人砝碼。

    房地產(chǎn)信托具體到每個(gè)項(xiàng)目,仍存在一定風(fēng)險(xiǎn)

    從信托公司的角度看,信托進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該說正是找到了一個(gè)政策空白點(diǎn),尋找到了一個(gè)目前仍屬高利潤(rùn)而又沒有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的行業(yè)。從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來說,房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)。國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控,使一部分房地產(chǎn)開發(fā)商舊有的資金鏈斷裂,急需新的融資渠道。信托融資成為開發(fā)商一條可行的融資之路。

    盡管投資房地產(chǎn)信托者熱情持續(xù)高漲,但信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)控制能力真的高于商業(yè)銀行嗎?對(duì)于個(gè)人投資者,信托的收益率可能數(shù)倍于銀行存款利率,并且有質(zhì)押擔(dān)保和企業(yè)擔(dān)保,但購買房地產(chǎn)信托還需注意風(fēng)險(xiǎn)。

    首先,任何投資都將面臨風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)行業(yè)本身就是個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè), 信托公司又沒有房產(chǎn)和物業(yè)管理的資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)。對(duì)個(gè)人投資者房地產(chǎn)信托是一種尚未足夠了解的投資方式。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目本身存在市場(chǎng)銷售前景、內(nèi)部法律糾紛等先天性的缺陷,那無論房地產(chǎn)信托怎么設(shè)計(jì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)都是無法避免的。

    其次,房地產(chǎn)行業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè),時(shí)間周期較長(zhǎng)。房產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品,又是投資品,在一定市場(chǎng)環(huán)境下,滋生投機(jī)風(fēng)險(xiǎn),就可能產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫達(dá)到一定程度,就必然影響房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)開發(fā)的資金一直以來都是依靠銀行貸款的,政府出臺(tái)的一系列收緊房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)貸款的政策,房地產(chǎn)信托自然將承擔(dān)一部分銀行轉(zhuǎn)嫁的風(fēng)險(xiǎn)。而信托公司與銀行相比,對(duì)于委托貸款方面的監(jiān)控、管理能力和經(jīng)驗(yàn)都相差甚遠(yuǎn),資本金規(guī)模、抗風(fēng)險(xiǎn)能力也存有差距。相對(duì)于那些實(shí)力雄厚的根本不缺資金的開發(fā)商而言,中小開發(fā)商更需要通過房地產(chǎn)信托來融資。這些需要信托資金支持的公司當(dāng)中不乏原本從銀行貸不到錢的,如果是連資本金都需要靠信托資金填充的開發(fā)項(xiàng)目,并且倘若開發(fā)商在規(guī)定的期限內(nèi)無法獲得后續(xù)資金或項(xiàng)目未獲準(zhǔn)銷售,面臨風(fēng)險(xiǎn)極大。

    投資者關(guān)鍵在于學(xué)會(huì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

    雖然目前信托公司在設(shè)計(jì)信托產(chǎn)品上設(shè)置多重風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。比如說給房地產(chǎn)一個(gè)公司做一個(gè)億的房地產(chǎn)信托計(jì)劃,會(huì)讓他提供兩倍的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作抵押,并且要求他有一定實(shí)力和信譽(yù)的機(jī)構(gòu)提供貸款擔(dān)保,或者直接通過股權(quán)的方式投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目里,派人參與管理。具體到每一個(gè)項(xiàng)目,一般也都有幾道風(fēng)險(xiǎn)防火墻,即使不能兌付,也通過土地證抵押、股權(quán)質(zhì)押、股權(quán)信托、第三方回購來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。這在一定程度上減低了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。但作為私募行為,投資者應(yīng)保持冷靜頭腦,在幾大方面應(yīng)給予一定注意:

    1、認(rèn)真對(duì)待信托產(chǎn)品的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前中國(guó)信托機(jī)構(gòu)的信托產(chǎn)品,在流動(dòng)性方面與存款和股票相比是比較差的。由于尚沒有完備的法律和規(guī)范,信托產(chǎn)品雖在信托公司內(nèi)部有可以轉(zhuǎn)換的可能性,但始終未能找到變現(xiàn)途徑,如無法質(zhì)押取得貸款,當(dāng)然也沒有自由的市場(chǎng)進(jìn)行流通。換句話說,信托生效后,一旦出現(xiàn)急需資金的情況,將無法通過正常渠道進(jìn)行融資, 目前我國(guó)發(fā)行的房地產(chǎn)信托計(jì)劃多數(shù)以貸款性質(zhì)運(yùn)作,資金和產(chǎn)品流動(dòng)性差,雖然信托文件上規(guī)定投資可以轉(zhuǎn)讓,但信托產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓平臺(tái)還沒有建立。另外,在辦理過戶手續(xù)時(shí)信托公司還要想買賣雙方各收取合同金額的千分之一的手續(xù)費(fèi),所以,投資房產(chǎn)信托產(chǎn)品最好是用一段時(shí)間不急需的資金。

