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    新干線訊 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 
 　 雖然有跡象表明，處于這一輪宏觀調(diào)控風(fēng)口浪尖的上海房地產(chǎn)市場，正呈現(xiàn)政策松動(dòng)的可能，但悲觀預(yù)期仍然籠罩在上海房地產(chǎn)業(yè)的上空。
　　“從8月20日開始，對于第一次購買自住住房的本市職工，住房公積金個(gè)人貸款額度將從10萬元提高到20萬元。”在8月18日的上海市政府例行新聞發(fā)布會上，新聞發(fā)言人焦揚(yáng)公布了這一新政策。
  　這是自今年2月上海市首次提高有補(bǔ)充公積金職工的貸款額度。此次調(diào)整意味著，有補(bǔ)充公積金的職工，最高貸款額度可達(dá)30萬元。
　　銀行方面也有類似舉措。此前不久，人行上海分行建議對房齡10年左右的二手房貸款進(jìn)行政策松綁。這也是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，上海首次接連出臺兩項(xiàng)激勵(lì)措施。
　　同樣，在銀行對開發(fā)商的貸款發(fā)放上，也有松動(dòng)的跡象。
　　在目前新房和二手房成交都持續(xù)慘淡的境遇下，這兩大政策的出臺可謂給低迷的市場帶來一股新鮮空氣。但新政能激活低迷的市場嗎？多數(shù)人的答案是否定的，“這只是一種投石問路”，按照復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉的判斷，下一步，政府可能需要出臺更大的激勵(lì)措施，才能改變目前價(jià)量雙跌的狀況。“這一政策改變不了每天不足400套的新房成交量，這在1年前甚至可能是一個(gè)樓盤一天的銷售量；一時(shí)也難以激活低迷的二手房市場。”但華表示，這一切都得等到十月的中央十六屆五中全會的召開，才會有定論。“上海方面已經(jīng)不敢私自輕舉妄動(dòng)，大家都在期待這次會議，能對宏觀調(diào)控的范圍、力度下一個(gè)定論，以便采取下一步的措施。”
　　市場仍不容樂觀
　　上海市場從4月開始的買賣雙方膠著狀態(tài)仍未得到改善，而價(jià)量雙跌的局面也沒有得到根本的變化。
　　在新房方面，中房上海指數(shù)辦公室調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：7月份，上海商品住房成交量創(chuàng)下了5年多來單月成交量歷史最低點(diǎn)，總量不到78萬平方米，僅為年初最大單月成交量的1/3；28%的調(diào)查樣本樓盤跌價(jià)，跌價(jià)最多的大華板塊一樓盤每平方米暴降4420元。
　　8月的市場同樣毫無大起色，市場的低迷也讓大多數(shù)開發(fā)商選擇了“捂盤”。據(jù)上海當(dāng)?shù)刈畲蟮姆慨a(chǎn)中介商金豐易居的一位前任副總私下透露，金豐易居目前已經(jīng)簽訂代理銷售合同的樓盤有二十四五個(gè)，但這批樓盤目前開盤在售的卻不足5個(gè)。“如今上海全市新盤每天成交量還不如過去兩年一兩個(gè)新盤的銷售量，嚴(yán)峻的市場環(huán)境讓大量的開發(fā)商和代理商選擇了捂盤。”
　　二手房市場也不樂觀。最新“出爐”的上海二手房指數(shù)報(bào)告顯示，今年7月上海二手房指數(shù)為1705點(diǎn)，環(huán)比下降0.3%，延續(xù)了6月份的跌勢。位于威海路的中凱城市之光，3月的最高價(jià)達(dá)到35000元/平方米，而7月份掛牌的二手房均價(jià)在26000元/平方米左右。
　　為了打破這種持幣待購的僵局，上海部分媒體，開始出面組織團(tuán)購。在8月18日某房地產(chǎn)網(wǎng)舉辦的上海自住型代表樓盤團(tuán)購置業(yè)大會上，吸引了大華集團(tuán)、華江建設(shè)、天啟&開啟等滬上50多家房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)參與。主辦方該網(wǎng)絡(luò)副總裁代建功表示，“我們希望通過團(tuán)購形式，為開發(fā)商和目標(biāo)購房者搭建溝通的平臺和渠道。”代還認(rèn)為，目前上海樓市僵持不下的決定因素就是價(jià)格——價(jià)格還沒有降到合適的水平或者說許多盤子根本還沒開始降。在此前的團(tuán)購試點(diǎn)中，參與者位于上海中心區(qū)徐家匯的高檔樓盤瑞金尊邸的對外報(bào)價(jià)是18000元/平方米左右，幾乎賣不動(dòng)。但是，當(dāng)該網(wǎng)以12000-15000元/平方米的均價(jià)召集團(tuán)購購房者時(shí)，報(bào)名人數(shù)多達(dá)500人。
　　調(diào)控周期可能持續(xù)2-3年
　　個(gè)人投資理財(cái)網(wǎng)CEO洪曦表示，投資和投機(jī)者不要再寄希望于未來兩三年，能像過去的兩三年一樣，從上海房地產(chǎn)行業(yè)獲取暴利。他認(rèn)為，在未來的兩三年，上海都將持續(xù)這樣一種緩慢下滑的盤整走勢。
