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　　新干線訊　第一財經(jīng)日報　地稅局的工作人員表示，從欠稅情況看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)所欠的是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和房產(chǎn)稅等稅種，這表明房地產(chǎn)企業(yè)還是能夠把房子賣掉的，但由于他們習(xí)慣了“乾坤大挪移”式的資金周轉(zhuǎn)方式，因此對于不能為他們帶來利潤的稅款是能拖就拖，能漏就漏

　　近日，廣州市地稅局宣布，廣州著名樓盤荔灣廣場的發(fā)展商廣州穗南房產(chǎn)發(fā)展有限公司欠繳稅費6000余萬元，因此再次查封其部分商鋪，并將于近期公開拍賣抵繳欠稅。這是市地稅局繼2003年后對該欠稅企業(yè)擁有的荔灣廣場商鋪進行的第二次拍賣。房地產(chǎn)企業(yè)的偷漏稅問題再次引起社會關(guān)注。

　　雖然廣州的地產(chǎn)市場不如我國某些一線城市那樣熱火，但是地產(chǎn)企業(yè)還是長期維持15%~20%的利潤率，即使中小企業(yè)的年利潤也動輒以千萬元計。不過在偷漏稅方面，財大氣粗的房企竟然名列前茅。欠稅大戶拖欠近4000萬元

　　今年3月，廣州市地稅局發(fā)布欠稅名單的公告中，有9家房地產(chǎn)及建筑企業(yè)名列其中；而在8月發(fā)布的今年上半年欠稅200萬元以上的名單公告中，房地產(chǎn)及建筑企業(yè)的數(shù)量增加一倍，達到18家，而且多家廣州知名的房地產(chǎn)企業(yè)也進入“黑名單”。這些公司所欠繳稅款占此次公告欠繳稅款總額的八成以上。欠稅最多的一家地產(chǎn)公司，欠稅金額竟接近4000萬元。

　　地稅局的工作人員表示，從欠稅情況看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)所欠的是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和房產(chǎn)稅等稅種，這表明房地產(chǎn)企業(yè)還是能夠把房子賣掉的，但由于他們習(xí)慣了“乾坤大挪移”式的資金周轉(zhuǎn)方式，因此對于不能為他們帶來利潤的稅款是能拖就拖，能漏就漏。

　　比如他們在某次稽查中就曾經(jīng)發(fā)現(xiàn)，某房地產(chǎn)集團通過隱蔽的手法逃避扣繳個人所得稅200多萬元，成為廣州較大的個人所得稅漏稅典型案例。又曾發(fā)現(xiàn)某個總部在越秀區(qū)的房地產(chǎn)公司，擁有天河區(qū)近8000平方米的房產(chǎn)，此處房產(chǎn)在2004年取得約600萬元的租金收入，按照稅法規(guī)定應(yīng)繳稅款80多萬元，但該公司卻抱著擁有多處跨區(qū)房產(chǎn)，政府難以徹查的僥幸心理，只申報了租金收入80多萬元，繳納了約20萬元的稅款。

　　而荔灣廣場的開發(fā)商穗南房產(chǎn)則更是廣州房地產(chǎn)企業(yè)中的欠稅典型。根據(jù)廣州市地稅局公布的資料：從1998~2004年，該局先后三次對該公司進行稅務(wù)檢查，合計查補8600多萬元的巨額稅費。但該公司只繳了1500多萬元，并一直以各種借口和手段逃避檢查，拖延繳納稅款。為了保證國家稅款的依法入庫，市地稅第一稽查局在2001年11月查封了該公司所屬荔灣廣場共1.63萬平方米的商鋪，并在2003年1月依法強制拍賣，拍賣所得800多萬元抵繳欠稅。

　　自2003年迄今，穗南公司尚欠6000余萬元稅費未清繳，其卻擅自將被查封的商鋪出租，收取的租金也沒有用于清繳欠稅。鑒于穗南公司缺乏履行納稅義務(wù)的誠意，欠繳稅款數(shù)額巨大，市地稅第一稽查局在公安機關(guān)的協(xié)助下，于今年8月31日到荔灣廣場張貼通告，告知租戶稅務(wù)機關(guān)即將對該公司所屬荔灣廣場的部分商鋪進行第二次拍賣，并將通告張貼在被查封的商鋪外同時派發(fā)給租戶。目前，該局正抓緊拍賣的準(zhǔn)備工作。房地產(chǎn)界的偷稅游戲

