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    新干線訊 每日經(jīng)濟(jì)新聞 
　　歷時(shí)2個(gè)月的全國(guó)大型商業(yè)地產(chǎn)首次專項(xiàng)調(diào)查終于塵埃落定，但全國(guó)眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的心卻依舊懸著———政府接下來將如何出“牌”？
　“目前調(diào)研報(bào)告正在批復(fù)過程中，我們?cè)趫?bào)告中給政府提出了一些建議。”昨日，調(diào)查組成員、中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)研究中心主任韓建徽告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，調(diào)查中確實(shí)發(fā)現(xiàn)了一些問題。“接下來，國(guó)家應(yīng)該會(huì)在促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)健康有序發(fā)展，避免銀行風(fēng)險(xiǎn)及土地、資金等社會(huì)綜合資源的浪費(fèi)等方面有所考慮。”
    過熱
   “調(diào)查發(fā)現(xiàn)，局部地區(qū)存在過熱現(xiàn)象。”
　　韓建徽不無擔(dān)憂地指出，問題主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是一些地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)速度超過了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平；二是不少地區(qū)人均商業(yè)面積指標(biāo)過高；三是大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)結(jié)構(gòu)不合理，局部區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的投資量過大，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆現(xiàn)象嚴(yán)重。
　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平亦深有同感。“這些問題在二三線城市尤為嚴(yán)重。”7月28日在上海舉行的中國(guó)城市商業(yè)建設(shè)規(guī)劃展上，王永平曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，調(diào)查組在廣西調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，柳州市區(qū)1.5公里之內(nèi)建了60多萬平方米的商業(yè)設(shè)施，其中體量高達(dá)20萬-30萬平方米的不止一個(gè)。
　　讓王永平更感憂慮的是，即便如此，這些區(qū)域的開發(fā)商還再三向調(diào)查組強(qiáng)調(diào)，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)并沒有過剩。
　　此次調(diào)查中備受關(guān)注的地級(jí)城市東莞，目前已云集了將近300萬平方米的商業(yè)面積。中原地產(chǎn)在東莞的調(diào)研報(bào)告顯示，東莞人均商業(yè)面積達(dá)到2平方米；而老區(qū)莞城的人均商業(yè)面積達(dá)到3.07平方米，對(duì)比世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積1.2平方米，東莞商業(yè)地產(chǎn)人均商業(yè)面積指標(biāo)已嚴(yán)重超標(biāo)。
　　對(duì)此，韓建徽指出，不同的地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不一，自身對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的消化能力也不一樣。北京、上海、深圳等城市消化能力比較強(qiáng)，但一些欠發(fā)達(dá)的二三線城市如果沒有國(guó)家政策扶持，很難消化已形成的龐大的商業(yè)地產(chǎn)體量。
　　“商業(yè)地產(chǎn)有滯后性特點(diǎn)。”韓建徽強(qiáng)調(diào)，或許在短期內(nèi)看不出問題，但未來一兩年內(nèi)這些問題會(huì)集中釋放，比如大型商業(yè)項(xiàng)目倒閉、空置率居高不下等。
　　事實(shí)上，今年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮可從公開統(tǒng)計(jì)數(shù)字上看出端倪：1-5月份，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資高達(dá)458億元，與去年同期相比增長(zhǎng)38.7%，在建項(xiàng)目面積同比增長(zhǎng)94.7%。1至5月國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開工面積達(dá)1.34億平方米，比去年同期增加兩成以上。與之相對(duì)應(yīng)的是，2004年全年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)空置面積就已經(jīng)達(dá)到2610萬平方米，到今年一季度空置面積又上升了20.3%。
　　與此同時(shí)，各地大型商業(yè)設(shè)施的建設(shè)依舊如火如荼。據(jù)商務(wù)部調(diào)查，近兩年來，北京、上海在建和擬建的大型購物中心建筑面積在100萬平方米以上；深圳已建成和在建的購物中心面積有100萬平方米左右；武漢、成都、杭州等中型城市商業(yè)地產(chǎn)也風(fēng)頭正勁。
　　除了局部過熱，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的脫節(jié)也是讓調(diào)查組成員備感擔(dān)憂的一個(gè)問題。
　　韓建徽指出，眾多商業(yè)地產(chǎn)投資商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律認(rèn)識(shí)不清，從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不善，甚至開發(fā)商人間蒸發(fā)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
