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    新干線訊 每日經(jīng)濟新聞  
　　房地產(chǎn)界素有“金九銀十”之稱。
　　沉寂了近半年的上海樓市，終于開始出現(xiàn)加速發(fā)力的苗頭。近幾個月，上海住宅成交量持續(xù)放大，這一現(xiàn)象在8月下旬以來表現(xiàn)得尤為明顯。隨著9月份的到來，回暖跡象是否說明上海樓市即使在經(jīng)歷了宏觀調(diào)控之后，仍將重現(xiàn)“金九銀十”的“歷史規(guī)律”？
斷言為時尚早
　　網(wǎng)上房地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，8月份上海住宅總成交7622套，比7月份回升了5%左右。美聯(lián)物業(yè)市場研究部提供的數(shù)據(jù)也表明，進入8月下旬，美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)域住宅成交量與7月份同期相比上升了四成。
　　美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)域副總經(jīng)理馮泓睿認為，隨著市場對樓市調(diào)控政策的適應，以及松綁10年左右房齡老公房貸款、提高住房公積金貸款額度上限、暫不取消商品房預售制度等利好信息不斷傳出，上海樓市在經(jīng)歷了近半年的沉寂后，回暖跡象日益明顯。前幾個月積蓄的購買力在8月份得到了一定程度的釋放，加快了一些樓盤的銷售速度。
　　“從目前市場情況來看，人們對外圍房產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ男睦眍A期已有所下降。”馮泓睿稱，盡管現(xiàn)階段外圍區(qū)域房價尚未出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，但需求有一定減少，反映在萎縮的交易量上。
　　美聯(lián)物業(yè)對上海外圍區(qū)域住宅市場抽樣調(diào)查顯示，8月份成交量有所下滑，有些地區(qū)甚至已連續(xù)幾個月交易平淡。房產(chǎn)之窗網(wǎng)分析師尹喻舉例，上周中外環(huán)、外郊環(huán)和郊環(huán)的成交量分別比前一周下降了8.7%、1.7%和21.5%。
　　“由于近期購房者基本為自住買家，成交物業(yè)多數(shù)為普通住宅，所以成交金額回升幅度略小于成交量回升幅度。不過可以明顯感到，先前積壓的購買力開始回歸市場。以美聯(lián)物業(yè)為例，8月份的成交總額有30%左右的回升。”馮泓睿預計，到10月份，上海住宅的整體成交量與7月份相比將回升15%-20%，成交價格將回升10%-15%左右。
　　不過，注冊房地產(chǎn)估價師楊子江對此持不同觀點。“8月份住宅市場交易量有一定反彈，但不能僅僅根據(jù)一個月的數(shù)據(jù)就得出上海樓市開始回暖的結(jié)論。”楊子江認為，上海樓市目前還處在對宏觀調(diào)控政策的消化過程中，完全適應還需要一定時間。不過，未來幾個月上海樓市將總體趨好。
　　“九十月份是許多開發(fā)商推盤的時間，同時也是購房的好時機。”中國指數(shù)研究院華東分院院長陳晟表示：“不過，在目前宏觀調(diào)控的形勢下，判斷今年究竟是否會像往年一樣出現(xiàn)‘金九銀十’還為時過早。”
仍存銷售壓力
　　“理論上說，第四季度上海商品房供應量將達到3200萬平方米。”昨日，上海富陽研發(fā)拓展處經(jīng)理胡欣向《每日經(jīng)濟新聞》表示，因為供過于求，第四季度可能造成2400萬平方米商品房過剩，銷售局面不容樂觀。
　　3200萬平方米這一數(shù)據(jù)，來源于上海富陽的研究。
　　該數(shù)據(jù)分析，近幾年上海每年批準預售面積約3000萬平方米。今年至8月26日，上海批準預售的各類商品房總面積約1607萬平方米，如果今年預售面積和往年持平，那么第四季度上海將有約1400萬平方米的批準預售面積上市。
