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　　原因主要在于中心城區(qū)成交量減少；市場對房價的預(yù)期進一步下降
　　新干線訊　每日經(jīng)濟新聞報道　作為傳統(tǒng)銷售旺季9月的第一周，上周上海住宅成交均價卻打破之前兩周連續(xù)上漲的趨勢，出現(xiàn)下跌。

　　易居中國統(tǒng)計數(shù)字顯示，9月2日至9月8日，上海商品房成交均價為8106元/平方米，環(huán)比下跌9.27%，普通住宅成交均價為9219元/平方米，環(huán)比下跌8.62%。而市場成交量繼續(xù)上揚，但總體來看，幅度不大，商品房成交量為28.25萬平方米，環(huán)比上揚1.99%；普通住宅成交量達到17.6萬平方米，環(huán)比上揚6.7%。

　　“均價下跌，主要原因是成交結(jié)構(gòu)變化。”昨日，易居中國研發(fā)部經(jīng)理鄭翎昀指出。

　　上周成交結(jié)構(gòu)明顯出現(xiàn)“外圍上升、城區(qū)下降”的特征。上海房產(chǎn)之窗網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，外環(huán)以內(nèi)住宅量價齊跌，內(nèi)環(huán)住宅成交量下跌19.1%，內(nèi)中環(huán)下跌26.8%，中外環(huán)下跌7.8%。與之形成對比的是，外郊環(huán)、郊環(huán)的成交量分別上升35.1%、23.6%。

　　而易居中國統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周市中心五大區(qū)———盧灣、黃浦、長寧、靜安、徐匯商品房成交量全線下降，降幅分別為16.2%、35.3%、32.5%、27.9%、21.5%。但郊區(qū)區(qū)縣如崇明、奉賢，成交量較之前一周幾乎翻番。

　　“成交面積排名前10位的樓盤已經(jīng)從前一周的中環(huán)以內(nèi)移至外環(huán)附近，上周外郊環(huán)的樓盤就占據(jù)了5個位置。”房產(chǎn)之窗網(wǎng)分析師尹喻分析，主要原因在于近階段外郊環(huán)樓盤上市量集中，加上閔行七寶、浦東三林板塊樓盤出現(xiàn)降價，帶動外郊環(huán)樓盤銷售好轉(zhuǎn)。

　　“不管如何，上海住宅均價的漲跌受結(jié)構(gòu)性變動的影響很大。”鄭翎昀表示，前一段時間靜安、黃浦、長寧等市區(qū)樓盤供應(yīng)集中并且降價促銷，提高了市中心成交比重，拉高了均價。但這一周相反，價格較低的外圍區(qū)域比重上升，因此均價下降。這同時表明，近期樓市的實際價格并沒有上漲。“事實上，隨著市場上降價樓盤越來越多，降價對全市均價的影響作用正逐漸增強。”

　　易居中國統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周開盤的位于大華社區(qū)的大華陽城世家開盤均價為8200元/平方米，與其所在的大華板塊內(nèi)同類物業(yè)今年年初的價格11000－12000元/平方米相比，跌幅達32%。

　　位于七寶地區(qū)的碧林灣二期，上周以每平方米6888元的低價入市，開盤當天購房還可享受每平方米188元的特惠，6700元/平方米的價格幾乎接近去年年初的價格，創(chuàng)下了七寶地區(qū)近期的最低價。

　　值得注意的是，崇明上周新開的一個項目———碧瀛北路36、38號進入了銷售面積前10位。該項目成交均價僅為2800元/平方米左右，與目前崇明市場三四千元的水平相比，價格優(yōu)勢較為明顯。

“目前，小幅降價已經(jīng)難以激起購買欲，而前期大幅降價的樓盤在可選房源減少的情況下銷售又陷入冷凍狀態(tài)———這意味著眼下市場對房價的預(yù)期進一步下降。”鄭翎昀表示，在傳統(tǒng)觀念中，城區(qū)市場才是上海房地產(chǎn)市場的主體部分，但隨著供應(yīng)量減少和缺乏進一步降價措施，市中心成交量開始下降，說明目前市場狀況不容樂觀。

樓市“庫存”一年內(nèi)難消化

　　昨日，鄭翎昀同時指出，未來樓市面臨的銷售壓力不容忽視，“隨著市場上可售住宅量的累積，即便是傳統(tǒng)旺季來臨，銷售壓力也并未減輕。”

　　截至9月8日，上海房地產(chǎn)市場上可售住宅（包括別墅、動遷、配套商品房等）為1108.27萬平方米，共計10.2965萬套。易居中國研究報告分析，按照最近4周的平均銷售速度（大約80萬平方米/月），即使不計今后新增供應(yīng)量，單就目前的存量仍需13個月時間才能銷售完畢。

　　這其中，南匯、徐匯和黃浦等區(qū)的銷售壓力最大。按照目前的銷售速度，估計這些市場上的可售量需要3年左右時間才能消化。

　　統(tǒng)計數(shù)字顯示，南匯9月8日在上海房地產(chǎn)市場上的可售住宅面積為62.1萬平方米，近四周平均每周銷售面積為3896平方米，預(yù)期需要159周消化存量；黃浦9月8日的可售住宅面積為21.26萬平方米，近四周平均每周銷售面積是1511平方米，估計要141周才能銷售完；徐匯存量為44.2萬平方米，近四周每周銷售面積為2903平方米，估計需要152周售完。