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　　新干線訊　中國證券報報道　自2004年底，以重慶、成都和西安為代表的西部房地產(chǎn)市場逐漸引起了人們的關(guān)注，起因是以上海為代表的東部沿海城市由于房地產(chǎn)投資過熱，促使一些海內(nèi)外開發(fā)商開始將目光轉(zhuǎn)向西部二線城市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國西部的潛在優(yōu)勢已越來越多地引起了海內(nèi)外地產(chǎn)資本的興趣，而這種優(yōu)勢主要體現(xiàn)為西部城市房地產(chǎn)開發(fā)成本比東部低，但利潤空間卻并不比東部小。不過，西部房地產(chǎn)業(yè)的興起也逐漸顯露出二線城市投資過熱等不良苗頭。
　　西部地產(chǎn)投資升溫
　　重慶、成都和西安并稱“西部三雄”。而作為大西南惟一的直轄市，重慶正快速發(fā)展成為長江上游的經(jīng)濟中心。顯然，在二線城市中，位于中國西部的重慶、成都及西安已成為國內(nèi)第二大房地產(chǎn)開發(fā)熱土。中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，主要是因為這幾個城市房地產(chǎn)開發(fā)以自住性需求為主，行業(yè)發(fā)展比較健康。此前上海、北京、杭州等城市因房地產(chǎn)投資較熱，吸引了大量開發(fā)商及投資客，而這一階段對西部房地產(chǎn)市場來說，卻恰好使其獲得了一個較為健康的發(fā)展環(huán)境。西部房地產(chǎn)開發(fā)與上海、北京等發(fā)達(dá)城市相比，至少晚了8－10年。從2004年底起，就有大量外來開發(fā)商進入大西南主要城市，香港和記黃埔地產(chǎn)目前已在重慶、成都、西安三個城市開發(fā)了自己的項目。
　　新城國際外方投資商香港置地近日在重慶與當(dāng)?shù)刂_發(fā)商重慶龍湖房地產(chǎn)公司簽屬了一份策略性協(xié)議，根據(jù)該協(xié)議，二者將合作開發(fā)兩個房地產(chǎn)項目，其中一個位于重慶。香港置地只是目前眾多香港、東南亞及北美地產(chǎn)巨頭進駐中國西部的其中一家。東南亞地產(chǎn)大鱷――新加坡吉寶置業(yè)在成都的第一個項目已開盤銷售，其與新加坡建屋發(fā)展局在四川成都合作開發(fā)的一個大型地產(chǎn)項目也將于今年底或明年初開盤。該項目體量巨大，規(guī)劃總建筑面積達(dá)到100萬平方米。
　　據(jù)了解，和黃地產(chǎn)目前正在西安謀劃開發(fā)總投資額達(dá)上百億元的一大型房產(chǎn)項目。目前，和黃地產(chǎn)正與當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)項目進行磋商。當(dāng)?shù)毓賳T透露，西安與和黃地產(chǎn)合作的第一個項目預(yù)計將在下個月簽屬協(xié)議。此外，長實地產(chǎn)也將在重慶渝北區(qū)投資新建一個高檔住宅項目，投資總額超過10億元人民幣。
　　戴德梁行董事胡港文認(rèn)為，中國西部的潛在優(yōu)勢已引起越來越多國際地產(chǎn)資本的投資興趣。這種優(yōu)勢主要體現(xiàn)在西部城市的房地產(chǎn)開發(fā)成本比東部低，但利潤空間卻并不比東部小。目前，上海、北京、杭州等東部沿海城市的房價已上升到了一個非常高的程度，對投資謹(jǐn)慎的國際地產(chǎn)巨頭而言，在中國東部進行大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營將面臨太多的風(fēng)險；而西部大城市的房價還有很大的上升空間，投資風(fēng)險相對低得多。除了成本的考慮之外，高利潤、低風(fēng)險也是吸引國際地產(chǎn)巨頭紛紛探點和布點西部的重要原因。
　　事實上，大量來自上海、北京、廣州等區(qū)域的房地產(chǎn)企業(yè)比境外資本和港資更早在這三個城市進行布局。來自廣州的合生創(chuàng)展在西安的公司已開始運作項目，而來自上海的地產(chǎn)大鱷上海綠地和上海復(fù)地也已在重慶開發(fā)了項目。同樣，來自北京的華潤和來自深圳的中海等知名房地產(chǎn)公司也在成都開發(fā)了中高檔住宅。
　　投資過熱導(dǎo)致連鎖反應(yīng)
