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　　宏觀調(diào)控下市場(chǎng)交易的萎縮是正常的，但不能半途而廢，目前投資和投機(jī)尚不能區(qū)分開(kāi)，此時(shí)上海放開(kāi)房貸是有危險(xiǎn)的
　　面對(duì)宏觀調(diào)控，被視為全國(guó)最大房產(chǎn)泡沫城市的上海，卻接連出臺(tái)放寬房貸的政策。

　　而此時(shí)，中央絲毫沒(méi)有放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控。
　　《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》獲悉，中國(guó)銀行對(duì)第一次購(gòu)買(mǎi)新房、單價(jià)在一萬(wàn)元以下、位于上海內(nèi)環(huán)和中環(huán)之間的房產(chǎn)，可以提供8成按揭。
　　此前，上海各商業(yè)銀行已經(jīng)感受政策的松動(dòng)，先是央行上海分行允許各商業(yè)銀行放寬對(duì)老公房貸款的限制，爾后上海市政府又一次提高公積金貸款的最高限額。

　　給房貸松綁
　　在3月份央行宣布房貸新政之后，上海銀行業(yè)在銀行同業(yè)公會(huì)正式協(xié)議之余，還一致達(dá)成“君子協(xié)定”：第一套房最高貸7成，可實(shí)行5.508%的利率下限；第二套房要在第一套房的基礎(chǔ)上提高首付比例，實(shí)行6.12%的基準(zhǔn)利率。
　　半年之后，在除了7成上限被突破，優(yōu)惠利率的門(mén)檻也開(kāi)始降低。
　　浦發(fā)銀行上海分行雖然沒(méi)有突破7成的上限，但使出了“循環(huán)信貸”的殺手锏，這在上海銀行界尚屬首次。根據(jù)該行宣傳材料，“房夢(mèng)圓”的客戶在申請(qǐng)住房貸款時(shí)，可以用同一套房產(chǎn)作抵押，獲得相當(dāng)于未貸足最高成數(shù)部分的授信額度，在貸款期限內(nèi)循環(huán)使用，并且可以自由變更還款方式。
　　“央行的政策有一定的時(shí)間性，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已沒(méi)有投機(jī)，政策具有靈活性，此時(shí)提高貸款的比例，也是出于對(duì)自住戶的考慮。”寶名國(guó)際總裁吳冠昌向《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》表示。
　　有業(yè)內(nèi)人士指出，先前對(duì)老公房貸款“松綁”和放開(kāi)公積金貸款最高限額，是為今后取消購(gòu)買(mǎi)第二、第三套房屋的貸款限制作前期的準(zhǔn)備。
　　上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波一針見(jiàn)血地指出，銀行放寬貸款限制和宏觀調(diào)控不和諧，宏觀調(diào)控主要目的是縮銀根和地根，上海市政府的這種作法應(yīng)當(dāng)值得反思。
　　前一段時(shí)間，房產(chǎn)火爆時(shí)期，銀行也有一定的責(zé)任。銀行作為企業(yè)應(yīng)當(dāng)自負(fù)盈虧，政府不應(yīng)當(dāng)干涉。宏觀調(diào)控下市場(chǎng)交易的萎縮是正常的，但不能半途而廢，目前投資和投機(jī)尚不能區(qū)分開(kāi)，此時(shí)上海放開(kāi)房貸是有危險(xiǎn)的。

　　力保金融中心地位？
　　上海中房指數(shù)辦公室的7月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，上海商品住房的成交量為77.8萬(wàn)平方米，較6月繼續(xù)下降3.5萬(wàn)平方米，僅為今年最大單月成交量的1/3。
　　交易量的下降直接導(dǎo)致銀行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份，上海中資金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款當(dāng)月新增20.8億元，同比少增25.6億元，是房貸新政以來(lái)新增房貸首度大幅度下降。個(gè)人房貸余額尚保持正增長(zhǎng)。
　　6月份，上海中資金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款當(dāng)月新增35.89億元，比5月份有所反彈，但同比仍然少增。7月份，上海房貸新增額不抵提前還款額，個(gè)人房貸余額出現(xiàn)了8.9億元的負(fù)增長(zhǎng)。
　　目前滬上的房貸公司日子難過(guò)，據(jù)滬上一家規(guī)模較大的房貸公司負(fù)責(zé)人透露，自3月以來(lái)，業(yè)務(wù)量縮水70%左右。而滬上較大的房貸公司安家集團(tuán)為了降低成本從外灘中心的甲級(jí)寫(xiě)字樓搬到黃河路上的一幢普通辦公樓。
　　“原先銀行的個(gè)人房貸非常火爆的，而現(xiàn)在可以用一落千丈來(lái)形容，有的貸款部門(mén)只有幾個(gè)人來(lái)操作這項(xiàng)業(yè)務(wù)，而目前放開(kāi)貸款是銀行為了自身考慮，想把這項(xiàng)業(yè)務(wù)重新做起來(lái)，降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)，所以用優(yōu)惠貸款來(lái)吸引購(gòu)房人”。上海市社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心副主任顧建發(fā)向《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》表示。
　　有業(yè)內(nèi)人士分析，2006年底中國(guó)金融業(yè)將對(duì)外資全面開(kāi)放，也就是說(shuō)銀行改革必須加速，大量的呆帳、壞賬，不利于銀行的改革，更會(huì)造成上市的困難。
　　上海作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心，如果銀行產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)會(huì)直接影響到整個(gè)金融體系的安全運(yùn)行，上海為了保住金融中心的地位，才有步驟地放開(kāi)房貸這塊業(yè)務(wù)，為商業(yè)銀行“解渴”。
　　目前，北京、上海和深圳對(duì)中國(guó)金融中心的爭(zhēng)奪正處于進(jìn)行時(shí)態(tài)，如果上海的商業(yè)銀行運(yùn)行出現(xiàn)問(wèn)題，將不保金融中心的地位。
　　為了確保國(guó)內(nèi)首筆房屋抵押貸款證券化(MBS)發(fā)行成功，建行特地選擇了個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)達(dá)、貸款管理較為規(guī)范的上海、江蘇、福建三家分行作為試點(diǎn)分行，資產(chǎn)池中的資產(chǎn)將從這三家分行發(fā)放的個(gè)人住房貸款中挑選。
　　按揭信貸資產(chǎn)進(jìn)入資產(chǎn)池將被分為四個(gè)部分。其中A、B、C三個(gè)檔次為優(yōu)先級(jí)證券投資人。而S級(jí)作為最低檔次證券由建行自留。根據(jù)此證券的評(píng)級(jí)公司——穆迪和中誠(chéng)信兩家公司的評(píng)測(cè)，A類(lèi)貸款24億，信用為AAA級(jí)；B類(lèi)貸款3億，信用為2A級(jí)；C類(lèi)貸款2.1億，信用為Baa級(jí)；S由建行持有，所以不參與評(píng)級(jí)，大概是0.9億。
　　按照設(shè)置，優(yōu)先級(jí)證券投資人先收到還款，而損失首先由最低檔次證券承擔(dān)。最低檔次證券由建行自留本息償付時(shí)，優(yōu)先級(jí)低的那一檔次證券承擔(dān)較大的信用風(fēng)險(xiǎn)，起到對(duì)優(yōu)先級(jí)高檔次證券的信用支撐作用。