　　在分析廣州地產(chǎn)企業(yè)的欠稅原因時，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士認為，其實地稅局公布的“老賴”名單里，有不少企業(yè)是出現(xiàn)了資金問題的。畢竟欠稅太久的話，可能最終會使房產(chǎn)證的辦理受到影響，而這將對開發(fā)商的信譽造成沉重打擊，所以某些知名房企也會對稅款能拖就拖，但是最后總會繳齊。而那些欠稅達兩三年之久、數(shù)額巨大的房企，則基本屬于經(jīng)營不善的類型。廣州房企欠稅“大戶”的越來越多，正是反映了某些中小房企由于遭遇宏觀調(diào)控，資金鏈斷裂而開始被淘汰出局的現(xiàn)狀。“做房地產(chǎn)這行，時間就是金錢。類似我們這種資金鏈很吃緊的小企業(yè)，有時是為了緩解資金壓力不得不故意欠稅，比如說，現(xiàn)在就快‘十一’了，你說我是乖乖地拿錢去補稅，還是投入開發(fā)趕工期以便在黃金周公開發(fā)售？只要是正常的開發(fā)商都會選后者啦。”某位不愿透露姓名的開發(fā)商坦率地表示。

　　而有關(guān)人士表示，房地產(chǎn)公司通過偷漏稅來減少支出，已經(jīng)成了地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)心照不宣的“潛規(guī)則”。他們的手法無非是以下幾種：

　　一是通過各種方法來減免個人所得稅，包括：虛構(gòu)零星工程的名義，使用外購發(fā)票入賬報銷；未按規(guī)定的人員比例和額度列支通信補貼；以內(nèi)部優(yōu)惠價向員工售賣房產(chǎn)。

　　二是通過不同項目公司的運作，利用各種稅率差逃稅。“比如一個房地產(chǎn)集團同時擁有開發(fā)公司和建筑公司，該集團就可以采內(nèi)部定價，逃避建筑企業(yè)的營業(yè)稅。”某地產(chǎn)商內(nèi)部員工如是說。

　　三是利用樓盤銷售的時間差特點來偷稅。比如說，樓盤多為滾動開發(fā)，開發(fā)期間一般在賬面上不體現(xiàn)利潤，因而繳納所得稅的企業(yè)屈指可數(shù)。而如果一個樓盤還沒有賣完，但是開發(fā)商看錢賺得差不多了，沒有等到結(jié)算，就用賣房款去開發(fā)第二個樓盤，這樣盡管一個一個樓盤交了，但是賬面上卻一直是虧損的。“不少開發(fā)商拿到一個項目成立一個新公司，等到這個項目完成后，新公司就注銷掉了。這種現(xiàn)象防不勝防。”廣州市地稅局一工作人員如此表示。

　　不過，廣州市地稅局對這種“潛規(guī)則”也并非束手無策。比如他們會對企業(yè)的納稅資料進行橫向、縱向邏輯審核；定期向納稅人了解生產(chǎn)經(jīng)營情況，資金周轉(zhuǎn)、債權(quán)債務(wù)、投資和欠稅原因、還欠計劃等情況；實施納稅人合并、分立、撤銷、破產(chǎn)和處置大額資產(chǎn)隨時報告制度等。而強制執(zhí)行的處罰力度也越來越大，除了嚴(yán)格加收滯納金，限制欠稅“大戶”的法人出境外，還依法對其公司資產(chǎn)進行查封拍賣。從2000年至今，由于欠稅而被拍賣的企業(yè)資產(chǎn)越來越多，荔灣廣場不過是其中的一個比較突出的例子而已。

　　業(yè)界更是私下流傳一個趣聞：稅局的工作人員在近兩年成了兼職的“樓市情報搜集員”。每逢黃金周或年度總結(jié)時，房企往往會大肆宣揚其輝煌銷售業(yè)績，稅務(wù)人員就會把報道詳細摘錄，等到查稅時拿出來作為輔助證據(jù)，與意圖以業(yè)績不良為借口偷稅的企業(yè)進行對質(zhì)。