　　隨著大量外來開發(fā)商的進入，西部房地產(chǎn)開發(fā)投資得以迅猛增長。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)字顯示，2005年第一季度我國西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長35.6％，增幅比去年最高的1至4月高2個百分點，比去年全年高15個百分點，比同期東部地區(qū)高13.3個百分點。值得注意的是，西部還是在目前全國房地產(chǎn)投資逐步回落的情況下，惟一投資上升的區(qū)域。國家統(tǒng)計局景氣中心研究室副主任張海旺表示，中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資高位反彈，嚴(yán)重制約了本地區(qū)經(jīng)濟穩(wěn)定運行。張海旺認(rèn)為，這首先造成商品房空置面積的較快增長。中西部地區(qū)房地產(chǎn)供給規(guī)模的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入決定的真實需求，必然伴生商品房空置面積的較快增長。中西部地區(qū)房地產(chǎn)供給過剩風(fēng)險和住宅空置面積較快增長最直接的后果，是加重了銀行不良資產(chǎn)和投資資金不足的壓力；同時房地產(chǎn)投資高位反彈的另一面，意味著資金過度集中于房地產(chǎn)、而其它方面甚至整個投資被削弱。
　　重慶市社會科學(xué)院區(qū)域經(jīng)濟研究所所長李勇認(rèn)為，外來開發(fā)商大多是在2003年進入大西南，開發(fā)的也多為中高檔項目，因此未來兩到三年內(nèi)，西南樓市將呈現(xiàn)出中高檔住宅集中入市的情況。近兩年內(nèi)大量外來資金涌入大西南，將對西南大城市房地產(chǎn)格局形成一定的沖擊，未來可能會造成中高檔住宅產(chǎn)品供應(yīng)量過剩。例如，2003年重慶北部新區(qū)推出和規(guī)劃的大盤就達(dá)8個，包括融科蔚城、奧林匹克花園、棕櫚泉花園、保利高爾夫花園等項目，總用地面積達(dá)15500畝，平均每個項目用地約2000畝，這些大盤全部是3800元/平方米以上的中高檔住宅。這8個大盤未來幾年的中高檔住宅實際放量就達(dá)1550萬平方米，而重慶市2004年全年成交商品房只有1918.75萬平方米，其中普通商品住宅和經(jīng)濟適用房占成交總面積的98.7％，高檔公寓和別墅僅占1.3％。
　　同樣，在成都和西安的房地產(chǎn)市場，中低價位普通商品房需求比例也不低于95％。與此同時，中西部地區(qū)的投資過度集中于房地產(chǎn)，還直接影響了其比較收益的提高和基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件等環(huán)境的改善，妨礙外資引進。2004年，中西部地區(qū)實際利用外商直接投資僅占全國的14.1％，其中65％的省份增長低于全國平均數(shù)，60％省份是負(fù)增長，甘肅、內(nèi)蒙古和青海分別下降了61.7％、50.0％和46.6％。此外，如果中西部房地產(chǎn)開發(fā)投資長期處于高位，還將妨礙當(dāng)?shù)爻鞘谢募铀佟埡Ｍf，中部地區(qū)崛起和西部地區(qū)開發(fā)的一個根本性制約因素是城市化進程緩慢。而中西部地區(qū)城市化滯后的主要因素是缺乏資金和投資推動。這一方面與投資過度集中于房地產(chǎn)相關(guān)，農(nóng)村土地流動、規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)民收入增加的投資不足，不利于農(nóng)村剩余勞動力割斷與土地的聯(lián)系，實現(xiàn)與資本的結(jié)合，較快穩(wěn)定地向城市轉(zhuǎn)移；另一方面，也由于投資過度集中于房地產(chǎn)，不僅使城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)特別是勞動力吸收強的中小企業(yè)和服務(wù)業(yè)融資困難，而且使城市規(guī)模擴大和新城市的形成所需要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、成本不斷擴大的土地和勞動力資源配置等資金薄弱，從而降低城市及其產(chǎn)業(yè)接受農(nóng)村人口和勞動力的能力。投資過度集中于房地產(chǎn)而城市化資金薄弱，必然會加劇中西部地區(qū)與東部地區(qū)城市化等方面不平衡矛盾，阻礙整個農(nóng)村人口和勞動力向城市的轉(zhuǎn)移和流動。
