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　　住宅立項(xiàng)和寫字樓立項(xiàng)的土地出讓金大概相差50%，這還不包括使用年限、銀行按揭貸款、其他配套設(shè)備和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上的差距

　　《經(jīng)濟(jì)》雜志報(bào)道，物流項(xiàng)目正成為房地產(chǎn)商們新的扎堆地帶，被稱為是土地市場的一塊“新大陸”。
 
　　“在廣州，包括合生創(chuàng)展、富力、恒大、美林基業(yè)、珠江投資等在內(nèi)的諸多房地產(chǎn)巨頭正以迅雷不及掩耳之勢四處圈地，迫切要介入這一領(lǐng)域，以期早一步搶占高地。”業(yè)內(nèi)媒體評論。

　　地產(chǎn)商們?nèi)绱饲嗖A物流地產(chǎn)的理由很簡單，在土地立項(xiàng)上，物流地產(chǎn)相對而言比較廉價(jià)。

　　“中國的物流地產(chǎn)是‘概念過剩’，很多地產(chǎn)商打著物流地產(chǎn)的幌子在圈地，再把土地拿來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，”美國普洛斯中國區(qū)董事總經(jīng)理梅志明表示。

　　根據(jù)土地的用途不同，土地的價(jià)格也不同。開發(fā)商往往在廉價(jià)購買土地后轉(zhuǎn)做經(jīng)營其他地產(chǎn)項(xiàng)目。中信證券的分析師王德勇說，“這種現(xiàn)象太多了，有的甚至更嚴(yán)重。如住宅立項(xiàng)的土地用在商務(wù)僅在北京的CBD就是一件很普遍的事。”

　　商業(yè)技巧

　　中國號稱實(shí)施“世界上最嚴(yán)格的土地保護(hù)制度”，城市的土地屬于國有，但是“嚴(yán)格的土地制度”也鍛煉了中國地產(chǎn)商高超的商業(yè)技巧。

　　放眼北京的CBD，商務(wù)住宅和寫字樓的廣告比比皆是，而真正的敢理直氣壯號稱純住宅的寥若晨星。據(jù)了解，除籃堡國際公寓打出純住宅的口號以外，大多數(shù)的地產(chǎn)公司打出的口號都是商務(wù)、出租。而據(jù)業(yè)地產(chǎn)界人士透露，很多地產(chǎn)商都試圖把住宅或公寓立項(xiàng)的土地變相地開發(fā)成寫字樓的功能。

　　2004年4月，富力地產(chǎn)買下1900畝廣州花東鎮(zhèn)工業(yè)倉儲(chǔ)用地，價(jià)格大約在10萬元／畝，這塊土地的現(xiàn)在的地價(jià)已經(jīng)上漲到為18萬元／畝。而對于工業(yè)倉儲(chǔ)用地的用處，據(jù)了解，富力這個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目正在進(jìn)行前期的招商工作，計(jì)劃有住宅、酒店、寫字樓及物流等業(yè)態(tài)。

　　中原地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，這種現(xiàn)象沒有辦法區(qū)別是否違規(guī)。王德勇同樣認(rèn)為，開發(fā)商從頭到尾也都是按照政策范圍內(nèi)操作，只是最終產(chǎn)品的使用功能轉(zhuǎn)換了。

　　熟悉這一套的高手要算潘石屹，他的現(xiàn)代城和建外的SOHO通過集納時(shí)尚元素的家庭辦公理念，掩蓋了寫字樓的本來面目，購買者趨之若鶩。而據(jù)了解，建外SOHO的土地立項(xiàng)并非商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但建起來的新型公寓卻完全具備寫字樓功能。

　　“政府給地產(chǎn)商劃定一個(gè)圈，就這么大的范圍，大家都聚集在圓圈中心，只有向邊緣靠近才能得到想要的，但不是盲目地靠近，而是看準(zhǔn)的情況下，”潘石屹說。

　　存在與合理

　　據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長張?jiān)私榻B，土地在開發(fā)之前有很多名目，比如有工業(yè)用地(工業(yè)地產(chǎn))、倉儲(chǔ)用地(物流地產(chǎn))、住宅用地和商業(yè)用地等。根據(jù)土地的用途不同，土地的價(jià)格也不同。

　　“寫字樓立項(xiàng)與住宅和公寓立項(xiàng)的在很多方面相差很多，”北京陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范小沖說。

　　據(jù)了解，住宅立項(xiàng)和寫字樓立項(xiàng)的土地出讓金大概相差50%，顯然用住宅立項(xiàng)的土地建造具有寫字樓功能的住宅會(huì)獲取更為豐厚的利潤。在使用年限上，住宅用地為70年，而商業(yè)寫字樓或者工業(yè)和其他用地一般為40年或50年。

　　王德勇說，如果說住宅用地的價(jià)格為500元時(shí)，商用地價(jià)就可能是1000元，同樣一塊地，開發(fā)立項(xiàng)不同價(jià)格差別很大。實(shí)際還遠(yuǎn)不止這些，考慮到使用年限上的差異，住宅用地的使用年限是70年，寫字樓是50年，二者相差就是70年乘以500元與50年乘以1000元的差價(jià)。這其中的成本收益相當(dāng)可觀。

　　此外，住宅和寫字樓的銀行按揭貸款也相差許多，住宅可以8成按揭而寫字樓只能6成或5成按揭，寫字樓功能的住宅還可以享受貸款利率的差別。還有在其他配套設(shè)備和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上，包括電、水、層高等也不同，物業(yè)管理費(fèi)、房產(chǎn)稅等也相差很多等等。