　　最鮮活的例子是南寧的白馬商城。這個(gè)由溫州人投資開發(fā)、以小商品批發(fā)為主的大型批發(fā)城，號(hào)稱為大西南批發(fā)業(yè)“航空母艦”。但一期工程于2003年建成后至今未能正式投入運(yùn)營(yíng)，隨著投資方離奇失蹤，600多位業(yè)主高達(dá)數(shù)百萬元的訂位費(fèi)都打了“水漂”。
　　“一些開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中缺少對(duì)零售業(yè)運(yùn)作的了解，盲目上馬大型商業(yè)項(xiàng)目。”王永平坦言。
　　基于此，韓建徽強(qiáng)調(diào)，本次調(diào)查非常及時(shí)也非常緊迫，因?yàn)槿珖?guó)各地的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度太快，一些問題若不及時(shí)解決，將來可能會(huì)帶來非常嚴(yán)重的后遺癥。
    風(fēng)險(xiǎn)
    一位參與撰寫報(bào)告的人士透露，此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，銀行承擔(dān)的可預(yù)見的商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)并沒有此前預(yù)計(jì)的那么大。但是，以住宅名義立項(xiàng)的商業(yè)地產(chǎn)貸款所引發(fā)的隱性風(fēng)險(xiǎn)，卻比預(yù)期要大得多。
　　此前，一份出自商務(wù)部的《中國(guó)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》預(yù)計(jì)，2005年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模將達(dá)到2000億元，增幅將高達(dá)20%。按照上述比例，銀行在商業(yè)地產(chǎn)上需要承擔(dān)的資金應(yīng)該在1400億-1800億元之間。
　　“商業(yè)地產(chǎn)通過銀行的資金應(yīng)該分為兩塊，一塊是直接的，另一塊是間接的。”韓建徽坦言，由于不少城市普遍存在商住樓，住宅和商業(yè)沒有明確界定，使得大量開發(fā)商將以住宅名義立項(xiàng)而取得的貸款用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。“畢竟，商業(yè)地產(chǎn)的貸款門檻要比住宅高，利潤(rùn)也大得多。”
　　韓建徽表示，銷售回款和銀行貸款是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源，在目前許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平及銷售能力低下的情況下，開發(fā)商真正依靠的還是銀行資金，如果銀行對(duì)貸款去向缺乏監(jiān)控，許多貸款就會(huì)被用到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)上。
　　對(duì)此，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部一位負(fù)責(zé)人指出，考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素，目前大多數(shù)銀行對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的貸款都非常謹(jǐn)慎，所以顯性貸款風(fēng)險(xiǎn)還是可控的。但是，“這種掛羊頭賣狗肉的圈錢方式，使得銀行不知道到底有多少貸款流向了商業(yè)地產(chǎn)，控制風(fēng)險(xiǎn)也就無從談起”。
　　事實(shí)上，這一問題正逐漸引起國(guó)內(nèi)銀行的重視。近期，在商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下的重慶，有報(bào)道稱，銀行將嚴(yán)控商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及按揭貸款的發(fā)放，除國(guó)有商業(yè)銀行在信貸方面對(duì)部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還有選擇性支持外，所有股份制銀行均已停止對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款發(fā)放。與此同時(shí)，央行在前段時(shí)間也明確表示，對(duì)于產(chǎn)權(quán)式商鋪的信貸各銀行不予支持。
　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》了解到，這次商務(wù)部的報(bào)告中也建議，銀行應(yīng)建立規(guī)范的中長(zhǎng)期貸款機(jī)制，鼓勵(lì)理性的商業(yè)開發(fā)；設(shè)計(jì)更多的融資產(chǎn)品，放開基金、信托市場(chǎng)，培育像海外基金那樣長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資主體。
商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)與規(guī)劃嚴(yán)重脫節(jié)
　　韓建徽在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》專訪時(shí)表示，一些區(qū)域的建設(shè)部門和規(guī)劃部門在商業(yè)地產(chǎn)上權(quán)責(zé)不清，建設(shè)與規(guī)劃脫節(jié)。
　　韓建徽指出，一些城市大搞商業(yè)地產(chǎn)，大多為了招商引資，搞地方政績(jī)工程，大型商業(yè)設(shè)施在建設(shè)審批時(shí)基本上沒有障礙。由于這些商業(yè)設(shè)施過于重視城市景觀要求，忽視了商業(yè)功能的開發(fā)，結(jié)果招不到商、引不來資，最終造成資金鏈斷裂。
　　他表示，現(xiàn)在各地建設(shè)部門和規(guī)劃部門各行其責(zé)，一些大型商業(yè)項(xiàng)目都已落成，卻還沒有到規(guī)劃部門立項(xiàng)，規(guī)劃滯后使得商業(yè)設(shè)施建設(shè)結(jié)構(gòu)性矛盾突出。
　　另外，由于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目聽證制和一些法律的某些條款有沖突，所以各地政府基本上都沒有真正將聽證制執(zhí)行到位。
　　他最后說，《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》一旦出臺(tái)，有望有效改善建設(shè)與規(guī)劃脫節(jié)的問題，聽證制也將有其法律依據(jù)。