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    新干線訊 新華每日電訊 據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，開發(fā)商們期盼已久的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售旺季“金九（月）銀十（月）”到了，但今年似乎并未像往年那樣進(jìn)入銷售火紅季節(jié)，市場(chǎng)甚至連明顯轉(zhuǎn)暖的跡象也未顯現(xiàn)。“這市道要再這樣下去，一些開發(fā)商肯定是扛不住了”。一位房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人十分肯定地說(shuō)。京、滬兩地的“民意”調(diào)查也分別顯示，這兩個(gè)全國(guó)最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前尚未走出觀望期。 對(duì)于開發(fā)商“別再觀望”的呼吁，學(xué)者易憲容說(shuō)，別輕信 
    大約也就是在上星期，中房指數(shù)研究院華東分院在上海做的一項(xiàng)消費(fèi)者購(gòu)房意愿調(diào)查顯示，在三個(gè)月內(nèi)有購(gòu)房意愿或有購(gòu)房計(jì)劃的被調(diào)查者，僅占被調(diào)查訪問總?cè)藬?shù)的8％。比上海市場(chǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)略顯溫和的北京一家機(jī)構(gòu)“民調(diào)”顯示：50.77％的購(gòu)房者選擇“長(zhǎng)期觀望，等待政府再出臺(tái)新政策平抑房?jī)r(jià)”，在準(zhǔn)備購(gòu)房的消費(fèi)者中，67.25％的人把購(gòu)房時(shí)間推遲到“明年或再遲一些”，而接受調(diào)查的人群中，59.94％的人認(rèn)為下半年房?jī)r(jià)將會(huì)下跌。對(duì)于樓市觀望期會(huì)持續(xù)多久，不同的人群發(fā)出不同的聲音。
    北京知名開發(fā)商SOHO（中國(guó)）有限公司董事長(zhǎng)潘石屹堅(jiān)稱市場(chǎng)已走出觀望期，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)更放言，消費(fèi)者如果繼續(xù)觀望，“花的錢可能更多”，而一直讓開發(fā)商們頭疼的中國(guó)社科院金融所研究員易憲容則呼吁，消費(fèi)者不要輕信地產(chǎn)商的話，買不買房要自己作決定。他認(rèn)為，目前有效需求已趨于下降，這個(gè)現(xiàn)象可以從消費(fèi)信貸的增速上看出。現(xiàn)在的需求并非像想象中那樣旺盛。
    在北京某普通住宅項(xiàng)目售樓處，來(lái)看房的人依然不少，但通過這些購(gòu)房人的言談話語(yǔ)中可以感受到，他們對(duì)購(gòu)房的態(tài)度顯然比五個(gè)月前要謹(jǐn)慎得多。這個(gè)項(xiàng)目的銷售經(jīng)理告訴記者，目前普通住宅項(xiàng)目雖然不如年初那么火爆，但基本上每天都會(huì)有近十套左右的成交量，而離這個(gè)項(xiàng)目不遠(yuǎn)的一個(gè)高檔住宅項(xiàng)目的成交記錄則不那么理想了。按照北京市場(chǎng)的以往規(guī)律，如果一個(gè)新項(xiàng)目推出的三個(gè)月內(nèi)，銷售不能過半，就說(shuō)明這個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位有問題。當(dāng)然，在市場(chǎng)大勢(shì)不好的情況下，高檔項(xiàng)目銷售艱難是一個(gè)很普遍的現(xiàn)象。
樓盤的銷售回款幾乎成了開發(fā)商們唯一所能得到的現(xiàn)金流 