　　土地立項(xiàng)不同而導(dǎo)致巨大的利益差異，致使開發(fā)商改變土地的使用意圖和使用性質(zhì)已經(jīng)不是新鮮的事情。

　　“存在的原因首先是有市場有需求，而不是那個(gè)開發(fā)商為了省錢的問題。”在北京首旅華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事總經(jīng)理徐培建看來，地產(chǎn)商們并非圖謀土地差價(jià)。不可否認(rèn)以住宅或公寓立項(xiàng)蓋寫字樓比直接蓋寫字樓的成本要低，但這又與寫字樓的售價(jià)太高分不開。

　　由于價(jià)格太高，據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示：北京市空置一年以上辦公用戶(未出售的寫字樓)在2005年1月到6月是308.9萬平方米，占整個(gè)商品樓空置率的9.6%。

　　據(jù)了解，現(xiàn)在的市場需求大量存在一般中檔或乙級寫字樓，而目前供應(yīng)的寫字樓甲級或高檔的寫字樓很普遍，銷售率很低，所以那種商務(wù)樓或者叫做“住宅寫字樓”滿足了大量的市場需求。

　　政府是否稱職的考題

　　對于開發(fā)商改變項(xiàng)目用途，開發(fā)商在獲取土地的審批到建成很少有違規(guī)的地方，只是對最終產(chǎn)品的功能宣傳上做改變，對此政府一時(shí)拿不出明文規(guī)定的條例，讓開發(fā)商自覺守規(guī)幾乎不太可能，這就導(dǎo)致了政府原來的土地規(guī)劃虛設(shè)，無法有效管理。

　　“一旦查出違規(guī)的現(xiàn)象會(huì)拆掉重建。最輕的處罰也要罰款，補(bǔ)交土地出讓金，”北京市規(guī)劃委員會(huì)負(fù)責(zé)新聞辦的陳主任說。但他承認(rèn)，這種情況下不太容易確定土地身份，當(dāng)初立項(xiàng)的名目很多人不甚了解。而具體是否違規(guī)就要參看《北京城市規(guī)劃條例》。

　　“其實(shí)最終受到損失是政府，包括各種土地出讓金和稅費(fèi)的損失，”王德勇說。政府的睜一只眼閉一只眼，不但損害了自己的利益，同時(shí)也拉低了市場價(jià)格，使競爭更加激烈。

　　“政府的管理難度很大，政府的工作太多，如何采取有效的管理辦法是政府該反思的，”范小沖說，“在國外，寫字樓不好就改住宅，這個(gè)是按功能并由市場決定，而不是立項(xiàng)。”他認(rèn)為，政府政策需要重新劃分，反思住宅和寫字樓身份認(rèn)定，按著最終使用功能來確定標(biāo)準(zhǔn)。

　　對此，政府出臺(tái)了一系列新的土地政策，希望從土地源頭遏制土地市場出現(xiàn)的違規(guī)問題。

　　今年的7月初，北京市國土局出臺(tái)《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)管理辦法》配套文件出臺(tái)。這些配套文件中重要的一項(xiàng)就是土地預(yù)審制度：即要求開發(fā)商在申報(bào)立項(xiàng)時(shí)要向市土地行政主管部門提出用地預(yù)審申請，市土地行政主管部門將依法對建設(shè)項(xiàng)目用地進(jìn)行審查并提出意見。同時(shí)，開發(fā)商在做項(xiàng)目的可行性研究論證時(shí)也要注意主管部門的預(yù)審意見。

　　業(yè)界認(rèn)為，“主管部門的預(yù)審意見將成為開發(fā)商拿項(xiàng)目的命脈”。

　　其實(shí)早在2001年，國土資源部首次公布了《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》。2004年底，國土資源部以第27號令方式公布了修改后的新《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》強(qiáng)調(diào)：任何建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)必須經(jīng)過預(yù)審環(huán)節(jié)；建立建設(shè)項(xiàng)目用地分級預(yù)審制度；明確規(guī)定，未經(jīng)預(yù)審或者預(yù)審未通過的項(xiàng)目，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收，不得辦理供地手續(xù)。而在此之前，開發(fā)商立項(xiàng)的基本審批程序是報(bào)發(fā)改委立項(xiàng)，然后再報(bào)規(guī)劃局審批建設(shè)方案，在這其中，國土資源局的作用是確認(rèn)土地性質(zhì)，評估土地出讓金，頒發(fā)《用地規(guī)劃許可證》。

　　文件的出臺(tái)體現(xiàn)了政府對土地規(guī)劃的新認(rèn)識(shí)，對于開發(fā)商而言，多一個(gè)預(yù)審環(huán)節(jié)就增加了隨意改變土地規(guī)劃用途的難度。

　　不過在王德勇看來，精明的開發(fā)商在土地審批和建設(shè)上并不存在“違規(guī)”，問題的關(guān)鍵在于使用上。如果在后期使用上政府不嚴(yán)加管理，地產(chǎn)商的相對廉價(jià)圈來的地還會(huì)巧妙地運(yùn)作其他地產(chǎn)項(xiàng)目，單就一個(gè)土地預(yù)審制度恐怕很難解決“土地變形”問題。

　　也許政府在進(jìn)行土地規(guī)劃之時(shí)要考慮到市場需求，但政府部門又畢竟不是商人，他們更多的是要考慮公共利益。政府如何扮演好一個(gè)合理配置國有資源的角色，制訂一個(gè)“多贏”的政策，是一道政府否稱職的考題。