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    新干線訊 國際金融報
　　今年上海房地產(chǎn)市場全年需求總量約2600萬平方米，可供上市面積將達3000萬平方米，盈余400萬平方米，從求略大于供向供略大于求轉(zhuǎn)化。
　　海外基金的作用正在被夸大，而現(xiàn)在一些已經(jīng)進入上海地產(chǎn)市場的海外基金其象征性的意義更是大過其所起到的實際作用。
　　供應(yīng)量大增
　　越來越多的數(shù)據(jù)開始顯示，今年下半年上海房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系將得到根本性的扭轉(zhuǎn)，下半年商品房供應(yīng)放量的勢頭已經(jīng)十分明顯。
　　近日，上海市房屋土地資源管理局披露，今年將會出現(xiàn)大約400萬平方米的富余供應(yīng)。根據(jù)上海市房地局發(fā)布的《今年上半年上海房地產(chǎn)市場形勢分析報告》分析，雖然2004年上半年供求關(guān)系仍為求略大于供，但到下半年將呈現(xiàn)出供略大于求的態(tài)勢。這份報告指出，隨著本市房地產(chǎn)市場調(diào)控措施和中央宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，預(yù)計今年上海房地產(chǎn)市場全年需求總量約2600萬平方米，可供上市面積將達3000萬平方米，盈余400萬平方米，從求略大于供向供略大于求轉(zhuǎn)化。
　　上海樓市整體上供略大于求的顯著特點是，普通商品住房供應(yīng)量明顯增加。據(jù)上海市統(tǒng)計局統(tǒng)計，今年1至6月，全市商品住房批準預(yù)售面積為968萬平方米，預(yù)售登記面積為1315萬平方米，兩者之比為1∶1.35。同時，存量住房交易增幅強勁，交易過戶面積達1051萬平方米，同比增長31.3%，在一定程度上彌補了新建商品房供給的不足。
　　來自上海市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也在支撐目前供應(yīng)量增大所產(chǎn)生的影響：與去年同期相比，商品住房預(yù)售價格增幅回落明顯趨緩，今年1至6月份全市房價月均增幅為1.3%，明顯得到平抑。同期存量住宅交易面積達到1051萬平方米，同比增幅達到31.3%。良好的二三級市場聯(lián)動顯示上海的房地產(chǎn)市場正在逐步走向成熟。
　　上半年上海市商品住房平均銷售價格為每平方米5135元，去年同期為4308元。其中，每平方米在3500元以下(包括重大工程配套商品房等)占22.6%，每平方米在3500-6000元之間占31.7%，每平方米在6000-9000元之間占32.1%，每平方米在9000元以上占13.6%。
　　中低價房放量
　　今年下半年，上海房地產(chǎn)市場供大于求已經(jīng)得到各方的認同，而其中更為引人注意的是中低價房的放量供應(yīng)。
　　由于中央在宏觀調(diào)控政策方面開始明顯壓制高檔住宅的供應(yīng)，因此上海市政府也制定了在今年達到“供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理”的總體調(diào)控目標，在期房限轉(zhuǎn)和商品房銷售網(wǎng)上備案制等一系列措施的整體調(diào)控作用下，房地產(chǎn)市場強勁增長的勢頭適度放緩，而市場結(jié)構(gòu)的合理性進一步加強。
　　根據(jù)目前記者掌握的資料和采訪的內(nèi)容顯示，下半年上海市外環(huán)線外的供應(yīng)將呈現(xiàn)放量的態(tài)勢。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計，上海市今年商品住房上半年環(huán)線供應(yīng)比例發(fā)生了較大變化，內(nèi)環(huán)線內(nèi)、內(nèi)外環(huán)線之間的供應(yīng)量一共減少了將近兩成，而外環(huán)線外則增加了11.9%，從供應(yīng)方面看基本形成了1∶2∶2格局。