　　這還只是第四季度供應量的一部分，一手房樓市供應量還應包括已上市但未售完的樓盤。截至昨日的網(wǎng)上統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，納入網(wǎng)上的可售面積已超過1858.51萬平方米。
　　“1400萬加上1858.51萬，第四季度上海商品房供應量很有可能超過3200萬平方米。”胡欣分析。
　　但6月份以來上海樓市低迷，月成交量徘徊在100萬平方米/月左右。
　　“樂觀估計每月銷售200萬平方米，第四季度銷售量也就800萬平方米。因此，今年積壓的商品房將達到2400萬平方米，這會在年底的網(wǎng)上可售面積數(shù)據(jù)中體現(xiàn)出來。”胡欣強調(diào)，去年一直處于火熱狀態(tài)的上海樓市，全年銷售量也不過3500萬平方米左右。“不僅今年第四季度形勢嚴峻，而且未來幾年里，上海樓市都將面臨供大于求的局面，可能要較長時間才能消化供給。”
　　對此推算方法，天地行常務副總宋捷表示認同：“基本反映了樓盤供應情況。”
　　一個現(xiàn)象是，近兩周上海樓市新增供應量明顯增加。易居統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前期少有增量供應的長寧、盧灣等市中心樓盤陸續(xù)面市。這說明，隨著銷售旺季的到來，前期觀望等待的開發(fā)商開始加快新房源上市速度。
　　然而，需求并不樂觀。雖然受傳統(tǒng)銷售旺季影響，近兩周樓市成交量緩慢上升，一些自住用戶陸續(xù)進場，但中邦房地產(chǎn)營銷公司市場研展部經(jīng)理鄒宇清指出：“市場需求整體回暖的趨勢還未顯現(xiàn)。”
　　業(yè)內(nèi)人士分析，宏觀政策對房地產(chǎn)影響深遠，尤其是貸款成數(shù)降低、征收營業(yè)稅等政策。
　　易居統(tǒng)計數(shù)據(jù)還指出，回暖征兆之一的短期房價增長也事出有因：市中心區(qū)域成交比重大幅上升，而郊區(qū)比重出現(xiàn)回落，而動遷、配套商品房成交比重也持續(xù)下降。這些成交結(jié)構(gòu)的變動，導致近期均價持續(xù)上漲。
　　“目前，某些降價幅度較低的樓盤成交情況并不佳，可見目前的弱市格局并沒有完全改變。”易居中國研發(fā)部經(jīng)理鄭翎昀建議開發(fā)商應及時調(diào)整定價策略，適應市場發(fā)展趨勢，在九十月份加快銷售進度以回籠資金。
上實發(fā)展總裁：尚難判斷回暖持續(xù)時間
　　針對8月底9月初上海商品房成交量增加的趨勢，上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司總裁盧鏗近期在接受《每日經(jīng)濟新聞》專訪時表示，市場總體觀望氣氛仍然濃厚，現(xiàn)在難以判斷上升勢頭將持續(xù)多久。
　　盧鏗認為，經(jīng)過半年時間的宏觀調(diào)控，許多發(fā)展商已經(jīng)在思考如何創(chuàng)造性價比優(yōu)良的產(chǎn)品，如何調(diào)整價格以啟動消費。最近成交的中高檔樓盤買家中，外地人和境外人士居多，表明上海市場的需求確實存在“特殊之處”。盡管如此，盧鏗仍不甚樂觀：“整體上還沒有看到消費信心真正完全恢復。”
　　在成交量低迷的情況下，新開樓盤通過價格下調(diào)試探需求，很多人認為樓價下跌30%是底線。目前市場上流傳著幾種底線估算方法：一是按時間計算，即均價降到去年的某個月；二是價格本身降到某一價位，比如內(nèi)環(huán)降到1.5萬元/平方米；三是降幅達到某一百分比。盧鏗認為以上估算均不科學：“價格底線是一個復雜問題，因為上海市各區(qū)域房產(chǎn)情況不一，難以用一個絕對百分比來說明問題。”
　　此前，盧鏗在上海召開的一個行業(yè)會議上建議，希望政府、學者、發(fā)展商聯(lián)合起來，通過科學的測算來模擬一個市場走勢。“降價是必然的，但要讓大家知道底線在哪里。”
    對于眼下業(yè)界議論紛紛的“取消房屋預售”建議，盧鏗強調(diào)，在銀行金融資產(chǎn)中，房地產(chǎn)是相對安全、數(shù)量龐大、發(fā)展迅速的資產(chǎn)，對于影響重大的金融資產(chǎn)，不適合采取過激的方法。
（王芳艷）