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    在圍繞上海樓市的紛爭之中，常見的是觀察人士的自說自話，而鮮有當(dāng)事人論短說長。此文作者為上海一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的中層管理者，親眼目睹了近期上海樓市種種，并大膽寫出自己的感覺和分析。從某種意義上說，此文不啻是戳破了一層窗戶紙。
    房價基礎(chǔ)被掏空
    5月份出臺的房產(chǎn)新政，可能使上海樓市至少在2年內(nèi)，即在2006年年底之前不樂觀。
    在不出臺更猛烈政策的情況下，市場很有可能呈現(xiàn)這樣的走勢：首先量縮價穩(wěn)，即量能急劇萎縮、有價無市，市場處于僵持狀態(tài)；然后放量下跌，這應(yīng)該從3季度末開始一直延續(xù)到春節(jié)，甚至明年1季度，市場成交量增加，價格急挫，呈現(xiàn)空殺空的局面；最后，陰跌不止，明年及其后一段時間，市場將呈現(xiàn)價格緩慢下跌、量能緩慢增加的狀態(tài)。
    在這過程中，上海房價的地區(qū)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、比價關(guān)系、租售比例關(guān)系將出現(xiàn)重大調(diào)整，其中外環(huán)線以外區(qū)域的某些樓盤將出現(xiàn)死盤現(xiàn)象，部分樓盤出現(xiàn)跳樓價將不可避免。
    降價運動將首先從外環(huán)線兩側(cè)及以外區(qū)域的普通住宅發(fā)起，尤其是那些生活配套實施缺乏、接受市區(qū)輻射力較弱的中低檔住宅將成為降價的急先鋒，并嚴重掏空上海樓市的價格基礎(chǔ)。
    然后降價風(fēng)潮逐步蔓延到內(nèi)外環(huán)線之間的中價房，直至內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的豪宅。
    最后，由于樓市對幾十個相關(guān)行業(yè)的帶動作用，住宅市場萎靡也將波及到寫字樓市場和社區(qū)商業(yè)市場，整個區(qū)域經(jīng)濟也將受到拖累。
    奇怪的是，處于樓市風(fēng)暴中心的上海開發(fā)商對這種已為經(jīng)濟學(xué)理論和其他行業(yè)的發(fā)展歷程屢屢驗證的市場預(yù)測卻充耳不聞，無動于衷。許多開發(fā)商和銷售商5月初幾乎一致聲稱，這個規(guī)律對樓市不適用，認為降價不能激活市場的交易量，理由是購房者買漲不買跌，房價一跌將更加沒人買。
    結(jié)果正如一些媒體所報道的，一些樓盤結(jié)成了價格聯(lián)盟，造成了5~7月樓市買氣嚴重低迷的狀況。
   
    輪番降價維系人氣
    然而經(jīng)過幾個月的多空較量，市場法則逐漸顯示出強大的威力，僵持局面在近期已被明顯打破。樓市已呈現(xiàn)嚴重的價跌量縮之勢。
    第一，從價格上看，普遍降價已成為趨勢。在中環(huán)線附近和外環(huán)線以外，有的樓盤降價幅度已達到30%，降價15%以上的樓盤更比比皆是。更令人心驚的是，在樓盤集中供應(yīng)的區(qū)域，同一板塊內(nèi)構(gòu)成競爭關(guān)系的樓盤出現(xiàn)競相降價的現(xiàn)象，如普陀區(qū)大華、萬里板塊等。今天甲樓盤降200元，明天乙樓盤就降300元，輪番降價，迫使所有樓盤都加入降價的行列。
    同時，降價的形式更加赤裸和直白。誰降價幅度大，誰就有眼球關(guān)注。你方唱罷我登場，各領(lǐng)風(fēng)騷三四天。
    第二，從成交量上看，目前上海住宅市場月成交量基本穩(wěn)定在70萬~80萬平方米之間。如7月份商品住宅成交了78.4萬平方米，其中普通住宅占51%，動遷配套房占42%；6月份商品住宅成交了81萬平方米。各類商品房月成交量5、6、7月分別是：92萬平方米、103.9萬平方米和104.7萬平方米，基本穩(wěn)定在100萬平方米上下，這個量大約只相當(dāng)于去年的1/3。如果這個趨勢保持下去，預(yù)計全年總成交量也就在1000萬平方米略多，與2004年3300萬平方米的一手房成交量相比，差距很大。