　　上海中原物業(yè)代理有限公司的分析資料也表示，從去年年底開始由于環(huán)線內(nèi)沒有新的土地供應(yīng)，因此市中心區(qū)商品房的供應(yīng)量將進一步萎縮，而隨著外環(huán)線以外郊區(qū)土地供應(yīng)的增大，將導(dǎo)致郊區(qū)商品房的放量。
　　按照目前的統(tǒng)計，今年上半年上海市商品住房內(nèi)環(huán)線內(nèi)供應(yīng)量占總量的20%，與去年同期相比減少8.4%；內(nèi)、外環(huán)線之間供應(yīng)量占總量的36.2%，與去年同期相比減少8.4%；外環(huán)線外供應(yīng)量占總量的43.8%，與去年同期相比增加11.9%。
　　業(yè)內(nèi)專家認為，由于郊區(qū)不存在動拆遷等復(fù)雜問題，因此商品房的建造速度很快，再加上配套商品房建設(shè)速度加快、配套商品房土地供應(yīng)力度加大等原因，將導(dǎo)致外環(huán)線附近地區(qū)商品住房上市量不斷增加。
　　進入盤整期
　　作為市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，供求關(guān)系始終被認為是決定市場走向的根本因素。那么在目前上海市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)的情況下，關(guān)于上海樓市的拐點預(yù)期更加增大。
　　摩根士丹利(亞洲)公司經(jīng)濟學(xué)家謝國忠對上海房地產(chǎn)市場始終持悲觀態(tài)度，早在去年年底時他就已經(jīng)指出上海的地產(chǎn)泡沫已經(jīng)十分嚴重，而他近期所作的預(yù)測更加直接地指出：“上海房地產(chǎn)危機遲早會到來，未來幾個月房價可能出現(xiàn)暴跌。”
　　目前對于上海樓市心理預(yù)期的看空除去供求關(guān)系的影響之外，政策性的控制被看作是影響房地產(chǎn)走勢的重要原因。包括提高房地產(chǎn)公司自有資金率和進一步嚴控房地產(chǎn)項目信貸等政策的陸續(xù)出臺，已經(jīng)讓發(fā)展商處于風(fēng)口浪尖的位置。
　　受到各種政策的影響，上海樓市中新盤的銷售速度開始明顯放緩，一些大型發(fā)展商對目前的態(tài)勢也表現(xiàn)出極大的擔憂。上海市許多大型開發(fā)商私下都承認，自5月份以來，新房銷售速度已明顯放緩。他們說，這是因為購房者均持觀望態(tài)度，等著房價下跌。新樓盤中的空置率也很高，有些人估計高達40%到50%。購房者面對開始冷卻的地產(chǎn)市場，也表現(xiàn)出更加冷靜的頭腦，持幣觀望的購房者信心更加堅定。
　　在現(xiàn)在的背景下，許多的發(fā)展商在接受記者采訪時也表示，連續(xù)幾年高速增長的上海房地產(chǎn)開始出現(xiàn)盤整的跡象。上海萬科的總經(jīng)理丁長峰向記者表示，今年下半年上海房地產(chǎn)市場將進入盤整期，預(yù)計盤整時間可能要在1年左右，而且也會出現(xiàn)部分地區(qū)的價格調(diào)整，包括房價的下跌。中房指數(shù)辦公室的高級分析師陳晟也認為，在目前的情況下，今年年底對上海房地產(chǎn)市場來說肯定是一個坎。
　　對于下半年可能會來到的盤整預(yù)期，現(xiàn)在業(yè)內(nèi)已經(jīng)將關(guān)注的目光主要投向了外環(huán)線將出現(xiàn)的巨大供應(yīng)，許多業(yè)內(nèi)專家認為如此大的供應(yīng)量所產(chǎn)生的壓力會十分巨大，而這樣上海將要盤整的區(qū)域可能會在郊區(qū)商品房首先出現(xiàn)。