　　抑價政策各地看法不一
　　有關(guān)專家指出，如果政府不能很好地協(xié)調(diào)和把握西部高檔住宅的開發(fā)節(jié)奏，那么未來勢必會影響西部房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。在全國十城市房地產(chǎn)市場調(diào)查中，重慶、成都和西安三城市網(wǎng)民對其所居住城市的房地產(chǎn)市場走勢表現(xiàn)出極大關(guān)注，雖然這三個城市都處于房地產(chǎn)起步階段，但三個城市的網(wǎng)民對房地產(chǎn)市場的看法卻截然不同。三個城市對合理價位區(qū)間的認(rèn)同也有所不同，重慶和成都的受訪者認(rèn)為2000－3000元/平方米的房價最合理，而西安則認(rèn)為2000元/平方米以內(nèi)最合理。三個城市多數(shù)網(wǎng)民都認(rèn)為自己城市的房價在一系列宏觀調(diào)控下會小幅下跌。此外，在三個城市的受訪者當(dāng)中，持觀望態(tài)度的人數(shù)所占比例都最多，其中重慶觀望一段時間的人數(shù)占到47.64％，而成都則占39.87％，西安占49.09％。三個城市對自己城市實施七部委細(xì)則的看法也不盡相同。重慶和成都的網(wǎng)民認(rèn)為，擴大土地供應(yīng)，打擊開發(fā)商囤積土地是能夠抑制房價，滿足中低收入者住房需求的最有力措施。而西安的網(wǎng)民則認(rèn)為，最有力的辦法是實行信貸、稅收等優(yōu)惠政策，以引導(dǎo)市場自發(fā)提供中低價房。同時三個城市都有近一半的網(wǎng)民認(rèn)為政府出臺的現(xiàn)有政策還不足以抑制房價上漲，其中重慶占47.4％；成都占59.12％，而西安高達(dá)63.64％。
　　從重慶、成都、西安三個城市近3個月的房地產(chǎn)價格走勢來看，這三個城市的房價并沒有出現(xiàn)如同上海、杭州等城市的大幅下降情況，但三市的房地產(chǎn)銷售量出現(xiàn)了較為明顯的下降趨勢，有些項目開始通過優(yōu)惠打折方式進行托市。此次宏觀調(diào)控因城市不同而有所不同，相對于以上海、杭州為代表的東部區(qū)域來說，西南部房地產(chǎn)市場在本次調(diào)控中所受影響不是很明顯，假如說本次宏觀調(diào)控對于那些房地產(chǎn)過熱的城市是一種治療的話，那么對于西南這些房地產(chǎn)市場剛起步不久，市場相對健康的城市來說，其更大意義則在于預(yù)防和警示作用。
　　其實，西南城市目前在快速發(fā)展過程中也或多或少地出現(xiàn)了投資過熱的苗頭，如西南城市兩到三年后將出現(xiàn)大量高檔住宅產(chǎn)品集中入市的局面，會使政府的規(guī)劃能力面臨新的考驗。當(dāng)然，解決這些問題還需要一個實踐過程，但如果不及早采取控制手段，很可能會步上海房價瘋漲的后塵。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策雖然重點是少數(shù)大城市，但從市場反饋來看，其“一刀切”的效應(yīng)正在顯露，這對于西部基層地區(qū)的打擊尤為明顯。據(jù)調(diào)查，宏觀調(diào)控政策已對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了明顯影響。這種影響主要體現(xiàn)在，在國家宏觀調(diào)控政策大背景下，市民住房消費心理預(yù)期和開發(fā)商信心都有顯著改變:市民對住房價格上漲的預(yù)期有所減弱，產(chǎn)生了一定的觀望心態(tài)；開發(fā)企業(yè)預(yù)期開發(fā)成本上升壓力劇增，開發(fā)難度越來越大，開發(fā)信心已產(chǎn)生明顯的動搖。西部一些地區(qū)的人士表示，西部的房地產(chǎn)業(yè)與東部不同，不是泡沫問題，而是發(fā)展不足。如果在實際操作中“一刀切”，再加上市場信心的改變，這對于地方經(jīng)濟的打擊將會很大，并使得當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的后勁堪憂。