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　　“目前上海市場上明確宣布降價的樓盤已達68家，其中約三分之一的樓盤每天擁有一套成交量，更多的降價樓盤依然賣不動。”上海信義不動產(chǎn)研究中心（下稱“信義”）某分析人士昨日告訴《第一財經(jīng)日報》。

　　在嘗試了團購、承諾補差價、有息退房、變相降低首付等多重促銷手段之后，不少發(fā)展商已將降價視為拉動成交的又一砝碼。但隨著傳統(tǒng)黃金季節(jié)的到來，樓市成交卻未出現(xiàn)期待中的“V”底反彈。信義分析人士稱：“一旦在旺季中還未能取得良好的銷售業(yè)績，在緊隨而至的新年淡季各開發(fā)商的處境可能會更為窘困。”

　　讓利各出奇招

　　此前，綠地集團位于奉賢區(qū)的南橋新苑項目曾以贈送兩張香港迪斯尼全程游覽券的方式回饋購房者。但網(wǎng)上房地產(chǎn)即時數(shù)據(jù)（截至昨日17：00）顯示，該案今年共計推出248套房源，目前消化六成左右。今年9月新推出房源迄今仍無一例成交。

　　與綠地集團的微小讓利相比，位于青浦鎮(zhèn)的新錦港佳麗花園推出的“買房送車”活動顯得更具吸引力。該案銷售人員向《第一財經(jīng)日報》介紹，目前凡購買該樓盤的購房者可得到一部新款奇瑞QQ汽車，市場價為3.38萬元。如果不要車，購房者也可以獲得減免2.8萬元購房款的優(yōu)惠。該案是上海近一年來少見的低總價樓盤，采取如此促銷手段已使其實際降價幅度接近于10%。

　　然而，即便是開發(fā)商為迎接黃金季使盡渾身解數(shù)，但樓市整體成交依舊不盡如人意。上周，金豐易居·房屋銷售發(fā)布數(shù)據(jù)稱：截至9月8日，上海房地產(chǎn)市場上的新建可售住宅共計超過10萬套。按照近4周的平均消化速度，即便不計今后的新增供應(yīng)量，單就目前的存量而言需要13個月的時間方能消化完畢。

　　降價仍有余地

　　8月20日，位于浦東新區(qū)的上海綠城三期開盤。開盤前以及開盤當天，開發(fā)商打出了老客戶憑號享受9.8折優(yōu)惠的折扣政策，相當于每套房降價4萬元左右，與此同時綠城還對新購房者附贈一臺大金中央空調(diào)。

　　據(jù)《第一財經(jīng)日報》了解，上海綠城目前的銷售均價約為12500元/平方米，與今年3月開盤的二期相比，降價幅度達到25%。但網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月該案新推住宅房源無一例成交，今年所有推出房源成交不超過一半。

　　采取同樣銷售策略的還有香港瑞安集團，旗下瑞虹新城二期于近日公布了9.3至9.5折不等的優(yōu)惠。

　　信義對7月的降價樓盤分析后發(fā)現(xiàn)，折扣率在20%至30%之間的樓盤占全部打折樓盤的45%，折扣率在10%至20%之間的樓盤約占32%。

　　但鑒于目前的成交頹勢，上海市場的破冰之局顯然仍未展開。此前，中國國民經(jīng)濟研究所所長樊綱在2005博鰲房地產(chǎn)論壇表示：“目前的銷售困局只能由降價來打破。發(fā)展商現(xiàn)在賺30%，當然比過去賺300%少，但賺30%是正常的情況。”

　　事實上，無論是上海綠城還是瑞虹新城，其整體成本并不算高。據(jù)查，這兩個項目獲取土地的時間都在2003年以前的協(xié)議出讓時期。其中，上海綠城的土地系2002年一次性從陸家嘴集團獲取。可供參考的是，與其臨近的浦東聯(lián)洋社區(qū)地塊當時出讓的樓面地價約在240美元/平方米左右（折合人民幣約2000元/平方米），最貴地塊的樓面地價也不超過2500元/平方米。而瑞虹新城系虹口區(qū)舊改項目，土地成本并不高。

　　上述兩項目目前的公開售價都在萬元水準之上，扣除土地成本、建安成本以及其他運營費用（建安成本與其他運營費用以3000元/平方米計），其利潤空間可以計算。 

　　由此可見，上海市場部分樓盤的售價仍有相當?shù)南陆悼臻g。或許，這也是相當發(fā)展商面對目前樓市的成交僵局仍未采取進一步措施的理由之一。[第一財經(jīng)日報]