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    新干線訊 來源：《中國經(jīng)營報》    
   “年利率１８％左右，資金主要來自‘國’字頭企業(yè)，還有一些集合性‘政府資金’。”面對有關(guān)目前地產(chǎn)市場資金供應(yīng)狀況的詢問，專門從事資金拆借的陳非化名給了記者一個出乎意料的答案。
　　盡管距離年底尚有時日，在調(diào)控風暴中苦撐的房地產(chǎn)企業(yè)已預(yù)感年關(guān)難過：資金鏈條本已虛弱不堪，任何一筆必須償還的債務(wù)都可能成為壓倒駱駝的最后一根稻草。但房地產(chǎn)企業(yè)顯然并未“彈盡糧絕”，“國”字頭資金的悄然介入正在緩解其資金焦渴，而尚不明朗的調(diào)控前景也因此平添更多不明朗因素。
　　國資救急
　　“國企借錢給房地產(chǎn)企業(yè)，是企業(yè)間正常借貸，不是直接投資房地產(chǎn)，兩者要區(qū)分開來。”因為涉及敏感的政策導(dǎo)向問題，一位地產(chǎn)界人士首先向記者強調(diào)。
　　在上海房地產(chǎn)企業(yè)正在為資金短缺焦頭爛額之際，“國”字頭的資金正在成為借貸主力。
　　“沒有后續(xù)資金，今年年底就真成我們這些企業(yè)的‘年關(guān)’了。所以現(xiàn)在很多（地產(chǎn)）企業(yè)都在到處籌錢，國企資金迎合了這個市場需求。”該人士透露，根據(jù)他的經(jīng)驗估計，這類資金目前至少占據(jù)了上海房地產(chǎn)行業(yè)融資的半壁江山。
　　記者輾轉(zhuǎn)找到一位專門從事資金拆借業(yè)務(wù)的投資公司陳姓老總。陳表示，國家出臺針對房地產(chǎn)市場的一系列調(diào)控措施以來，開發(fā)商的資金狀況逐步惡化。除了銀行貸款“斷炊”，早先曾活躍在上海樓市中的江浙資金和其他高利貸也呈現(xiàn)難以為繼之勢——隨著調(diào)控政策的深入，對市場前景的懷疑、信息不對稱等因素不斷抬高這類資金成本，資金供給不足、過高的利息令房地產(chǎn)企業(yè)難以承受。相形之下，“國”字頭資金卻逐漸占據(jù)了上海房地產(chǎn)市場資金供給的重要地位。陳透露，僅就他的了解，“國”字資金拆借給房地產(chǎn)開發(fā)商每周就有兩三筆，資金量在５０００萬至２億元人民幣左右。
　　陳告訴記者，“國”字頭資金主要來自上海一些業(yè)績好的大中型國有企業(yè)，涉及電力、化工等很多行業(yè)。此外，這類資金中還有一部分屬于集合性“政府資金”。因為這類資金“入市”屬于明顯違規(guī)行為，陳未肯透露細節(jié)。
　　記者就這類“政府資金”涉足房地產(chǎn)市場問題向有關(guān)方面詢問，得到的答復(fù)是：“這也是保值增值的一部分。”
　　“合規(guī)”貸款
　　“現(xiàn)在幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)這類融資都走銀行委托貸款的路子。”某銀行支行行長對記者解釋，由于目前相關(guān)法規(guī)禁止企業(yè)間直接借貸，但企業(yè)間或企業(yè)與個人間通過銀行進行一對一的“委托貸款”是合法行為，所以，近來流入房地產(chǎn)企業(yè)的“國資”大都通過銀行辦理委托貸款。當然，委托貸款的另一個好處是，抵押擔保物的真實性和價值基本能得到保障，未來一旦發(fā)生風險，抵押物處置能得到法律保護。這對資金拆出方的風險控制顯然有利。而對銀行而言，委托貸款屬于低成本、低風險、高收益的中間業(yè)務(wù)，“銀行何樂而不為？”上述支行長說。
　　上述投資公司陳姓老總以自己剛剛完成的一個房地產(chǎn)融資項目向記者說明融資流程。一般是已經(jīng)取得土地開發(fā)證、但后續(xù)資金無著落的開發(fā)商找到投資公司，公司即通過各種人脈關(guān)系聯(lián)系上海有資金實力的國企，然后撮合雙方談判借貸條件。在陳剛剛完成的案例中，借貸金額為１億元人民幣，年利率１４％，借貸期為一年，抵押物為開發(fā)商經(jīng)評估市值約２億元的待開發(fā)的土地。借貸籌碼談妥，投資公司就會安排雙方到一家銀行辦理委托貸款手續(xù)。
　　陳透露，在此融資過程中，通常相關(guān)銀行抽取交易額５‰的手續(xù)費，投資公司則獲得１％傭金。記者感嘆陳一單生意就賺１００萬元，陳抱怨：“事情不是想象的那么簡單，各方面‘溝通’費用特別大。”
　　"國資"博短線？
　　在房地產(chǎn)調(diào)控形勢如此嚴峻的情況下，“國資”怎么還有膽量“入市”？
　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，盡管目前面臨“困境”，但各方面對上海房地產(chǎn)市場長期走勢仍然普遍看好。“對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，只要能挺過目前的困難期就有希望。但前提是必須獲得持續(xù)的現(xiàn)金供給，維持項目運轉(zhuǎn)。”
　　盡管房價已經(jīng)一定程度下跌，但一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，目前上海房地產(chǎn)業(yè)總的成本利潤率仍在２０％以上。因此，即使“國”字頭資金的借貸成本高達１５％～１８％，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，仍有利可圖。“即使賠錢，也要貸款。我們這樣的企業(yè)（房地產(chǎn)）一旦資金鏈斷掉，只能是公司倒閉、爛尾樓一條路。所以利息再高，必要時也得借。”該人士顯得有些無奈。
　　而對“國資”而言，１５％甚至更高的資金回報率當然是難以抵擋的誘惑。“現(xiàn)在大多數(shù)行業(yè)利潤率都在３％～５％，１０％的利潤已經(jīng)是鳳毛麟角了。為了防范風險，有些借貸條件中還包括預(yù)付利息，這等于投入就能即時獲利啊。”前述陳姓老總對記者分析。
　　當然，“國資”也不是完全不忌憚投資風險。陳告訴記者，盡管借貸雙方都存在巨大需求，但像他們這樣的投資公司要促成一單生意仍很不容易。除了利息偏高，主要還在于資金借出方對房地產(chǎn)市場走勢的顧慮。陳透露，目前的行情，一般抵押物（通常是土地）評估市值要達到拆借資金的一倍，交易成功的幾率才會較大。此外，“入市”資金還會嚴格控制借貸期限，一般最長是一年，“快進快出”，一旦市場出現(xiàn)大頹勢，也可以較快抽身。
　　“如果房地產(chǎn)市場真如人們預(yù)期的那樣能平穩(wěn)度過調(diào)控期，自然資金拆借兩方各得其所；但一旦出現(xiàn)‘樓市嚴冬’，房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)局不必多言，借出資金的國企又將面臨怎樣的境況？看一下幾年前大量上市公司把資金交給證券公司‘委托理財’的結(jié)果就能想象，沒有血本無歸就算運氣好的了。”一位業(yè)內(nèi)人士警告。
　　“撇開集合性‘政府資金’明顯的違規(guī)不談，即使國企通過委托貸款出借資金符合相關(guān)規(guī)則，但是在目前房地產(chǎn)調(diào)控政策面前，‘國’字頭資金介入會給調(diào)控造成怎樣的影響？”一位律師質(zhì)疑。