    一位對(duì)京、滬樓盤都頗為關(guān)注的業(yè)內(nèi)人士向記者表明了這樣一個(gè)觀點(diǎn)，上海樓市盡管上個(gè)月成交量環(huán)比增長(zhǎng)了約7％，但這不足以說(shuō)明上海市場(chǎng)已走出了觀望期，上海房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)沒有跌到位，只有市場(chǎng)放量下跌，才能表明有接盤資金入場(chǎng)，或許這才是市場(chǎng)面臨轉(zhuǎn)折的標(biāo)志。北京市場(chǎng)目前的狀態(tài)是，高檔住宅銷售普遍不是很理想，而每平方米5000元至7000元左右的普通住宅市場(chǎng)購(gòu)買力，則表現(xiàn)出有一定的自住型消費(fèi)需求量。
    客觀地說(shuō)，目前對(duì)開發(fā)商最大的考驗(yàn)來(lái)自資金鏈的緊繃。在央行擰緊了對(duì)開發(fā)商流動(dòng)資金貸款和企業(yè)開發(fā)貸款的龍頭后，樓盤的銷售回款幾乎成了開發(fā)商們唯一所能得到的現(xiàn)金流。其它非銀行渠道的融資，資金成本相當(dāng)高。據(jù)信托業(yè)人士介紹，房地產(chǎn)集合信托融資的資金成本目前至少在年利率10％以上，而銀行委托貸款有的則高達(dá)14％。一位銀行業(yè)界人士透露，由于目前相關(guān)法規(guī)禁止企業(yè)間直接借貸，但企業(yè)間或企業(yè)與個(gè)人間通過銀行進(jìn)行一對(duì)一的“委托貸款”是合法行為，所以，近來(lái)流入房地產(chǎn)企業(yè)的“國(guó)資”大都通過銀行辦理委托貸款。另外，眼下各地銀監(jiān)局對(duì)集合信托實(shí)行審批備案制，真正能夠符合信托計(jì)劃成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目并不是很多。所以，對(duì)大多數(shù)開發(fā)商而言，在缺乏融資渠道的情況下，資金鏈緊繃是房地產(chǎn)項(xiàng)目考慮降價(jià)銷售最主要的剛性因素。
不少不降價(jià)的樓盤實(shí)際上已開始玩“暗度陳倉(cāng)”的游戲 
    在房地產(chǎn)開發(fā)資金普遍偏緊的市況下，不同的開發(fā)商所采取的應(yīng)對(duì)策略也是大相徑庭。少數(shù)前期趕上調(diào)控前開盤的項(xiàng)目，由于有銷售回款的支撐，采取了“捂盤”的市場(chǎng)策略。如位于北京朝陽(yáng)公園區(qū)某均價(jià)過萬(wàn)元的高檔住宅項(xiàng)目，在2005年春夏之交宣布“封盤”，其后一直沒有什么動(dòng)靜。該項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人稱，什么時(shí)候把剩余的樓盤投向市場(chǎng)，要根據(jù)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)決定。
    在上海，數(shù)個(gè)號(hào)稱“頂級(jí)”高檔住宅項(xiàng)目也不約而同地采取了“捂盤”策略。但這種力圖通過減少可售房源，以保持銷售利潤(rùn)的市場(chǎng)策略似乎并不十分有效。一些“捂”了一段時(shí)間后重新開盤的項(xiàng)目，其市場(chǎng)表現(xiàn)就是價(jià)格表面不降，但成交極其清淡。大多數(shù)這類項(xiàng)目月售出單元不超過十套。坊間人士稱，不少不降價(jià)的樓盤實(shí)際上已開始玩“暗度陳倉(cāng)”的游戲，如購(gòu)尾房贈(zèng)車位的優(yōu)惠措施，購(gòu)房二次打折……，變相降價(jià)手法層出不窮。“事實(shí)上，開發(fā)商如果一定要和市場(chǎng)‘較勁’是極不現(xiàn)實(shí)的，沒準(zhǔn)最后會(huì)‘死’得很慘。”一位經(jīng)歷數(shù)次房地產(chǎn)市場(chǎng)起落的業(yè)界資深人士不無(wú)感慨地說(shuō)。

平均房?jī)r(jià)的漲跌數(shù)據(jù)，對(duì)普通購(gòu)房者未必適用
    不少有購(gòu)房打算，但至今仍采取觀望態(tài)度的老百姓，其心思主要還是希望房?jī)r(jià)再降一些。那么，北京房?jī)r(jià)有無(wú)下降的可能？這里，首先應(yīng)就目前房?jī)r(jià)漲跌的“非常規(guī)因素”做一分析。