    現(xiàn)在的問題是，樓盤雖然跌價，但量能卻不能同步放大，跌價的效果只能在開盤當(dāng)天有表現(xiàn)，售樓處里熱鬧一下，往往第二天就依然冷清，要靠下一波的降價才能維持人氣。
    上海樓市的萎靡癥狀很清楚，就是投資客離場后，本土的市場購買力不足以支撐現(xiàn)有的市場供應(yīng)量。在這種情況下，大量的主動殺跌和樓盤空置率猛增將勢在必然。
    作為一個移民城市和向國際化大都市不斷靠攏的外向型城市，上海歷來就是全國的上海。因此，在猛烈地清除投資行為后，上海樓市就不可避免地迅速冷場，當(dāng)前的競相降價只不過是一幕大戲的序曲。
   
    頹勢已定 波及甚廣
    股市中有句名言，叫做“多頭不死，跌勢不止”。時至今日，期待后市回暖和指望政府救市的論調(diào)仍不乏呼吁者和響應(yīng)者。重要的時間點有兩個，這可以被稱為“時間之窗”。
    這兩個時間之窗，一個是10、11月份，原因是，一方面從9月底開始的整個秋天通常是房地產(chǎn)的旺銷期，企業(yè)要乘這個機會消化掉存量房產(chǎn)；另一方面，普遍認為憋了將近半年之久的開發(fā)商將會抵擋不住資金的沉重壓力，其中包括銀行收緊貸款、支付施工企業(yè)工程款和供應(yīng)商材料款等，因此必須將手中的樓盤大量上市。
    另一個是年底年初，上市公司、多元經(jīng)營公司等一大批企業(yè)需要結(jié)算利潤。這兩個時間點毫無疑問將成為開發(fā)商繞不過去的坎，其市場表現(xiàn)將預(yù)示著明年市場的下行速度與波及廣度。
    第二個問題是，經(jīng)常有人反復(fù)詢問政策的底部在哪里。隱含之意是，只要政策明朗化，市場頹勢也就可以扭轉(zhuǎn)了。事實上，從七部委頒布房產(chǎn)新政的那一天，政策就已經(jīng)明朗化了，政策只會收緊不會放松，市場走勢幾乎已經(jīng)注定。這是一個長期性、帶有導(dǎo)向性的政策，它是一輪發(fā)展周期中的政策基調(diào)，不可能因為一時的市場起伏就改變。
    市場的真實表現(xiàn)正在驗證本文開頭引述的三階段市場走勢預(yù)言，其中第二階段“放量下跌”一幕正在上演。這種狀況表明：
    第一，上海樓市進入衰退期大局已定。這個衰退是針對房地產(chǎn)市場發(fā)展周期而言的，即市場必然包含上升、高漲、衰退、蕭條四階段的自我循環(huán)過程，現(xiàn)在處在衰退的序幕。市場何時能夠轉(zhuǎn)暖？保守的估計，至少要到2006年年底。我們唯一可以預(yù)言的是，現(xiàn)在正在步入下跌通道。核心的理由就是，上海目前本地市場的自住需求難以匹配龐大的供應(yīng)量。
    第二，進入衰退期的市場癥狀將接踵而來，包括部分樓盤虧本銷售，已購房者千方百計找理由退房，住房空置率上升，銀行的個人貸款壞帳增多，中小開發(fā)商關(guān)門，項目轉(zhuǎn)讓增加等等。而直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)如規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、建材設(shè)備供應(yīng)行業(yè)、園藝綠化、家庭裝潢、房屋中介、物業(yè)管理等，間接相關(guān)產(chǎn)業(yè)如家電、家具、五金、汽車、社區(qū)商業(yè)、金融等，也將會被深度波及。地方政府看重的GDP增速、就業(yè)問題等也將大受拖累。
    如果房產(chǎn)泡沫問題解決了，市場卻又出現(xiàn)空置上升、爛尾樓增加、銀行壞帳擴大，隨之而來，宏觀經(jīng)濟增速下降、失業(yè)人群加大，諸多問題接踵而至，這是無論如何令人難以興奮的事。