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    新干線訊 《董事會(huì)》
 　 北京房地產(chǎn)界大腕任志強(qiáng)日前拋出了一份題為“莫名其妙、房地產(chǎn)到底怎么了”的“萬(wàn)言書”,對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)目前面臨的問(wèn)題進(jìn)行了系統(tǒng)的分析,涉及面非常地廣,有很多的真知灼見。這份報(bào)告強(qiáng)調(diào),中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該堅(jiān)定不移地走市場(chǎng)化之路,對(duì)于這一點(diǎn),相信不會(huì)有任何的疑義。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該市場(chǎng)化、任何行業(yè)都應(yīng)該市場(chǎng)化,這個(gè)問(wèn)題在當(dāng)下幾乎是無(wú)需過(guò)多強(qiáng)調(diào)的。
　　這份報(bào)告著重批評(píng)的一點(diǎn)是,現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策是一種非市場(chǎng)化的直接價(jià)格調(diào)控。經(jīng)濟(jì)調(diào)控應(yīng)該讓行政手段走開,相信這也是常識(shí)。所謂直接價(jià)格調(diào)控,應(yīng)該是指政府限定了住房可售價(jià)格的上限或下限,但現(xiàn)在的調(diào)控政策,其調(diào)控指向的是不鼓勵(lì)以賣房為目的的炒房行為,采取的具體手段是對(duì)購(gòu)買及轉(zhuǎn)讓第二套房提高了按揭利率及降低了按揭比例,這的確表現(xiàn)為行政性命令,但是不是一種行政性調(diào)控手段,是大可商榷的。
　　所謂“市場(chǎng)化”是說(shuō),通過(guò)自由的供求關(guān)系形成的價(jià)格來(lái)配置資源比計(jì)劃手段配置資源更有效率,這是一個(gè)最終的結(jié)論。形成這一結(jié)論依賴很多前提,經(jīng)典的經(jīng)濟(jì)理論將這些前提清晰地歸納為:在產(chǎn)品市場(chǎng)上沒有買方壟斷和賣方壟斷；在要素市場(chǎng)上也不容許有買方壟斷或賣方壟斷；市場(chǎng)里的各種信息要充分透明地流動(dòng)；交易是自愿地進(jìn)行,不能存在任何意義上的強(qiáng)制行為。如果這些條件得不到滿足,則政府就有必要干預(yù)市場(chǎng),但干預(yù)的手段只能是制定一系列的規(guī)則,其目的是在于盡量使充分競(jìng)爭(zhēng)得以實(shí)現(xiàn)。
　　從形成充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)制的角度來(lái)看,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本性癥結(jié)在于,最重要的生產(chǎn)要素土地的一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)是由政府獨(dú)家壟斷的。房地產(chǎn)市場(chǎng)要真正走市場(chǎng)化之路,這一環(huán)節(jié)的問(wèn)題必須得到解決。但事實(shí)是,在現(xiàn)階段土地就是由政府一家壟斷供給的,由此會(huì)不會(huì)形成相對(duì)于可充分競(jìng)爭(zhēng)情況下的土地供給不足呢？沒有人可以先于經(jīng)驗(yàn)回答這一問(wèn)題,因?yàn)榫獾耐恋毓┙o量應(yīng)該是多少,只能由土地可競(jìng)爭(zhēng)供給之后才能得到答案。那么就帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題,現(xiàn)階段的土地供給是過(guò)多還是過(guò)少呢？現(xiàn)行的制度安排之下形成的價(jià)格給出了回答。因?yàn)樵诳筛?jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)里,價(jià)格總是趨于穩(wěn)定的,供不應(yīng)求會(huì)帶來(lái)價(jià)格的上漲,但同時(shí)也形成了增加供給量的激勵(lì),如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,則可以反證土地的供給是不夠的。
　　因此,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的癥結(jié)就在于土地供給的政府壟斷,任先生的市場(chǎng)化主張應(yīng)該著眼于此,很遺憾的是任先生的報(bào)告回避了這一問(wèn)題。