　　這樣的預(yù)測已經(jīng)在部分媒體的報道中得到證實。據(jù)最新的報道顯示，在進入7月之后，終于有開發(fā)商和投資人忍受不住房屋賣不出去的寂寞，公開或偷偷摸摸地舉起降價的大旗。
　　7月16日，位于嘉定區(qū)曹安公路和華江路的交界處，一個在靖遠路510弄的現(xiàn)房樓盤正在以每平方米3989元到4515元的價格出售。而事實是，之前此處的樓房價格一直保持在每平方米5000元以上。
　　除去這樣公開降價的樓盤之外，根據(jù)媒體日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，變相降價的樓盤其實更多，只要一次性付款，開發(fā)商就打9.5-9.9折賣房，且已不是一家兩家，而是成片蔓延，浦東一些樓盤的單價跌幅甚至已超過1000元。
　　對于已經(jīng)顯現(xiàn)出來的盤整跡象，戴德梁行一位分析人士認為，目前出現(xiàn)的盤整對于近些年瘋狂上漲的上海樓市應(yīng)該說是一件好事情，將有助于擠壓過快上漲而積聚的泡沫，為長期的穩(wěn)定發(fā)展作好準備，但不會造成整個上海房地產(chǎn)市場的崩盤。
　　海外基金作用有限
　　毋庸諱言，上海房地產(chǎn)市場在價格方面已經(jīng)出現(xiàn)合理下降的趨勢，這其中由于金融政策的收緊對發(fā)展商資金鏈方面的巨大壓力是很重要的因素。
　　正是在這樣的背景下，發(fā)展商開始尋找更多的融資渠道，而數(shù)目龐大的海外基金被認為是進入上海房地產(chǎn)市場的重要力量。
　　根據(jù)目前的報道分析，由于今年年初開始的一輪輪宏觀調(diào)控讓國內(nèi)開發(fā)商們因資金難題坐臥不安，越來越多的海外基金在“趁虛而入”。特別是最近幾個月，每個月到上海樓市來尋找投資機會的大大小小海外基金就有四五十家，數(shù)量比年初時至少翻了一番。
　　已有業(yè)內(nèi)人士表示，海外基金進駐國內(nèi)地產(chǎn)市場將是長期過程，現(xiàn)在只是因為宏觀調(diào)控給了他們一個搭乘“順風(fēng)車”的較好時機而已。另一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，由于宏觀調(diào)控讓各類開發(fā)商都感受了生存壓力，應(yīng)運而生的是：以前是大基金和大開發(fā)商“暗通款曲”，現(xiàn)在卻是大中小各類基金都在尋求適合自身的進入方式和合作伙伴。
　　雖然有報道透露出，海外基金的進入速度正在以兩位數(shù)攀升，但是一些業(yè)內(nèi)專家也指出海外基金目前在上海地產(chǎn)市場的作用仍然有限。
　　此前復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉博士表示，目前所看到的海外基金仍然是遠水難解近渴。因此從目前的情況看，想通過海外基金來解決目前上海地產(chǎn)市場所出現(xiàn)的頹勢，可能還不是時候。
　　麥格理管理咨詢(上海)有限公司的總經(jīng)理章利華認為，海外基金對于回報率的要求是不近人情得高，就目前上海地產(chǎn)市場的情況而言根本不是引進海外基金的時候。不僅僅是投行的負責人如此表示，而且一些利用海外基金的發(fā)展商也透露，他們事實上更希望能夠利用國內(nèi)銀行的資金來推進項目的開發(fā)。
　　由此看來，海外基金的作用正在被夸大，而現(xiàn)在一些已經(jīng)進入上海地產(chǎn)市場的海外基金其象征性的意義更是大過其所起到的實際作用。就目前已經(jīng)登陸上海的摩根士丹利房地產(chǎn)基金來說，每個項目區(qū)區(qū)幾千萬美元的投入還很難對上海地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響。
　　因此，現(xiàn)在由于金融調(diào)控而造成的資金短缺現(xiàn)象，海外的基金還不能及時填補這個空白，而因為資金原因和供應(yīng)量問題所綜合導(dǎo)致的上海地產(chǎn)市場出現(xiàn)的下滑態(tài)勢，看來還會在下半年持續(xù)進行。