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　　新干線訊　南方網(wǎng)報(bào)道　自上月央行發(fā)布《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》后，“房貸固定利率”一事便成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。近日，上海又傳出某股份制商業(yè)銀行向央行率先遞交“固定房貸利率”申請(qǐng)的消息。房貸固定利率究竟是怎么回事？
　　該業(yè)務(wù)的推出對(duì)銀行和貸款購房者是否都有益？對(duì)此，本報(bào)記者展開了進(jìn)一步的采訪。
　　借款人可提前控制成本支出
　　固定房貸利率是與現(xiàn)行的房貸利率相對(duì)而言的一種房貸業(yè)務(wù)品種。現(xiàn)行的房貸利率是一年一定，即根據(jù)央行的房貸政策和利率標(biāo)準(zhǔn)，銀行每年1月1日起調(diào)整與客戶所簽訂的個(gè)人住房貸款利率。于是，這樣的房貸利率被看作是“可靈活調(diào)整”的利率。而近期提出的所謂的固定利率住房抵押貸款，就是銀行和貸款購房者約定，在一個(gè)期限內(nèi)采取一個(gè)固定的利率，這個(gè)利率可以不受央行利率調(diào)整的影響。
　　通俗地說，選擇該項(xiàng)業(yè)務(wù)者便等于貸款購房只需和銀行簽訂協(xié)議，即能將房貸利率約定在固定期限內(nèi)不變，從此不必再擔(dān)心加息后月供款增加，也無需擔(dān)心央行提高房貸利率所必須增加的成本支出。這樣，購房貸款者可提前知道每年應(yīng)該付出的貸款利息，提前做好計(jì)劃。
　　業(yè)內(nèi)人士分析，由于目前的房貸利率已降至歷史低點(diǎn)，如果鎖定目前的房貸利率，將來央行提高利潤時(shí)也不受影響，這對(duì)于購房貸款者來說，可以降低成本支出，是特大的利好。
　　股份制銀行態(tài)度較積極
　　事實(shí)上，發(fā)放個(gè)人住房貸款已成為各個(gè)商業(yè)銀行的新的利潤增長點(diǎn)。但自今年3月份以來，中國人民銀行調(diào)整了商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策后，各大商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)明顯萎縮，而提前還貸者卻有增無減。一項(xiàng)調(diào)查表明，雖然央行在3月份只對(duì)房貸的利率進(jìn)行微調(diào)，對(duì)個(gè)人住房貸款者影響不大，但這仍讓大多數(shù)人打算提前還貸，這便增加了銀行資金的不可控性，增加銀行經(jīng)營成本。
　　一方面，個(gè)人住房貸款是一塊業(yè)務(wù)質(zhì)量較好的業(yè)務(wù)，另方面卻眼睜睜地讓見這塊業(yè)務(wù)在縮水。于是，商業(yè)銀行另辟蹊徑尋找新的替代產(chǎn)品。
　　據(jù)記者了解，目前除了光大銀行總行向監(jiān)管部門遞交了試點(diǎn)固定利率個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)材料外，其他商業(yè)銀行對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)也表示出較大興趣。特別是那些股份制商業(yè)銀行，本來就千方百計(jì)要搶占房貸市場(chǎng)份額，現(xiàn)在央行已在上月出臺(tái)的《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中明確提出，“可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款”，說明相關(guān)的政策可行性已完成，而且有望近期內(nèi)出臺(tái)。因此，及早做好準(zhǔn)備、搶在四大國有商業(yè)銀行前面提出申請(qǐng)，對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的推出都有好處。
　　據(jù)悉，民生銀行和招商銀行的房貸部門于光大銀行遞交申請(qǐng)的消息傳出后，都在做好該項(xiàng)業(yè)務(wù)的申報(bào)工作。