    2、認(rèn)真考察房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。主要包括考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的前景和信托產(chǎn)品的擔(dān)保單位。一般情況下,政府委托項(xiàng)目信用最高,但收益較低,而國(guó)字頭企業(yè)做擔(dān)保的項(xiàng)目信用水平居中。我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托計(jì)劃在運(yùn)營(yíng)模式方面也存在缺陷,絕大多數(shù)地產(chǎn)信托產(chǎn)品都采取的是貸款模式,形式比較單一,抗風(fēng)險(xiǎn)能力差；近幾年來,全國(guó)各地房地產(chǎn)十分火爆,房?jī)r(jià)不斷高漲,從而使房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)處于相對(duì)較低狀態(tài)。同時(shí),由于目前市場(chǎng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給,信托公司有足夠的項(xiàng)目可以挑選,這也大大降低了房地產(chǎn)信托投資的風(fēng)險(xiǎn)。但房地產(chǎn)是個(gè)周期性很強(qiáng)的行業(yè),收益體現(xiàn)出不穩(wěn)定、大起大落的特點(diǎn)。如果房地產(chǎn)陷入低潮,根據(jù)《信托法》及相關(guān)規(guī)定,信托產(chǎn)品不能作保底承諾,房地產(chǎn)信托計(jì)劃所謂的"預(yù)期收益"只是信托公司的一種市場(chǎng)判斷,并不等同于銀行存款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。也就是說,房地產(chǎn)信托計(jì)劃一旦運(yùn)作失敗,信托公司只負(fù)責(zé)賠償因自己違背信托合同擅自操作而招致的損失,至于運(yùn)營(yíng)過程中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn),則完全由投資人承擔(dān)。所以認(rèn)真考察房地產(chǎn)信托項(xiàng)目是投資的重中之重。

    3、認(rèn)真考察信托公司的實(shí)力。隨著多起信托糾紛的出現(xiàn),用信托進(jìn)行投資理財(cái),考量信托公司應(yīng)成為投資者一道不得不做的功課。根據(jù)年報(bào)的業(yè)績(jī)選擇信托公司可能是一種回避風(fēng)險(xiǎn)的新途徑。投資者想安全投資信托,竅門便是選擇一家有實(shí)力、有信譽(yù)的信托投資公司的產(chǎn)品,要了解該公司的資產(chǎn)狀況、經(jīng)營(yíng)水平、歷史業(yè)績(jī)和市場(chǎng)口碑,從年報(bào)的業(yè)績(jī)選擇信托公司可能是一種回避風(fēng)險(xiǎn)的新途徑,方法雖簡(jiǎn)便卻有效。今年是信托公司信息披露試點(diǎn)的第一年,各家公司的業(yè)績(jī)差距很大。對(duì)披露年報(bào)的信托公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)判,除凈利潤(rùn)指標(biāo), 信托報(bào)酬率作為信托報(bào)酬應(yīng)收收入合計(jì)與年均受托資產(chǎn)本金之比,是信托業(yè)比較看重的一項(xiàng),它能夠反映各家公司信托管理水平的差異。此外,關(guān)聯(lián)交易是一個(gè)比較敏感而重要的問題,應(yīng)注意信托公司有無必要采取措施,防范關(guān)聯(lián)交易可能導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)。

    最后,根據(jù)有關(guān)法規(guī),信托項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn),要完全由投資人承擔(dān),信托公司不承諾信托財(cái)產(chǎn)不受損失。只有當(dāng)信托公司違背信托合同擅自操作時(shí),才會(huì)負(fù)責(zé)賠償委托人的損失。投資者應(yīng)關(guān)注信托公司的風(fēng)險(xiǎn)控制手段,幻想追求低風(fēng)險(xiǎn)下的高收益是不現(xiàn)實(shí)的。總之,投資者應(yīng)結(jié)合自身的需求權(quán)衡收益與風(fēng)險(xiǎn),根據(jù)自己風(fēng)險(xiǎn)承受能力有選擇地適當(dāng)參與相適應(yīng)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。