　　一個(gè)更現(xiàn)實(shí)的根本性問(wèn)題在于,現(xiàn)階段實(shí)現(xiàn)土地供給的充分競(jìng)爭(zhēng)是不可能的,憲法規(guī)定了土地總體上屬于國(guó)家所有,只能由政府來(lái)充當(dāng)惟一的賣方。同時(shí)任先生也強(qiáng)調(diào)了,居民的住房權(quán)必須得到落實(shí)。目前的事實(shí)是,只有8%的居民對(duì)現(xiàn)行房?jī)r(jià)有承受能力,也就是說(shuō),理論上而言,92%居民的住房權(quán)是得不到落實(shí)的,那么政府當(dāng)然有責(zé)任為92%居民的住房權(quán)負(fù)責(zé)。悖論于是出現(xiàn)了,土地供給制度事實(shí)上是短期內(nèi)得不到解決的,作為產(chǎn)品市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)又是充分競(jìng)爭(zhēng)的,開發(fā)商買地賣房大體上是按照市場(chǎng)原則操作的,他們無(wú)需為房?jī)r(jià)是高還是低承擔(dān)任何指責(zé),那么92%居民的住房問(wèn)題怎么辦？
　　這個(gè)問(wèn)題被拋給了政府,這就是,基于土地只能由政府一家供應(yīng)、92%的居民買不起房、開發(fā)商無(wú)需為高房?jī)r(jià)負(fù)責(zé)這三大事實(shí)前提,政府應(yīng)該如何調(diào)控？
　　如任先生在報(bào)告中也強(qiáng)調(diào)了,在住房保障制度沒有建立起來(lái)這一事實(shí)前提下,目前政府出讓土地、由開發(fā)商市場(chǎng)化開發(fā)的住房供給制度,事實(shí)上隱含了要通過(guò)市場(chǎng)化的途徑來(lái)落實(shí)社會(huì)保障的政策意圖。問(wèn)題的癥結(jié)就在這里:既然現(xiàn)行的住房供給制度帶有實(shí)現(xiàn)住房社會(huì)保障的性質(zhì),住房的社會(huì)保障的要義是在于住房要人人有份、但不允許多拿多占,理論上而言一戶家庭只能購(gòu)買一個(gè)單位,這與全面社保的不同之處只是在于獲得住房的過(guò)程是市場(chǎng)化的。
　　因此,政府在市場(chǎng)化地實(shí)行住房社會(huì)保障這一政策前提之下,邏輯的必然就是可以將以賣房為目的的炒房行為作為調(diào)控對(duì)象。當(dāng)然,這一調(diào)控行為不能以直接干預(yù)價(jià)格的方式進(jìn)行,也不能強(qiáng)制限制有房戶的買房行為,只能是通過(guò)市場(chǎng)化的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。比如對(duì)購(gòu)買第二套房子進(jìn)行按揭利率、按揭比例方面的限制。這事實(shí)上是制定了一個(gè)平等地對(duì)所有人開放的市場(chǎng)規(guī)則,這一規(guī)則的合法性在于,其并不針對(duì)任何具體的特定的人,只是為了改變購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)預(yù)期,激勵(lì)購(gòu)房者放棄購(gòu)買第二套房子。因此,以限制炒房為目的的調(diào)控政策,是現(xiàn)行制度安排之下的邏輯要求。
　　反過(guò)來(lái)說(shuō),開發(fā)商在競(jìng)拍買地時(shí),對(duì)今后的市場(chǎng)需求有一個(gè)自己的預(yù)期,由此來(lái)決定自己的報(bào)價(jià)水平,限制炒房會(huì)不會(huì)影響到開發(fā)商對(duì)預(yù)期可實(shí)現(xiàn)的需求做出錯(cuò)誤判斷呢？不會(huì),如果開發(fā)商能夠認(rèn)識(shí)清楚目前的住房供給制度安排的特質(zhì),就應(yīng)該可以對(duì)部分炒房者出局之后的未來(lái)市場(chǎng)需求有一個(gè)理性預(yù)期,競(jìng)拍拿地時(shí)的報(bào)價(jià)就應(yīng)該包含了這一預(yù)期。如果預(yù)期失誤造成買地成本過(guò)高,則應(yīng)該由開發(fā)商自己消化,怨不得現(xiàn)行的調(diào)控政策。
　　因此,現(xiàn)行的調(diào)控政策根本不是以房?jī)r(jià)為調(diào)控對(duì)象,而是對(duì)有房戶設(shè)置了買房的市場(chǎng)準(zhǔn)入限制,本質(zhì)上仍然是制定市場(chǎng)規(guī)則的行為,并沒有人為地設(shè)定住房的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。這種調(diào)控措施是具有正當(dāng)性的,也是政府實(shí)施公共行政的職責(zé)所在。所謂房地產(chǎn)新政,是在土地政府一家供給、住房保障必須落實(shí)的特定的制度約束之下的必然要求,并沒有背離市場(chǎng)化的目標(biāo)。