    按照常規(guī)，政府每隔一段時(shí)間都會(huì)公布平均房?jī)r(jià)的漲跌數(shù)據(jù)。這雖然是判斷市場(chǎng)整體價(jià)格的一個(gè)重要依據(jù)，但對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，有時(shí)并不能準(zhǔn)確反映你所看中樓盤的價(jià)格走勢(shì)。因?yàn)椋嘘P(guān)部門統(tǒng)計(jì)的口徑是以全市房地產(chǎn)即期價(jià)格為依據(jù)的。例如，某月位于市區(qū)（如北京四環(huán)以內(nèi)）的房地產(chǎn)開發(fā)量大，而遠(yuǎn)郊區(qū)縣開發(fā)量少，則當(dāng)月的房地產(chǎn)平均價(jià)格肯定會(huì)高。
    再有，房?jī)r(jià)攀升也與開發(fā)商的銷售策略有關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，某一項(xiàng)目在開盤之初，開發(fā)商大都會(huì)將開盤價(jià)定的相對(duì)低些。這一是因?yàn)殚_發(fā)商要對(duì)市場(chǎng)承受能力進(jìn)行“試水”，以免定位不準(zhǔn)而陷于被動(dòng)；二是有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商一般先拿出來(lái)賣的單元大多是位置、戶型、朝向、樓層不是很理想的房子，這樣隨著銷售的推進(jìn)，價(jià)格必然越賣越高；三是房?jī)r(jià)“低開高走”容易給人一種房子升值的感覺，有利于聚集人氣。這就是人們?yōu)槭裁磿?huì)感覺房?jī)r(jià)在不斷上漲的原因。
據(jù)透露，不少原計(jì)劃開發(fā)高檔住宅的項(xiàng)目，正重新制訂規(guī)劃和調(diào)整市場(chǎng)方案
    從北京房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，可以說(shuō)目前仍處于觀望期。據(jù)北京有關(guān)部門的數(shù)據(jù)顯示，今年1—7月商品住宅空置面積同比上升12.5％，商品住宅預(yù)售成交面積同比下降了20.7％。如果將宏觀調(diào)控影響從5月才開始顯現(xiàn)的因素考慮在內(nèi)，那么自5月至8月北京市場(chǎng)交易量同比下降的幅度可能更多。
    另外，根據(jù)北京一專業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，約近六成的被調(diào)查者認(rèn)為，今年下半年北京房?jī)r(jià)將會(huì)下跌。客觀地說(shuō)，這種預(yù)期并非完全是出于對(duì)宏觀調(diào)控政策不確定的原因，更多地是來(lái)自一些較為權(quán)威的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的對(duì)下半年市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)放量的預(yù)測(cè)。近日，北京各區(qū)域新住宅項(xiàng)目紛紛開盤的消息不脛而走。在目前政府土地政策的限定下，在規(guī)定期限內(nèi)如不開發(fā)政府將收回土地，使得相當(dāng)一批8.31過關(guān)項(xiàng)目正在快馬加鞭地加快了上市進(jìn)程。預(yù)計(jì)今后的兩三個(gè)月內(nèi)會(huì)有更多的新樓盤面市。
    據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，不少原計(jì)劃開發(fā)高檔住宅的項(xiàng)目，鑒于目前高端市場(chǎng)的不景氣，正在重新制訂規(guī)劃和調(diào)整市場(chǎng)方案。在年內(nèi)，在將有大量新項(xiàng)目源源不斷以低姿態(tài)入市的預(yù)期下，目前在售項(xiàng)目（尤其是高檔住宅）漲升的空間就不會(huì)很大。一個(gè)比較保守的估計(jì)，到今年末北京市場(chǎng)或許不會(huì)再現(xiàn)5.11以前的火熱行情。