　　上述金豐易居的那位副總也表示：“過去的三個(gè)月只是市場對政策的一個(gè)消化期，真正的市場盤整期應(yīng)該是從現(xiàn)在才開始，保守估計(jì)將持續(xù)到明年年中。關(guān)鍵的原因在于過去的幾個(gè)月，消費(fèi)者的心態(tài)發(fā)生了很大的變化，要讓消費(fèi)者重拾信心，不再持幣待購，這需要花去很長的時(shí)間。”
　　在上海代理了數(shù)十個(gè)樓盤的天啟&開啟機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略研究院院長魏劍秋表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。魏認(rèn)為，上海近幾年房地產(chǎn)的高速發(fā)展和城市化進(jìn)程密不可分，“上海從97年以后開始的大規(guī)模舊區(qū)改造，造就了大量的購房需求。中遠(yuǎn)兩灣城就是一個(gè)典型的案例，上海房地產(chǎn)的發(fā)展適應(yīng)了這種大量的需求。”此外，上海經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了多年的高速增長，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和城市化進(jìn)程的啟動(dòng)，兩者促成了上海房地產(chǎn)市場的繁榮。而大量外來人口的涌入也帶來了大量的有效需求，為這個(gè)市場的進(jìn)一步繁榮加入了新動(dòng)力。讓魏劍秋擔(dān)心的是，這一輪經(jīng)濟(jì)周期的結(jié)束已成定局，上一輪過快增長的經(jīng)濟(jì)周期所掩蓋的問題開始暴露，而新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)還未出現(xiàn)，“在這樣的大背景下，失去了最主要的推動(dòng)力，要讓陷入低迷的房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)好起來，很難。”
　　開發(fā)商的態(tài)度也不樂觀。上海市統(tǒng)計(jì)局第二季度針對房地產(chǎn)企業(yè)的專項(xiàng)調(diào)查顯示，今年二季度，上海房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)急速下滑，一舉跌破了景氣臨界值，達(dá)到2000年一季度以來的最低值。在90家被調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)中，僅有14%的企業(yè)家對所在行業(yè)運(yùn)行狀況持樂觀態(tài)度。
　　記者在采訪中得到印證。金地集團(tuán)上海公司項(xiàng)目經(jīng)理鄧耀東表示，總體而言，公司對未來的市場走勢持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，“整個(gè)市場形勢正常偏嚴(yán)峻，現(xiàn)在我們新開的一個(gè)樓盤一周才能賣掉兩三套，這顯然不能和過去的兩年相比，過去的兩年我們推多少就能賣多少，很多時(shí)候是房子還沒出來就一搶而空。”鄧告訴記者，“9、10月份市場價(jià)格還會下調(diào)，但金地的樓盤不會降價(jià)。”
　　復(fù)地集團(tuán)總裁范偉及中凱集團(tuán)總裁楊益華都表示，目前沒有在上海拿地的計(jì)劃。“如今的計(jì)劃是先做完剩下的項(xiàng)目，拿地則需要再看看未來的宏觀形勢，包括宏觀調(diào)控的政策變化、市場的發(fā)展態(tài)勢等。”
　　一直以來，上海房地產(chǎn)因?yàn)楸灰暈槭桥菽疃嗟牡胤剑幱谡{(diào)控政策的焦點(diǎn)。而中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策，正被稱為決定中國經(jīng)濟(jì)未來走向的最大的不確定性因素。上海社科院部門經(jīng)濟(jì)所副所長、上海市政府特聘決策咨詢研究專家楊建文直言不諱，承認(rèn)宏觀調(diào)控引發(fā)的外資收縮和房地產(chǎn)萎靡是導(dǎo)致上海上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)下挫的直接原因。但楊建文表示，即使中央不出臺宏觀調(diào)控，按照上海這十幾年的發(fā)展模式走到今天，也已經(jīng)走到盡頭，決策者急需進(jìn)行根本性的經(jīng)濟(jì)模式調(diào)整。“上海正面臨轉(zhuǎn)折點(diǎn)，是大轉(zhuǎn)型的前夜。上海需要直面的轉(zhuǎn)型有二：一是由于能源等因素上海原有的增長模式不可能繼續(xù)下去；二是WTO過渡期很快結(jié)束，金融業(yè)等主要行業(yè)對體制和開放有更大要求，以往的‘強(qiáng)政府’模式不能再擁有完全的主導(dǎo)權(quán)。今年上半年上海的經(jīng)濟(jì)問題已經(jīng)明顯地把矛盾暴露出來。”
　　看來，接下去要討論的，已經(jīng)不是如何調(diào)控的問題，而是上海的經(jīng)濟(jì)該如何轉(zhuǎn)型了。