　　甚至有消息傳出，招商銀行溫州分行已經(jīng)收到總行來函，“固定貸款房貸前期工作已經(jīng)準(zhǔn)備就緒，馬上要進(jìn)入市場(chǎng)推廣階段，預(yù)計(jì)在本月底亮相溫州。”
　　借貸雙方都有風(fēng)險(xiǎn)
　　有專家指出，固定利率房貸品種的推出，既豐富了房貸金融產(chǎn)品，又讓購房者多了一個(gè)選擇，是件大好事。但綜合起來分析，固定利率房貸業(yè)務(wù)的推出，對(duì)銀行和購買者雙方來說，都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
　　來自銀行方面的風(fēng)險(xiǎn)，主要是提高貸款利息的風(fēng)險(xiǎn)。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前的利率水平處在13年來的最低點(diǎn)，加息的可能性為99％，而現(xiàn)有的商品房買賣合同還貸利率是以現(xiàn)有利率為基準(zhǔn)的，一旦利率不斷上升銀行將面臨較大的利潤損失。還有專家指出，由于美國已連續(xù)9次加息，近期央行也再次上調(diào)一年期港元、美元存款利率上限，同時(shí)我國的通脹壓力并沒有完全釋放。一般認(rèn)為，我國當(dāng)前也正處于加息周期，中短期再次加息的機(jī)會(huì)較大。這樣銀行推出固定利率房貸就要承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)。
　　對(duì)購房貸款者來說，其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要小一些。根據(jù)目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境和對(duì)今后央行有可能加息預(yù)測(cè)以及對(duì)加息幅度的判斷，銀行為化解一定的經(jīng)營利潤損失的風(fēng)險(xiǎn)，肯定會(huì)相應(yīng)提高房貸固定利率，亦即房貸固定利率會(huì)高于同檔次現(xiàn)行利率。根據(jù)目前銀行界有關(guān)人士的估算，以5年期為例，其利率有可能固定在6%至7%之間。與現(xiàn)行的利率相比，提高的幅度近1個(gè)百分點(diǎn)。如此看來，這就要看借款人對(duì)未來利率走勢(shì)的預(yù)見了。如果近年內(nèi)，央行調(diào)整的房貸利率幅度小于預(yù)期，那么購房貸款者就有益，否則，購房人選擇房貸固定利率就要吃虧。
　　總之，無論哪一種銀行信貸產(chǎn)品，其風(fēng)險(xiǎn)與收益都是對(duì)等的，銀行都會(huì)把預(yù)期成本轉(zhuǎn)移到這種信貸產(chǎn)品上去。因此，銀行推出固定利率信貸產(chǎn)品，并不一定適合每一個(gè)人。關(guān)鍵在于，每一個(gè)人應(yīng)該在明確的約束條件下，作出最優(yōu)化的選擇。
　　相關(guān)報(bào)道：銀行房地產(chǎn)貸款有望逐步放松
　　近日在北京舉行一個(gè)地產(chǎn)融資論壇上，銀監(jiān)會(huì)政策法規(guī)部有關(guān)人士在回答業(yè)界關(guān)心的“房地產(chǎn)貸款是否將會(huì)放松”的問題時(shí)，給出了肯定的回答。
　　就此，記者采訪了在粵商業(yè)銀行有關(guān)人士，他們均認(rèn)為，逐步放松房貸政策是符合商業(yè)銀行的發(fā)展需求，由于房地產(chǎn)信貸不良率較低，放松房地產(chǎn)貸款符合商業(yè)銀行當(dāng)前的意愿。
　　據(jù)有關(guān)人士分析，目前房地產(chǎn)業(yè)的平均回報(bào)率大概為20%-30%，這也是今年以來很多外資流入房地產(chǎn)業(yè)，并且該行業(yè)保持高熱度的一個(gè)很重要原因。
　　而房地產(chǎn)貸款占整個(gè)金融機(jī)構(gòu)貸款比例1998年只占3.6%，2004年提高到14.8 %.這個(gè)增長速度相當(dāng)快，但與發(fā)達(dá)國家或者其他國家相比還是有很大差距。
　　從四大國有銀行貸款來看，房地產(chǎn)不良貸款率低于5%，其中的個(gè)人住房不良貸款率更低，只有1.5%，一些銀行的個(gè)人住房貸款率僅為0.3%左右，是整個(gè)貸款業(yè)務(wù)中質(zhì)量最好的業(yè)務(wù)。