　　在報(bào)告中,任先生表現(xiàn)出了對(duì)房地產(chǎn)必須走市場(chǎng)化之路的堅(jiān)定信念,但是,報(bào)告又有很多斬釘截鐵的分析結(jié)論是與堅(jiān)持市場(chǎng)化主張背道而馳。最典型的是,報(bào)告著重強(qiáng)調(diào)了“房?jī)r(jià)是沒有理由下降的”這一核心觀點(diǎn)。任先生得出“房?jī)r(jià)是沒有理由下降的”的理由大致包括:經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房?jī)r(jià)必定上漲、成本增長(zhǎng)會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲、住房品質(zhì)上升會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上升、土地稀缺會(huì)造成供給的緊張等理由。這些理由錯(cuò)得離譜！
　　筆者去年曾撰文《“房?jī)r(jià)必定上漲”論實(shí)屬大謬》對(duì)此類論調(diào)進(jìn)行過(guò)駁斥。如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、原材料稀缺、產(chǎn)品品質(zhì)改進(jìn)必定帶來(lái)商品價(jià)格的上漲,那我們可以看到,上世紀(jì)90年代以來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)了多少,而電視機(jī)的品質(zhì)上升了多少、價(jià)格又下降了多少？土地固然稀缺,但是難道顯像管就不稀缺嗎？為什么電視機(jī)的價(jià)格是在一路下跌呢？因?yàn)樵陂L(zhǎng)期內(nèi),隨著分工的深化、技術(shù)的進(jìn)步,產(chǎn)品價(jià)格會(huì)呈下跌的趨勢(shì)。這是一個(gè)最基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律,斯密在《國(guó)富論》開篇的前三章就揭示了這一道理。
　　香港、美國(guó)的市場(chǎng)化程度比中國(guó)大陸地區(qū)高得多,香港的土地制度與大陸類似,但香港的人均土地占有量遠(yuǎn)低于大陸,為什么香港、美國(guó)的房?jī)r(jià)并沒有永遠(yuǎn)地上漲呢？原因在于,市場(chǎng)里價(jià)格的漲跌是由供求關(guān)系決定的,供不應(yīng)求則價(jià)格上漲,供過(guò)于求則價(jià)格下跌。價(jià)格的漲漲跌跌是最正常的市場(chǎng)現(xiàn)象,根本不可能出現(xiàn)所謂“房?jī)r(jià)必定上漲”或“房?jī)r(jià)必定下跌”之類的絕對(duì)性論斷。所謂房?jī)r(jià)必定上漲,既違背了經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí),也違背于歷史事實(shí),精通市場(chǎng)化道理的任志強(qiáng)先生何以犯這么低級(jí)的“選擇性錯(cuò)誤”呢？
　　說(shuō)到市場(chǎng)化,有一個(gè)細(xì)節(jié)不得不提。去年上半年,同為地產(chǎn)“大腕”的潘石屹公然在媒體上宣稱,要建立“房企聯(lián)盟”合謀拿地,制約房地產(chǎn)企業(yè)的隨意降價(jià)行為,以“維護(hù)行業(yè)利益”。所謂合謀拿地,是公然的反市場(chǎng)化行為。我國(guó)自2003年11月1日起開始施行《制止價(jià)格壟斷行為暫行規(guī)定》,其中第四條明明白白地指出, “經(jīng)營(yíng)者之間不得通過(guò)協(xié)議、決議或者協(xié)調(diào)等串通方式實(shí)行下列價(jià)格壟斷行為:統(tǒng)一確定、維持或變更價(jià)格；通過(guò)限制產(chǎn)量或者供應(yīng)量,操縱價(jià)格；在招投標(biāo)或者拍賣活動(dòng)中操縱價(jià)格。”然而,潘石屹居然向媒體表示已與多家開發(fā)商“通過(guò)電話”以“尋求聯(lián)動(dòng)”,這已經(jīng)是走在了違法的邊緣。當(dāng)其時(shí),以捍衛(wèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)化為己任的任志強(qiáng)先生在哪里？為什么不對(duì)“小潘”的這種反市場(chǎng)且可能的違法行為予以抵制并堅(jiān)決駁斥呢？
　　誠(chéng)如任先生的發(fā)問(wèn)——“房地產(chǎn)到底怎么了？”房地產(chǎn)沒怎么,只不過(guò)是現(xiàn)行的房?jī)r(jià)太高了,老百姓買不起房子了,加上炒家沒了,所以現(xiàn)在房子賣的不那么快了。怎么解決這個(gè)問(wèn)題？經(jīng)濟(jì)學(xué)給出的回答很簡(jiǎn)單——降價(jià),只要價(jià)格降低了,購(gòu)買量就一定上升,這是隱含在“市場(chǎng)化”之中的顛撲不破的市場(chǎng)規(guī)律。可以理解的是,降價(jià)是會(huì)損害到開發(fā)商的利益的,在任先生自相矛盾的言論和行為中,只能得出一個(gè)結(jié)論,任先生對(duì)市場(chǎng)化避重就輕的質(zhì)疑,固然是打著市場(chǎng)化的旗號(hào),其實(shí)不過(guò)是為高房?jī)r(jià)尋找合理性罷了。
　　(作者系浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士后）